Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 октября 2018 г. N Ф08-7856/18 по делу N А32-34078/2017

г. Краснодар

31 октября 2018 г.

Дело N А32-34078/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Атлантик" (ИНН 2320029806, ОГРН 1022302931463), ответчика - департамента имущественных отношений администрации города Сочи, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Южная консалтинговая группа" (ИНН 2320164890, ОГРН 1082320004876), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2018 (судьи Галов В.В., Попов А.А., Сулименко О.А.) по делу N А32-34078/2017, установил следующее.

ООО "Атлантик" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент, администрация) о возложении на ответчика обязанности по заключению дополнительного соглашения от 29.03.2017 к договору аренды от 16.12.1997 N 4900000519 на следующих условиях: размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, составляет: 4 544 932 рубля х 1,5% = 68 173 рубля 98 копеек. В остальной части дополнительное соглашение принять в редакции администрации (с учетом изменения предмета заявленных требований - т. 2, л. д. 33).

Решением от 16.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.07.2018, исковые требования удовлетворены, на департамент возложена обязанность по заключению с обществом дополнительного соглашения к договору аренды от 16.12.1997 N 4900000519, которым размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2, определить в соответствии с заключением эксперта от 20.01.2018 N 004/18 в размере 68 173 рублей 98 копеек в год; исчисление арендной платы установить с 15 марта 2017 года. Суды исходили из того, что стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Независимо от изменения механизма расчета арендной платы, предусмотренного договором, новая плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (государственная собственность на которые не разграничена) подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта или с указанной в нем даты. В соответствии с пунктом 2.2 постановления главы города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699, Порядок), в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процентов от рыночной стоимости земельного участка в отношении участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 Порядка. Указанная администрацией в дополнительном соглашении величина арендной платы не соответствует приведенным нормативным предписаниям (определена на основании отчета об определении величины годовой арендной платы), поэтому не признана судами надлежащей. Суды разрешили разногласия сторон с учетом подхода, закрепленного постановлением N 1699; рыночная стоимость земельного участка определена на основании заключения эксперта от 20.01.2018 N 004/18.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение от 16.05.2018 и апелляционное постановление от 24.07.2018, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неисследование фактических обстоятельств дела. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен. Лицо, требующее изменение договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Получая в аренду спорный земельный участок, общество согласилось с существенными условиями данной сделки, основания изменения договора в части размера арендной платы отсутствуют.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). От общества поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города Сочи (выполнявший функцию территориального агентства Министерства имущественных отношений Российской Федерации) и общество заключили договор от 16.12.1997 N 4900000519 аренды земельного участка площадью 518 кв. м, занимаемого магазином, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная, 184 (т. 1, л. д. 7 - 10).

14 апреля 2016 года в адрес общества департамент направил дополнительное соглашение от 29.03.2017 (т. 1, л. д. 89) к договору аренды от 16.12.1997 N 4900000519, которым размер арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора, определен в соответствии с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 16.03.2017 N 100/17 и составил 300 924 рубля 33 копейки в год (т. 1, л. д. 11 - 67).

Не согласившись с условиями данного соглашения, общество обратилось к администрации с письмом от 09.07.2017 N 01/07-17, которым сообщило о несогласии с данной редакцией (т. 1, л. д. 86).

Письмом от 05.07.2017 N 16151/0205-16 муниципальный орган указал арендатору на наличие задолженности перед бюджетом по арендным платежам в размере 50 072 рублей 38 копеек (т. 1, л. д. 84, 85).

Неурегулирование спора по вопросу размера арендной платы послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

При рассмотрении дела суды правомерно указали, что фактически спор касается условий договора о размере арендной платы. Правоотношения сторон по своей правовой природе возникли из договора аренды земельного участка, подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса, общими нормами обязательственного права части первой Гражданского кодекса, а также специальным отраслевым законодательством.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрена возможность передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда в случаях, если спор возник при заключении публичного договора, к числу которых в соответствии со статьей 426 Гражданского кодекса относится договор аренды земельного участка публичной собственности.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исследовав и оценив условия договора аренды от 16.12.1997 N 4900000519, судебные инстанции установили, что он заключен до введения в действие Земельного кодекса. В пункте 2.4 данного договора стороны согласовали право на односторонне изменение арендодателем размера арендной платы в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В силу пункта 2.2 постановления N 1699 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 Порядка.

По ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка по состоянию на 15.03.2017 (дата, на которую определена величина годовой арендной платы). Согласно экспертному заключению от 29.01.2018 N 004/18 рыночная стоимость земельного участка составила 4 544 932 рубля.

С учетом подхода, закрепленного постановлением N 1699, размер арендной платы за пользование объектом аренды на 2017 год (период, в котором арендатору направлено дополнительное соглашение) составил 68 173 рубля 98 копеек = 4 544 932 рубля x 1,5%, что нашло отражение в обжалуемых судебных актах.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются коллегией суда округа. Пределы полномочий кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Таким образом, основания для отмены или изменения решения от 16.05.2018 и апелляционного постановления от 24.07.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2018 по делу N А32-34078/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин