Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2018 г. N Ф08-10360/18 по делу N А32-56159/2017

г. Краснодар

24 декабря 2018 г.

Дело N А32-56159/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - Краснодарского краевого благотворительного общественного фонда "Альбатрос" (ИНН 2315031704, ОГРН 1032335017802), ответчика - администрации муниципального образования г. Геленджика (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Краснодарского краевого благотворительного общественного фонда "Альбатрос" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-56159/2017, установил следующее.

Краснодарский краевой благотворительный общественный фонд "Альбатрос" (далее - фонд) обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования г. Геленджик (далее - администрация) о признании недействительными приложений к договору аренды от 07.04.2005 N 400001015, заключенных в период с 2014 по 2016 годы, а также о взыскании 2 529 670 рублей переплаты по арендной плате.

Решением от 07.06.2018 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что договор аренды от 07.04.2005N 400001015 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку у администрации на момент его заключения отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:40:0202002:0011, находящимся в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта. Поскольку условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, то применительно к договору аренды от 07.04.2005 N 400001015 признание недействительным оспариваемого условия исключает применение статьи 180 Гражданского кодекса. Расчет арендной платы, представленный ответчиком, соответствует порядку исчисления размера арендной платы, установленному постановлением администрации от 20.05.2011 N 1126 и не противоречит нормам действующего земельного законодательства. На дату обращения фонда в орган местного самоуправления на стороне истца (арендатор) имелась переплата по арендным платежам в размере 5362 рублей 18 копеек, которая может быть учтена в счет будущих платежей, поскольку пользование земельным участком продолжается. Суд удовлетворил ходатайство ответчика о применении срока исковой давности к обязательствам, возникшим ранее 22.11.2015.

Апелляционным постановлением от 27.08.2018 решение от 07.06.2018 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 07.04.2005 N 4000001015 от 07.04.2005 является недействительным, поскольку администрация не вправе была распоряжаться земельными участками в пределах второй зоны санитарной охраны курорта. Однако, в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Приложения к договору аренды, включающие согласованные между сторонами условия о порядке расчета арендной платы, соответствуют нормам действующего законодательства, в том числе постановлению администрации от 20.05.2011 N 1126. Суд установил наличие на стороне общества переплаты по арендным платежам, которая может быть учтена в счет будущих платежей.

В кассационной жалобе фонд просит отменить решение и апелляционное, принять новый судебный акт. Податель жалобы указывает, что соглашение об изменении порядка расчета арендной платы, который согласован в приложениях к договору аренды, в нарушение части 2 статьи 164 Гражданского кодекса не зарегистрировано в установленном порядке. В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса такое соглашение считается незаключенным. Правила, установленные постановлением администрации от 20.05.2011 N 1126, неприменимы к конкретным обстоятельствам. Истец неоднократно направлял ответчику претензии о несогласии с порядком исчисления арендной платы. Суд первой инстанции не предоставил истцу возможность ознакомиться с контррасчетом администрации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 17.03.2005 N 286 администрация (арендодатель) и фонд (арендатор) заключили договор от 07.04.2005 N 4000001015 аренды земельного участка, по условиям которого фонду предоставлен в аренду земельный участок площадью 62 778 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202002:0011, расположенный по адресу:

г. Геленджика, с. Кабардинка, ул. Революционной, 93, для эксплуатации детского оздоровительного комплекса "Альбатрос", сроком до 17.06.2054. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В разделе 3 договора закреплен порядок расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком.

В пункте 3.3 договора стороны определили, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительными соглашениями к договору аренды и подписывается сторонами.

Пунктом 3.6 договора установлено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи участка за каждый день фактического использования и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с пунктом 3.7 внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

Пунктом 4.1.1 установлено право арендатора на внесение изменений и дополнений в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство.

Арендатор обязан в случае перерасчета размера арендной платы в сторону увеличения разницу между прежней и вновь пересчитанной суммами арендной платы вносить не позже договора срока внесения арендной платы, установленного пунктом 3.6 договора. Арендная плата исчисляется и вносится в лицевой счет договора с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого производится перерасчет размера арендной платы.

Пунктом 7 договора определено, что изменения и (или) дополнения к договору оформляются письменно сторонами путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды и подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2014 по делу N А32-12949/2014 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202002:11 определена в размере его рыночной стоимости равной 37 479 093 рублям 78 копейкам (по состоянию на 01.01.2011).

В соответствии с условиями договора администрация направляла в адрес фонда приложения к договору аренды с указанием основания и порядка расчета арендной платы за пользование спорным земельным участком с 01.01.2014, 24.12.2014, 01.01.2015, 01.01.2016 и с 01.01.2017.

26 октября 2016 фонд обратился в Управление имущественных отношений администрации (далее - управление) с заявлением о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 2 295 844 рублей 51 копейки за пользование спорным земельным участком (т. 1, л. д. 46).

В письме от 10.11.2016 N 51-3156/16-01-38 управление сообщило, что администрация произвела перерасчет арендной платы по договору аренды с даты вступления в законную силу решения по делу N А32-12949/2014; по состоянию на 10.11.2016 на стороне фонда образовалась переплата в размере 5362 рублей 18 копеек (т. 1, л. д. 47).

Фонд, полагая, что условия дополнительного соглашения к договору аренды, установившего новый порядок начисления арендной платы за участок, противоречат закону, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебнооздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 N 494 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, КриницаБетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае" курорт Геленджик отнесен к группе курортов федерального значения. Полномочия по распоряжению землями курортов федерального значения перешли к муниципальным образованиям, по общему правилу, с 20.12.2008 - даты вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Судебные инстанции установили, что предоставленный фонду по договору аренды земельный участок расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду фонду, либо о наделении администрации такими полномочиями.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса ничтожная сделка является недействительной в силу закона независимо от признания ее недействительной судом, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 07.04.2005 N 400001015 заключен администрацией (арендодателем) в отношении земельного участка, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. На момент заключения договора спорный участок являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Данное обстоятельство позволило судам квалифицировать договор аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки.

Ссылка судов на статью 180 Гражданского кодекса, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, является ошибочной, поскольку с принятием Закона N 244-ФЗ указанный порок не устранен (статья 4 Гражданского кодекса), поэтому изменения (дополнения) в такую (недействительную) сделку внесены быть не могут.

Дополнительные соглашения (приложения) является частью договора аренды, самостоятельно существовать без которого не могут (статья 153 Гражданского кодекса). Недействительность основного (арендного) договора влечет недействительность и приложений к нему. Исполнение сторонами условий ничтожной сделки в силу норм действующего в спорный период законодательства не влияло на ее квалификацию в качестве таковой (статьи 166 - 168 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пунктах 16 и 19 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Исследование и оценка представленных в дело доказательств позволила судам установить, что на дату обращения фонда в орган местного самоуправления у истца имелась переплата в размере 5362 рублей 18 копеек, которая могла быть учтена в счет будущих платежей, поскольку пользование земельным участком продолжается. Расчет произведен на основании постановления администрации от 20.05.2011 N 1126.

Довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции не предоставил истцу возможность ознакомиться с контррасчетом администрации, чем нарушил нормы процессуальные права, отклоняются судом округа, поскольку фонд имел возможность представить свои возражения в апелляционной и кассационной жалобах. Кроме того, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, является регулируемым и стороны не вправе применять другой размер арендной платы. Фонд в нарушение статей 9 и 65 Кодекса не представил доказательства не соответствия представленного расчета положениям применимых нормативных актов.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, поэтому отклоняются арбитражным судом округа.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 07.06.2018 и апелляционного постановления от 27.08.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 по делу N А32-56159/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин