Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2019 г. N Ф08-11637/18 по делу N А32-712/2018

г. Краснодар

05 февраля 2019 г.

Дело N А32-712/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего судьи Анциферова В.А.,

судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В.

при участии в судебном заседании от истца - администрации Апшеронского городского поселения Апшеронского района (ИНН 2325017699, ОГРН 1052314218220) - Григорьевой Н.В. (доверенность от 27.02.2018), от ответчика - Апшеронского районного союза потребительских обществ (ИНН 2325002029, ОГРН 1022303445361) - Исхаковой Е.В. (доверенность от 17.01.2019), индивидуального предпринимателя Фроловой Галины Анатольевны (ИНН 232500034750, ОГРНИП 304232535200092) - Пономаревой Ю.У. (доверенность от 11.01.2018), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Фархад" - Чепрасова В.А. (доверенность от 21.01.2019), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Апшеронский район, Сугаченко Н.В., Курочкиной Н.Г., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационные жалобы Апшеронского районного союза потребительских обществ, индивидуального предпринимателя Фроловой Галины Анатольевны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 (судьи Шапкин П.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-712/2018,

установил следующее.

Администрация Апшеронского городского поселения Апшеронского района (далее - администрация поселения) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к Апшеронскому районному союзу потребительских обществ (далее - союз), индивидуальному предпринимателю Фроловой Галине Анатольевне (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 23.09.2002 N 0200001374 (IV) аренды земельных участков площадью 9993 кв. м с кадастровым номером 23:02:0406012:5829 и площадью 5430 кв. м с кадастровым номером 23:02:0406012:5828, расположенных по адресу: Краснодарский край, город Апшеронск, улица Ворошилова, д. 26, (далее - договор аренды, земельные участки) в редакции дополнительных соглашений от 20.07.2015, 29.12.2015, о понуждении межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) к снятию земельных участков с кадастрового учета, об аннулировании в едином государственном реестре недвижимости записей о договоре аренды, дополнительных соглашениях от 20.07.2015, от 29.12.2015 и о соглашениях от 01.03.2015, от 28.04.2016 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Росреестра, администрация муниципального образования Апшеронский район (далее - администрация района), общество с ограниченной ответственностью "Фархад" (далее - общество), Сугаченко Н.В., Курочкина Н.Г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2018 ходатайство Сугаченко Н.В. о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, отклонено, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края 12.04.2018 изменено. Дополнительные соглашения от 20.07.2015, от 29.12.2015 к договору аренды признаны недействительными (ничтожными), признаны отсутствующими зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости обременения прав на земельные участки в виде аренды в пользу союза и предпринимателя. В удовлетворении остальной части иска отказано. С союза в доход федерального бюджета взыскано 12 тыс. рублей государственной пошлины, в пользу общества - 3 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. Судебный акт суда апелляционной инстанции мотивирован следующим. Союз не является собственником зданий, сооружений, для размещения и эксплуатации которых был необходим земельный участок площадью 14 844 кв. м с кадастровым номером 23:02:0406012:0062, расположенный по адресу: город Апшеронск, улица Ворошилова, 26 (далее - исходный земельный участок). На момент издания распоряжения исполнительного комитета Апшеронского районного Совета депутатов от 20.08.2002 N 879р о предоставлении исходного земельного участка в аренду отсутствовала его схема, не были установлены его границы и не была определена его точная площадь. В состав исходного земельного участка незаконно включены территории общего пользования, земельные участки и расположенные на них объекты иных лиц. Союз не обладал исключительным правом на предоставление исходного земельного участка в аренду без проведения торгов. Администрацией поселения пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора аренды, но не о признании недействительными (ничтожными) дополнительных соглашений к нему от 20.07.2015, от 29.12.2015. Последние являются недействительными (ничтожными), поскольку дополнительным соглашением от 20.07.2015 незаконно увеличена площадь исходного земельного участка, а дополнительным соглашением от 29.12.2015 подменены новые договоры аренды вновь образованных земельных участков. Расположенные на земельных участках принадлежащие союзу и предпринимателю объекты недвижимости препятствует возврату земельных участков в порядке реституции публичному собственнику. Союз и предприниматель сохраняют исключительное право на части земельных участков, необходимые для размещения и эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости. Требование об освобождении земельных участков не заявлены. Недействительные (ничтожные) договор аренды исходного земельного участка и дополнительные соглашения не повлекли возникновение у союза и предпринимателя права аренды на земельные участки. Соответствующие права подлежат признанию отсутствующими. Снятие земельных участков с кадастрового учета в рассматриваемом случае недопустимо.

Предприниматель и союз обжаловали постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс). По их мнению, администрация поселения оспаривает только договор аренды исходного земельного участка. Оценивая дополнительные соглашения к договору аренды, суд апелляционной инстанции вышел за пределы своей компетенции. Союз и предприниматель имеют исключительное право на земельные участки, условия пользования которыми на новый срок не определены. На исходном земельном участке располагался городской рынок и объекты недвижимости, находящиеся в собственности союза и третьих лиц. Последние вправе оформить права на землю. Администрацией поселения пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды. Судом апелляционной инстанции неправильно распределены судебные расходы.

В отзывах на кассационные жалобы Сугаченко Н.В. и администрация поселения выразили мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что распоряжением исполнительного комитета Апшеронского районного совета депутатов от 20.08.2002 N 897-р союзу в аренду на 49 лет предоставлен исходный земельный участок площадью 14 844 кв. м, в том числе под магазином - 111 кв. м, под торговым павильоном - 504 кв. м, под складами, кассами и конторой - 385 кв. м, под площадями, проездами и проходами - 13 844 кв. м, под навесами - 820 кв. м. Схема исходного земельного участка не изготавливалась, его границы не устанавливались, точная площадь не определялась.

В землеустроительном деле N 1854, начатом 05.02.2003 и оконченном 25.02.2003, указана вычисленная кадастровым инженером аналитическим способом предварительная площадь исходного земельного участка (1,48 га). В акте установления размеров и точных границ землепользования от 01.08.2002 указано на занятие постройками 1080 кв. м, навесами 850 кв. м. Под дорогами и проездами площадь не определена. Акт не подписан, дата его составления не соответствует периоду изготовления землеустроительного дела.

Администрация поселения (арендодатель) и союз (арендатор) 23.09.2002 заключили договор аренды исходного земельного участка для размещения и эксплуатации производственных объектов на 49 лет, в том числе кассы площадью 18 кв. м, магазина "Кубаночка" площадью 111 кв. м, павильона площадью 293 кв. м, складов площадью 163 кв. м, кассы площадью 5 кв. м, конторы площадью 45 кв. м. Дополнительным соглашением от 20.07.2015 стороны изменили разрешенное использование земельного участка под существующими магазином, торговым павильоном, складом, кассами, конторой, проездами, проходами, а также увеличили площадь исходного земельного участка с 14 844 кв. м до 15 423 кв. м.

Постановлением администрации района от 19.11.2015 N 1226 исходный земельный участок (площадью 15 423 кв. м) разделен на два земельных участка (площадью 5430 кв. м и 9993 кв. м). Администрация района и союз заключили дополнительное соглашение от 29.12.2015, которым в качестве объектов аренды определены вновь образованные земельные участки (с кадастровыми номерами 23:02:0406012:5828, 23:02:0406012:5829). Права и обязанности арендатора по договору аренды в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2015 в отношении одного из земельных участков (с кадастровым номером 23:02:0406012:5828) по соглашению от 01.03.2016 переданы Курочкиной Н.Г., а по соглашению от 28.04.2016 - предпринимателю. Соответствующие записи об обременении прав на земельные участки арендой в пользу предпринимателя и союза внесены в Единый государственный реестр недвижимости (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 08.08.2018 N 23/001/103/2018-599, от 08.08.2018 N 23/001/103/2018-593).

Реагируя на представление прокурора Апшеронского района, администрация района постановлением от 02.10.2017 N 682 признала утратившим силу свое постановление от 19.11.2015 N 1226 о разделе исходного земельного участка, об образовании земельных участков и утверждении схемы их расположения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации поселения в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды исходного земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) применимая к дополнительным соглашениям от 20.07.2015, от 29.12.2015, к ничтожным относит сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Удовлетворение иска лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности возможно только при отсутствии установленного гражданским законодательством иного, помимо реституции, способа защиты права этого лица.

Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.

Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, в силу статьи 36 Земельного кодекса (далее - Земельный кодекс) в действовавшей до 01.03.2015 редакции, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Аналогичная норма содержится в статье 39.20 Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции.

Пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) содержит разъяснение со ссылкой на пункт 3 статьи 33 и абзац второй пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции о том, что предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Статьей 11.9 Земельного кодекса в действовавшей в момент раздела исходного земельного участка и образования земельных участков не допускается образование земельных участков, приводящее к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные законами.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). Законодателем не устанавливался прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования. Вместе с тем, предоставление земельного участка на территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком (правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В пунктах 4, 15 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Новая редакция пункта 1 названной статьи в силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", (далее - Закон N 100-ФЗ) к договору аренды неприменима. Аналогичное разъяснение дано в пункте 120 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". При этом, принятие Закона N 100-ФЗ не повлекло изменение вышеназванной нормы применительно к случаю подачи иска лицом, являющимся стороной оспариваемой сделки.

Истребование земельного участка без решения судьбы находящихся на нем объектов недвижимости противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Такой иск может быть предъявлен собственником земельного участка как одновременно с иском о сносе самовольной постройки, так и после.

Соответствующая позиция поддержана высшей судебной инстанцией (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2015 N 308-ЭС15-8731).

По смыслу данного в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснения, регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно заключил о следующем. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему являются ничтожными сделками, поскольку заключены в противоречие действовавшим нормам земельного законодательства, что повлекло нарушение как публичных интересов, так и прав и законных интересов иных лиц. Площадь исходного земельного участка значительно превышала площадь, необходимую для размещения и эксплуатации принадлежавших союзу объектов недвижимости. В границы исходного и вновь образованных земельных участков незаконно включена территория общего пользования, необходимая для обеспечения беспрепятственной эксплуатации смежных земельных участков (с кадастровыми номерами 23:02:0406012:23, 23:02:0406012:33, 23:02:0406012:31, 23:02:0406012:28, 23:02:0406012:24, 23:02:0406012:4, 23:02:0406012:53, 23:02:0406012:32, 23:02:0406012:158), а также прав неопределенного круга лиц. Поскольку исполнение договора аренды началось не позднее его государственной регистрации, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса срок исковой давности, о применении которой заявили ответчики, на момент обращения администрации поселения в суд истек. В этой связи у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований как о признании договора аренды недействительным, так и о применении последствий его недействительности. По требованиям о признании недействительными дополнительных соглашений от 20.07.2015, от 29.12.2015 срок исковой давности заявителем не пропущен. По сути, эти соглашения являются самостоятельными сделками, на основании которых зарегистрированы обременения прав на земельные участки. Расположение на земельных участках принадлежащих союзу и предпринимателю на праве собственности объектов недвижимости препятствует возврату земельных участков в порядке реституции публичному собственнику без решения судьбы на званных объектов. Соответствующие требования администрацией поселения не заявлены. Для полного восстановления прав публично-правового образования и неопределенного круга лиц в порядке реституции необходимо признать отсутствующими зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости обременения прав на земельные участки в виде аренды в пользу союза и предпринимателя.

Довод жалобы союза о неправильном распределении судом апелляционной инстанции судебных расходов отклоняется в связи с вынесения судом апелляционной инстанции определения от 28.01.2019 об исправлении соответствующих опечаток.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах, исключают возможность удовлетворения последних в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 по делу N А32-712/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова