Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2018 г. N Ф08-10247/18 по делу N А32-14764/2018

г. Краснодар

23 декабря 2018 г.

Дело N А32-14764/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании представителей заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Краснодарскому краю - Ковтуна В.А. (доверенность от 20.07.2018), в отсутствие представителя заявителя - администрации города Сочи, третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Березка", ПАО Банк "Первомайский", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 (судьи Гуденица Т.Г., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-14764/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным отказа от 13.10.2017 N 23/264/001/802/2017-900 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205009:13 площадью 610 кв. м, расположенного по ул. Пластунской, 100 в Центральном районе города Сочи; возложении на управление обязанности по погашению данной записи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Березка", ПАО Банк "Первомайский".

Решением от 16.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.09.2018, заявленные требования удовлетворены. Суды указали, что, несмотря на отсутствие в резолютивной части решения от 10.02.2016 по делу N А32-29056/2015 сведений о прекращении ипотеки земельного участка в связи с расторжением договора аренды, - основания для сохранения регистрационной записи отсутствовали. Управление одновременно с государственной регистрацией прекращения записи об аренде земельного участка должно было погасить запись об ипотеке, поскольку расторжение договора аренды земельного участка означает автоматическое (вне зависимости от дополнительных соглашений сторон или заявлений) прекращение залога (ипотеки) права аренды земельного участка.

В кассационной жалобе управление просит решение от 16.05.2018 и апелляционное постановление от 06.09.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что погашение записи об аренде осуществляется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной из сторон допускается в судебном порядке; при отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании вступившего в законную силу решения суда о признании договора недействительным. В ходе проведения правовой экспертизы государственный регистратор установил, что заявитель представил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016 по делу N А32-29056/2015, которым договор аренды от 13.10.2013 N 4900009249 расторгнут, погашение регистрационной записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) данным судебным актом не предусмотрено. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН, в частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН. При проверке документов государственный регистратор установил, что представленные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель управления настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи в лице администрации (арендодатель) и ООО "Березка" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 13.10.2013 N 4900009249, пунктом 1.1 которого установлено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205009:13 площадью 610 кв. м по ул. Пластунской, 100 в Центральном районе города Сочи, с видом разрешенного использования - административное здание.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2016 по делу N А32-29056/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, удовлетворен иск администрации о расторжении договора аренды от 13.10.2013 N 4900009249.

Администрация в лице департамента имущественных отношений обратилась в управление с заявлением о погашении в ЕГРН записи, возникшей на основании договора аренды от 13.10.2013 N 4900009249, приложив судебные акты.

Управление уведомило (сообщение от 13.10.2017 N 23/264/001/802/2017-900) заявителя об отказе в погашении регистрационной записи, мотивируя возникшими сомнениями, а также наличием в ЕГРП ограничений (обременений) в виде ипотеки права аренды в отношении спорного участка.

Считая отказ незаконным, нарушающим права муниципального образования, администрация оспорила его в судебном порядке.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. Часть 5 статьи 200 Кодекса возлагает обязанность доказывания законности оспариваемых актов, действий (бездействия) на орган или лицо, которые его совершили (допустили).

При этом, по смыслу части 3 статьи 201 Кодекса отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Кодекса вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края 10.02.2016 по делу N А32-29056/2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, договор аренды от 13.10.2013 N 4900009249 расторгнут. Таким образом, с момента вступления судебного акта в законную силу (18.04.2016) обязательства сторон по данному договору, в силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса, прекратились.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18).

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с упомянутым законом (часть 1 статьи 58 Закона N 218-ФЗ).

Из приведенных законоположений в их системном единстве следует, что судебные акты могут быть отменены или изменены только в установленном процессуальным законом порядке и государственный регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт, следовательно, уполномоченные органы и должностные лица в своих действиях не могут исходить из предположения, что вступивший в законную силу акт является неправильным.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Статьей 53 Закона N 218-ФЗ, регламентирующей особенности осуществления государственной регистрации ипотеки, установлено, что если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена такая регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено названным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется (часть 4).

Вместе с тем положениями пункта 5 части 2 статьи 14, части 1 статьи 58 Закона N 218-ФЗ в отношении регистрации прав на основании вступивших в законную силу судебных актов с учетом норм процессуального законодательства установлено иное регулирование, в силу которого решение суда является достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если зарегистрированный договор расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Поскольку с указанной даты право аренды земельного участка прекращено, также с этой даты отсутствует предмет договора ипотеки в виде заложенного права аренды земельного участка. В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотекой, тем более, если такое расторжение происходит на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статьей 62 Закона N 102-ФЗ установлено, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса залог прекращается, в том числе, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса.

Таким образом, в связи с расторжением договора аренды земельного участка решением арбитражного суда права арендатора земельного участка прекратились с даты вступления судебного акта в законную силу, регистрация в ЕГРН расторжения договора аренды носит правоподтверждающий характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения; в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды. Следовательно, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым, поскольку право залога утрачено с момента вступления в силу соответствующего решения суда о расторжении договора аренды.

В этой связи, как верно отметили обе инстанции, несмотря на то, что в резолютивной части решения от 10.02.2016 по делу N А32-29056/2015 не содержится сведений о прекращении залога (ипотеки) права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды, - основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке рассматриваемого земельного участка отсутствовали ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 Гражданского кодекса). Управление должно было одновременно с погашением регистрационной записи об аренде земельного участка погасить запись об ипотеке права аренды; отказ регистрирующего органа не соответствует приведенным нормам законодательства и нарушает права заявителя по распоряжению землей.

Суды обеих инстанций правильно квалифицировали спорные правоотношения, определили предмет доказывания, с достаточной полнотой выяснили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Основания для отмены или изменения решения от 16.05.2018 и апелляционного постановления от 06.09.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 по делу N А32-14764/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин