Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2019 г. N Ф08-11499/18 по делу N А32-23406/2016

г. Краснодар

05 февраля 2019 г.

Дело N А32-23406/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Катюша и К" (ИНН 2318007932, ОГРН 1022302792049) - Архангельской Е.О. (доверенность от 18.01.2019), в отсутствие истца - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-23406/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Катюша и К" (далее - общество) о взыскании 413 209 рублей 39 копеек арендной платы за использование земельного участка в период с 17.02.2011 по 31.03.2016, неустойки в размере 73 887 рублей 32 копеек, а также о расторжении договора аренды от 25.11.2014 N 4900009594.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.03.2018 исковые требования удовлетворены в части взыскания с общества неустойки в размере 73 887 рублей 32 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано.

На основании определения от 05.06.2018 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в связи с отсутствием в протоколе судебного заседания от 22.01.2018 подписей судьи и помощника судьи (т. 1, л. д. 134/оборот).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2018 решение от 07.03.2018 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Апелляционный суд указал, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежал расчету исходя из его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. С учетом анализа нормативных правовых актов, регламентирующих порядок расчета арендной платы за спорный земельный участок (в том числе постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210)), суд применил постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50) и постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210 для расчета арендной платы использовалась ставка в размере 1,5 % от рыночной стоимости, установленная постановлением N 50. В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие погашение ответчиком долга и неустойки в полном объеме (с учетом заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности). Отказ в расторжении договора аренды обусловлен отсутствием существенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 07.03.2018 (в части отказа в удовлетворении иска) и постановление от 07.11.2018, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, размер платы за использование участка подлежит определению в соответствии с условиями договора на основании отчета от 07.09.2014 N 25С/ОЗ-2014 об определении рыночной величины годовой арендной платы. Администрация указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды. Допущенные арендатором нарушения условий сделки являются существенными, поэтому арендодатель вправе требовать расторжения договора даже после уплаты ответчиком долга (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; далее - постановление от 17.11.2011 N 73).

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены (изменения) апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дел, на основании постановления администрации города Сочи от 20.03.2014 N 453 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 25.11.2014 N 4900009594 аренды земельного участка площадью 443 кв. м (кадастровый номер 23:49:0123010:1033), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Весенняя, д. 1а. Вид разрешенного использования - магазин, категория земель - земли населенных пунктов (т. 1, л. д. 14 - 18). Срок аренды земельного участка установлен с момента его государственной регистрации и до 20.03.2063 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации от 21.01.2015 N 23-23/050-23/050/003/2015-338/2; т.1, л. д. 27).

В силу пункта 3.3 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом от 07.09.2014 N 25С/ОЗ-2014 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы и составляет 80 457 рублей.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельными платежами за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартал, отдельно по арендной плате, отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи направил в адрес общества претензию от 15.03.2016 N 4699/02-05-16 о необходимости устранения нарушений в части своевременного внесения арендной платы, а также о расторжении договора аренды от 25.11.2014 N 4900009594 (т. 1, л. д. 11 - 13). Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73, следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции при определении размера долга правомерно руководствовался положениями соответствующих нормативных правовых актов.

Вывод суда о порядке определения размера арендной платы за спорный земельный участок соответствует положениям постановлений N 210, 1061 и 50 (в применимой редакции). Суд апелляционной инстанции (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности) правильно определил размер долга и неустойки. Исходя из содержания представленных обществом платежных документов и подлежащей применению методики определения размера арендной платы, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика долга с 06.07.2013 по 31.03.2016, а также заявленной неустойки.

По правилам части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в качестве основания расторжения договора указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком. При разрешении спора суд апелляционной инстанции установил, что долг по арендной плате и неустойку в размере, признанном судом правомерным, арендатор оплатил. Названные обстоятельства подтверждены представленными в дело доказательствами (т. 1, л. д. 109, 117 - 119, 125).

Таким образом, допущенные нарушения арендатором устранены, что исключает возможность удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Довод кассационной жалобы администрации о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения иска, суд округа отклоняет. Обстоятельства, связанные с устранением обществом допущенных нарушений условий договора аренды, а также отсутствием оснований для их квалификации в качестве существенных, подтверждены документально. Ссылка заявителя на пункт 23 постановления от 17.11.2011 N 73 не принимается, поскольку приведенные в нем разъяснения касаются права арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора после погашения долга, но не устанавливают безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

При этом в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом изложенного основания для отмены апелляционного постановления от 07.11.2018 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов суда апелляционной инстанции подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта.

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, к которым верно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Поскольку апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а подателем жалобы обжалуются решение от 07.03.2018 и постановление от 07.11.2018, с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса следует оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2018 по делу N А32-23406/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков