Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2019 г. N Ф08-10971/18 по делу N А53-14310/2018

г. Краснодар

05 февраля 2019 г.

Дело N А53-14310/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаковой А.С., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи представителей истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) - Саркисовой С.О. (доверенность от 18.01.2019), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Темерник" (ИНН 6167123402, ОГРН 1136195011150) - Золотухина А.И. (доверенность от 09.07.2018), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2018 (судья Смолькова А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А53-14310/2018, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Темерник" (далее - общество) с требованиями: о расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2000 N 15522и, заключенного департаментом и обществом; обязании общества в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить снос за счет собственных средств самовольно возведенных построек на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5: комнаты N 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенные на втором этаже здания (литера А), площадью застройки 318,6 кв. м; комнаты N 1, 3, 17-19, 23, 24, расположенные в подвале одноэтажного строения (литера Е), площадью застройки 761,5 кв. м; комнаты N 1, 4, 11, 15-20, 24, 25, 25а, 26, 27, 32, расположенные на 1-м этаже одноэтажного строения (литера Е), площадью застройки 761,5 кв. м; одноэтажного строения (литера Д), площадью застройки 18 кв. м; одноэтажного строения (литера У), площадью застройки 57 кв. м; одноэтажного строения (литера Г), площадью застройки 197 кв. м; одноэтажного строения - трансформаторной подстанции (литера Ш), площадью застройки 32 кв. м; одноэтажного строения (литера В), площадью застройки 181 кв. м, двухэтажного строения (литера Ц), площадью застройки 98 кв. м; одноэтажного строения (литера Ж), площадью застройки 56 кв. м; одноэтажного строения (литера Ч), площадью застройки 20 кв. м; передать департаменту по акту приема-передачи данный земельный участок, свободным от указанных строений; обязании общества в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5, от временных сооружений: металлических контейнеров, торговых павильонов, палаток, в которых осуществляется торговля, передать департаменту по акту приема-передачи данный земельный участок свободным от указанных объектов (с учетом изменения предмета иска - т. 1 л. д. 93 - 99).

Требования департамента мотивированы тем, что предоставленный обществу по договору аренды от 19.09.2000 N 15522и земельный участок используется не по целевому назначению.

Решением от 14.08.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2018, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Суды пришли к выводу о том, что департамент не представил доказательств существенного нарушения обществом условий договора от 19.09.2000 N 15522и аренды земельного участка, использования земли не по целевому назначению. Общество предприняло все необходимые меры для соблюдения условий договора, приступило к освоению земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 14.08.2018 и апелляционное постановление от 22.10.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Согласно акту обследования от 23.07.2018 N 2543 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м, с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка" по целевому назначению не используется, на участке расположены самовольные капитальные постройки, а также объекты временного характера, не связанные со строительством оптово-розничного рынка. Суды не учли положения статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ), регулирующего отношения, связанные с организацией розничных рынков и закрепляющего понятие розничного рынка как имущественного комплекса. Спорный земельный участок в согласованных в договоре аренды целях не освоен, строительство оптово-розничного рынка не осуществлено. Согласно сведениям Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на Дону срок действия выданных ранее разрешений на строительство истек в период с 2012 года по 2013 год. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 по делу N А53-10392/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.06.2012, градостроительный план земельного участка N RU61310000-0720100595800118, разрешения на строительство NRU61310000-7437-1, RU61310000-7468-1, RU61310000-7485-1, RU61310000-7490-1, RU61310000-7508-1, RU61310000-7511-1, выданные правопредшественнику общества - ООО "Юпитер", признаны недействительными. Исходя из условий договора аренды от 19.09.2000 N 15522и, арендатору не разрешается строительство на арендуемом земельном участке каких-либо отдельно стоящих зданий, сооружений, в том числе вспомогательного назначения, не связанных с целевым назначением - "строительство и эксплуатация оптово-розничного рынка", размещение сооружений временного характера также не предусмотрено.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить в силе обжалуемые судебные акты, указав, что акты осмотра, составленные департаментом в одностороннем порядке (в августе 2017, июле 2018 года) не могут служить доказательствами тому, что арендатор не приступил к освоению арендуемого земельного участка и не предпринял мер по исполнению договорных обязательств. Материалами дела подтверждено, что в период с августа 2017 года по июль 2018 года разработана проектная документация, получено разрешение на строительство. Наличие на спорном земельном участке временных объектов и осуществление в них торговли, не только не нарушает, полностью соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. Обстоятельства, касающиеся истечения срока действия разрешений на строительство, связаны с иным лицом (ООО "Юпитер") и относятся к другому периоду времени. Расположение на земельном участке объектов, обладающих признаками капитальных строений, исключает применение к спорным отношениям положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Со стороны департамента имеет место злоупотребление правом, учитывая, что общество как новый арендатор предприняло все необходимые меры в целях организации законного строительства объектов.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представители спорящих сторон поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (правопредшественник департамента) и ООО "Юпитер" заключили договор аренды земельного участка от 19.09.2000 N 15522и, по условиям которого последнему в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м, по адресу: г. Ростов-на-Дону, промышленно-коммунальная зона ж. р. "Темерник", для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка, сроком на 49 лет, с 14.06.2000 по 14.06.2049 (т. 1, л. д. 17 - 20).

В силу пункта 4.2 договора ООО "Юпитер" как арендатор приняло на себя обязательство использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора, своевременно вносить арендную плату, не допускать действий, приводящих к ухудшению земельного участка, обеспечивать арендодателю доступ на земельный участок в целях осуществления контроля за его использованием.

По договору уступки права аренды земельного участка от 20.12.2013, зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 15.01.2014, права и обязанности арендатора переданы обществу (т. 1, л. д. 28).

14 марта 2014 года департамент и общество заключили дополнительное соглашение N 5 к договору аренды от 19.09.2000 N 15522и (т. 1, л. д. 27), которым внесли изменения в наименование арендатора, конкретизировали индивидуализирующие признаки объекта аренды, определили срок действия соглашения - до окончания основного договора (дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке).

30 августа 2017 года департамент провел обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5. Согласно акту обследования от 30.08.2017 N 3041 земельный участок огорожен; по фасаду участка, в центральной его части расположено двухэтажное административно-торговое здание, на первом этаже которого находятся: кафе узбекской и азиатской кухни "Азия", шашлычная, два промтоварных магазина, на втором этаже - административные помещения; в восточной части фасада участка - двухэтажное строение с торговыми помещениями; вглубь участка по восточной стороне - капитальные торговые павильоны, туалет; в центральной части участка - металлические контейнеры и павильоны, в которых осуществляется торговля; в северной части - капитальные торговые павильоны, а также павильоны, находящиеся в стадии деформации, трансформаторная подстанция (т. 1, л. д. 36 - 39).

30 августа 2017 года общество обратилось в департамент с заявлением о переоформлении договора аренды в связи с изменением характеристик (границ и площади) земельного участка в результате раздела (обращение не удовлетворено).

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 не используется обществом в соответствии с условиями договора аренды, департамент 07.11.2017 направил в его адрес предупреждение N 59-30-24272/14, полученное адресатом 20.11.2017, с предложением в срок до 09.12.2017 начать освоение земельного участка и представить соответствующие доказательства (т. 1, л. д. 29).

Не получив в установленный срок испрашиваемые документы, департамент уведомлением от 25.12.2017 N 59-30-28607/14 (т. 1, л. д. 21) предложил обществу в срок до 09.01.2018 расторгнуть договор аренды, освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи (получено адресатом 26.01.2018).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктами 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть первая статьи 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 19.09.2000 N 15522и земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 предоставлен правопредшественнику общества для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. Пунктом 4.2 договора закреплена обязанность арендатора использовать объект аренды в соответствии с целевым назначением и условиями договора. В пункте 3.1 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе в случае использования земельного участка (его части) не по целевому назначению.

В качестве основания расторжения договора аренды от 19.09.2000 N 15522и департамент ссылается на неосвоение земельного участка согласно условиям договора, выявленные в ходе муниципального контроля нарушения, зафиксированные в актах осмотра земельного участка. Вступив в договор аренды в декабре 2013 года, общество приняло на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с категорией и видом разрешенного использования.

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой приведенная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Основанием для признания объекта недвижимости самовольной постройкой является не только возведение объекта недвижимости на не принадлежащем застройщику земельном участке, но и создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (с нарушением разрешенного использования земельного участка), либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных признаков является достаточным для признания постройки самовольной.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Таким образом, в силу закона ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, возведшее постройку, а также лицо, владеющее этой постройкой и являющееся ее собственником (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 N 18-КГ15-140).

В этой связи судам надлежало обсудить вопрос о привлечении к участию в деле в качестве других ответчиков - собственников объектов, находящихся на спорном земельном участке.

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ определено понятие розничного рынка как имущественного комплекса, предназначенного для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договора розничной купли-продажи и договоров бытового порядка цен и имеющий в своем составе торговые места.

Согласно пункту 3 статьи 4 Закона N 271-ФЗ рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка, на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.

В рамках дела N А53-10392/2011 градостроительный план земельного участка N RU61310000-0720100595800118, разрешения на строительство NRU61310000-7437-1, RU61310000-7468-1, RU61310000-7485-1, RU61310000-7490-1, RU61310000-7508-1, NRU61310000-7511-1, выданные правопредшественнику общества - ООО "Юпитер", признаны недействительными. В то же время ООО "Юпитер" выданы разрешения на строительство объекта капитального строительства "Торговый павильон - 3 очередь строительства" от 27.04.2012 NRU61310000-7485-2 (срок действия до 27.07.2013); а также разрешение на строительство объекта капитального строительства "Торговый павильон - 2-й этап строительства рынка" от 27.04.2012 NRU61310000-7468-2 (срок действия до 27.06.2013). Информация о продлении срока приведенных разрешений отсутствует.

Разрешение на строительство от 24.07.2018 N RU61-310-931601-2018 (срок до 08.04.2019) выдано обществу после предъявления иска департамента в арбитражный суд (спустя 18 лет от даты заключения договора аренды от 19.09.2000 N 15522и); все согласования получены после возбуждения производства по настоящему делу; проектная документация в отношении предполагаемого к строительству объекта, в деле отсутствует, соответственно, не получила оценки судебных инстанций.

В этой связи коллегия окружного суда полагает, что судебные акты не могут быть признаны основанными на полном и всестороннем исследовании всех обстоятельств дела, поэтому подлежат отмене. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле в качестве ответчиков собственников объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4, дать оценку всем доводам сторон относительно целевого использования объекта аренды, достижения цели, обусловленной договором от 19.09.2000 N 15522и, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2018 по делу N А53-14310/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков