Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2019 г. N Ф08-11775/18 по делу N А32-11731/2017

г. Краснодар

29 января 2019 г.

Дело N А32-11731/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего судьи Анциферова В.А.,

судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В.

при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Солдатова С.А. (удостоверение), ответчика - индивидуального предпринимателя Левкина Артура Самвэловича (ИНН 231293647715, ОГРНИП 315231200016352), от ответчиков: администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330024645, ОГРН 1022303619140) - Лямкиной О.В. (доверенность от 15.01.2018), общества с ограниченной ответственностью "Антей" (ИНН 6165179449, ОГРН 11361650000663) - Сидоранова А.А. (директор) и Бердниковой И.В. (доверенность от 24.01.2019), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования Динского сельского поселения (ИНН 2330032043, ОГРН 1052316931369), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Спецводстрой-Инжиниринг", Макаревич Натальи Владимировны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 (судьи Нарышкина Н.В., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу N А32-11731/2017,

установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Левкину Артуру Самвэловичу, администрации муниципального образования Динской район, обществу с ограниченной ответственностью "Антей", администрации муниципального образования Динского сельского поселения (далее - предприниматель, администрация района, общество, администрация поселения) о признании ничтожными договора от 12.10.2015 N ДА-70 аренды земельного участка площадью 4752 кв. м с кадастровым номером 23:07:08009026:29, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Динская, ул. Тельмана, 139/1, договора от 14.04.2016 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка (далее - договор аренды от 12.10.2015, договор перенайма от 14.04.2016), о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем понуждения общества к возврату земельного участка администрации района (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Спецводстрой-Инжиниринг" (далее - ООО "Спецводстрой-Инжиниринг").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 в иске отказано на том основании, что земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства, находящегося в его собственности.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Макаревич Наталья Владимировна (далее - Макаревич Н.В.).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2018 отменено. Договоры аренды от 12.10.2015 и перенайма от 14.04.2016 признаны ничтожными сделками.

В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Земельный участок по заключенному на торгах договору от 15.09.2009 N 0700001827 предоставлен в аренду Макаревич Н.В. для жилищного строительства.

На момент пролонгации арендных отношений на земельном участке отсутствовал какой-либо объект недвижимости. Дополнительное соглашение от 14.08.2012 ничтожно, поскольку заключено в обход публичных процедур. У Макаревич Н.В. и ООО "Спецводстрой-инжиниринг" отсутствовали права на передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка. ООО "Спецводстрой-инжиниринг" в отсутствие прав на земельный участок незаконно получило разрешение на строительство от 19.06.2015 N RU 23-508-302-952-2015 и возвело на земельном участке объект незавершенного строительства. Земельный участок не может быть возвращен администрации района в условиях наличия на нем принадлежащего обществу на праве собственности объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4 %. Возврат земельного участка возможен только с одновременным решением судьбы объекта незавершенного строительства, обладающего признаками самовольной постройки.

Прокурор обжаловал постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов. В данном случае спор связан с восстановлением прав муниципального образования Динской район на земельный участок. Применение последствий недействительности ничтожных сделок возможно путем признания отсутствующим права аренды общества на земельный участок.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей прокурора, общества, предпринимателя, администрации района, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 подлежащим изменению.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании протокола аукционной комиссии от 09.09.2009 N 63 управление имущественных и земельных отношений администрации района (арендодатель) и Макаревич Н.В. (арендатор) заключили договор от 15.09.2009 N 0700001827 аренды земельного участка для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома на 3 года. Дополнительным соглашением от 14.08.2012 срок договора аренды продлен до 14.08.2015. По договору перенайма от 11.04.2013 права и обязанности арендатора земельного участка переданы ООО "Спецводстрой-инжиниринг", а по договору перенайма от 10.09.2015 - предпринимателю.

По договору купли-продажи от 10.09.2015 предприниматель приобрел расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства со степенью готовности 4 % у ООО "Спецводстрой-инжиниринг", зарегистрировавшего в свою очередь право собственности на него на основании акта от 29.07.2015 о готовности объекта незавершенного строительства, составленного сотрудниками филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ". В качестве документов-оснований государственной регистрации права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства послужили договор аренды земельного участка от 15.09.2009 N 0700001827, дополнительное соглашение от 14.08.2012 к нему, договор перенайма от 11.04.2013, разрешение на строительство от 19.06.2015 N RU23-508-302-952-2015, акт готовности объекта незавершенного строительства от 29.07.2015.

По соглашению от 09.10.2015 N ДА-69 администрация поселения и предприниматель расторгли договор аренды от 15.09.2009 N 0700001827. Администрация поселения (арендодатель) заключила с предпринимателем (арендатор) как собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4 % договор от 12.10.2015 аренды земельного участка для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома на три года. Предприниматель (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 14.04.2016 купли-продажи расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства со степенью готовности 4 %. Запись о переходе права собственности внесена в Единый государственный реестр недвижимости 01.03.2017. По договору перенайма от 14.04.2016 права и обязанности предпринимателя по договору аренды от 12.10.2015 перешли к обществу.

Полагая, что указанные договоры аренды и перенайма являются недействительными (ничтожными) сделками ввиду их заключения в отношении земельного участка, на котором отсутствовал объект незавершенного строительства, прокурор обратился в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами органов местного самоуправления, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Поскольку оспариваемый договор аренды заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 и данного в пункте 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснения (далее - постановление Пленума N 25).

Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Удовлетворение иска лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица.

Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.

Статьей 621 Гражданского кодекса арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях предоставлено преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Данная норма имеет диспозитивную конструкцию, исключения из названного правила могут быть предусмотрены законом или договором аренды.

По смыслу названной статьи заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора (ранее аналогичная рекомендация была сформулирована в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным императивными нормами (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс) также предусматривалось преимущественное право арендатора при прочих равных условиях на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока ранее заключенного договора аренды. Исключением из данного правила являлись предусмотренные земельным законодательством случаи реализации собственниками зданий, сооружений исключительного права на землю и наличия оснований прекращения аренды земельного участка.

Вступившим в законную силу 10.01.2005 Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" в Земельный кодекс введена статья 30.1, которой предоставление в аренду для жилищного строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускалось исключительно на торгах в форме аукциона (действовала в момент заключения договора аренды от 15.09.2009 и дополнительного соглашения от 14.08.2012).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" применительно к названным нормам разъяснил, что, если законом предусмотрено заключение договора аренды государственного или муниципального имущества только на торгах, то договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускался необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Истребование земельного участка без решения судьбы находящихся на нем объектов недвижимости противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Такой иск может быть предъявлен собственником земельного участка как одновременно с иском о сносе самовольной постройки, так и после.

Соответствующая позиция поддержана высшей судебной инстанцией (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанций обоснованно заключил о следующем. Поскольку земельный участок предоставлен Макаревич Н.В. на торгах, обязательных для заключения договора аренды в целях жилищного строительства, дополнительное соглашение от 14.08.2012 к договору аренды от 15.09.2009 без проведения торгов могло быть заключено только при возведении названным арендатором на земельном участке объекта незавершенного строительства и государственной регистрации права собственности на этот объект до 01.01.2012.

В отсутствие соответствующих доказательств дополнительное соглашение от 14.08.2012 к договору аренды от 15.09.2009 и договор перенайма от 11.04.2013 подлежат квалификации как ничтожные сделки, не влекущие правовых последствий.

В отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок ООО "Спецводстрой-инжиниринг" возвело на этом участке объект незавершенного строительства с признаками самовольной постройки. Последняя неправомерно реализована предпринимателю по договору купли-продажи от 10.09.2015. Предприниматель не приобрел право на заключение договора от 12.10.2015 аренды земельного участка для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома без проведения торгов. Договоры аренды от 12.10.2015 и перенайма от 14.04.2016 также ничтожны. Без решения судьбы расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с признаками самовольной постройки общество не может быть присуждено к передаче земельного участка публичному собственнику в порядке реституции.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не учел, что, по смыслу данного в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснения, регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. В этой связи для полного восстановления прав публично-правового образования на земельный участок следовало в порядке реституции принять решение об аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записей о договоре аренды от 12.10.2015 и договоре перенайма от 14.04.2016.

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы уполномочен на изменение обжалуемого судебного акта в части и принятие нового судебного акта без передачи дела на новое рассмотрение при установлении судами фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильного применения ими норм процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 по делу N А32-11731/2017 изменить, дополнив резолютивную часть абзацем следующего содержания: "Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи о договоре аренды от 12.10.2015 N ДА-70 и договоре перенайма от 14.04.2016".

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 по делу N А32-11731/2017 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова