Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2019 г. N 15АП-11434/19

город Ростов-на-Дону

05 августа 2019 г.

дело N А53-14310/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.

при участии:

от истца: Саркисова С. Л. Паспорт, по доверенности от 18.01.2019

от ответчика: Золотухина А.И. паспорт, по доверенности от 09.07.2019

от третьих лиц: Чакряна А.А. паспорт, по доверенности от 15.04.2019

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2019 по делу N А53-14310/2018 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Темерник", обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер" при участии третьих лиц: Жукова Олега Ивановича, ООО "Алгоритм", Недоборенко Василия Кирилловича, Недоборенко Ирину Николаевну, Вашкулат Валентину Павловну, Ризаева Бахридина Шакармуратовича, Прокопенко Жанну Борисовну, Карабашева Шамиля Харшимовича, Плещенко Валентину Федоровну, Фазала Вахеда, Дмитриева Виктора Семеновича, Кручинкину Татьяну Васильевну, Груздова Александра Константиновича, Полторак Лилию Александровну, Денисова Юрия Ивановича, Гасанова Ризвана Гашам оглы, о расторжении договора, сносе строений, принятое судьёй Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Темерник" ИНН, обществу с ограниченной ответственностью "Юпитер", при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Жукова Олега Ивановича, ООО "Алгоритм", Недоборенко Василия Кирилловича, Недоборенко Ирину Николаевну, Вашкулат Валентину Павловну, Ризаева Бахридина Шакармуратовича, Прокопенко Жанну Борисовну, Карабашева Шамиля Харшимовича, Плещенко Валентину Федоровну, Фазала Вахеда, Дмитриева Виктора Семеновича, Кручинкину Татьяну Васильевну, Груздова Александра Константиновича, Полторак Лилию Александровну, Денисова Юрия Ивановича, Гасанова Ризвана Гашам оглы о расторгжении договора аренды земельного участка 15522и от 19.09.2000, заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО "Темерник"; обязании ООО "Юпитер", ООО "Темерник" в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу осуществить за счет собственных средств снос следующих самовольно возведенных построек на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5:

комнат N N 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1 д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенных на втором этаже здания (литер А), площадью застройки 318, 6 кв.м;

комнат N N 1, 3, 17-19, 23, 24, расположенных в подвале одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5;

комнат N N 1, 4, 11, 15-20, 24, 25, 25а, 26, 27, 32, расположенных на 1 -м этаже одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5;

одноэтажного строения (литер Д), площадью застройки 18 кв.м;

одноэтажного строения (литер У), площадью застройки 57 кв.м;

одноэтажного строения (литер Г), площадью застройки 197 кв.м;

одноэтажного строения - трансформаторной подстанции (литер Ш), площадью застройки 32 кв.м;

одноэтажного строения (литер В), площадью застройки 181 кв.м;

двухэтажного строения (литер Ц), площадью застройки 98 кв.м;

одноэтажного строения (литер Ж), площадью застройки 56 кв.м;

одноэтажного строения (литер Ч), площадью застройки 20 кв.м;

обязании ООО "Темерник" в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5 от следующих временных сооружений: металлических контейнеров, торговых павильонов, палаток, в которых осуществляется торговля и передачи Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону по акту приема-передачи данный земельный участок, свободный от указанных в пунктах 2,3 иска объектов (с учетом уточнения предмета иска и ответчиков).

Решением Арбитражного суда Ростовской области 14.08.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2018, отказано в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Темерник, заявленных при первоначальном рассмотрении иска, о расторжении договор аренды земельного участка N 15522и от 19.09.2000, обязании осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенных построек на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5: комнат NN 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенных на втором этаже здания (литер А), площадью застройки 318,6 кв.м, комнат NN1, 3, 17-19, 23, 24, расположенных в подвале одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5 кв.м, комнат NN1, 4, 11, 15-20, 24, 25, 25а, 26, 27, 32, расположенных на 1 -м этаже одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5 кв.м, одноэтажного строение (литер Д), площадью застройки 18 кв.м, одноэтажного строения (литер У), площадью застройки 57 кв.м, одноэтажного строения (литер Г), площадью застройки 197 кв.м, одноэтажного строения - трансформаторной подстанции (литер Ш), площадью застройки 32 кв.м., одноэтажного строения (литер В), площадью застройки 181 кв.м., двухэтажного строения (литер Ц), площадью застройки 98 кв.м, одноэтажного строения (литер Ж), площадью застройки 56 кв.м, одноэтажного строения (литер Ч), площадью застройки 20 кв.м, и возврату по акту приема-передачи земельного участка, обязании освобождения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5 от временных сооружений: металлических контейнеров, торговых павильонов, палаток, в которых осуществляется торговля, и возврата Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону по акту приема-передачи земельный участок, свободный от указанных объектов.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2019 решение указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость привлечения к участию в деле ответчиков - собственников объектов, находящихся на спорном земельном участке и дать оценку всем доводам сторон относительно целевого использования объекта аренды, достижения цели, обусловленной договором от 19.09.2000 N 15522и.

Определением суда от 08.04.2019 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Юпитер".

Определением суда от 22.04.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора собственников строений. Расположенных на спорном земельном участке - Жукова Олега Ивановича, ООО "Алгоритм", Недоборенко Василия Кирилловича, Недоборенко Ирину Николаевну, Вашкулат Валентину Павловну, Ризаева Бахридина Шакармуратовича, Прокопенко Жанну Борисовну, Карабашева Шамиля Харшимовича, Плещенко Валентину Федоровну, Фазала Вахеда, Дмитриева Виктора Семеновича, Кручинкину Татьяну Васильевну, Груздова Александра Константиновича, Полторак Лилию Александровну, Денисова Юрия Ивановича, Гасанова Ризвана Гашам оглы.

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования, в порядке ст. 49 АПК РФ, которые были приняты судом рассмотрению. В ходе судебного заседания 23.05.2019 истец уточнил площадь земельного участка, заявленного для освобождения, указав 16 066 кв.м.

При новом рассмотрении решением суда от 30.05.2019 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована следующим.

Как указывает истец, согласно акту обследования от 23.07.2018 N 2543 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м, с видом разрешенного использования "для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка" по целевому назначению не используется, на участке расположены самовольные капитальные постройки, а также объекты временного характера, не связанные со строительством оптово-розничного рынка. Суды не учли положения статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ), регулирующего отношения, связанные с организацией розничных рынков и закрепляющего понятие розничного рынка как имущественного комплекса. Спорный земельный участок в согласованных в договоре аренды целях не освоен, строительство оптово-розничного рынка не осуществлено. Согласно сведениям Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на Дону срок действия выданных ранее разрешений на строительство истек в период с 2012 года по 2013 год. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 по делу N А53-10392/2011, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда СевероКавказского округа от 13.06.2012, градостроительный план земельного участка N RU61310000-0720100595800118, разрешения на строительство NRU61310000-7437-1, RU61310000-7468-1, RU61310000-7485-1, RU61310000-7490-1, RU61310000-7508-1, RU61310000-7511-1, выданные правопредшественнику общества - ООО "Юпитер", признаны недействительными. Исходя из условий договора аренды от 19.09.2000 N 15522и, арендатору не разрешается строительство на арендуемом земельном участке каких-либо отдельно стоящих зданий, сооружений, в том числе вспомогательного назначения, не связанных с целевым назначением - "строительство и эксплуатация оптово-розничного рынка", размещение сооружений временного характера также не предусмотрено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представители ответчика и третьих лиц против доводов апелляционной жалобы возражал, дал пояснения по существу спора.

От ответчиков поступили отзывы на жалобу, которые приобщены к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (правопреемником которого является ДИЗО г. Ростова-на-Дону) и ООО "Юпитер" был заключен договор аренды земельного участка от 19.09.2000 N 15522и (далее - оговор аренды), по условиям которого последнему в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16066 кв.м по адресу: г. Ростов-на-Дону, промышленно-коммунальная зона ж. р. "Темерник", для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка, сроком на 49 лет, с 14.06.2000 по 14.06.2049.

По условиям договора аренды общество приняло на себя обязательство использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями договора, своевременно вносить арендную плату, не допускать действий, приводящих к ухудшению земельного участка, обеспечивать арендодателю доступ на земельный участок в целях осуществления контроля за его использованием (п. 4.2. Договора).

По договору уступки права аренды земельного участка от 20.12.2013, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ростовской области 15.01.2014

(регистрационная запись N 61-61-01/568/2013-482), ООО "Юпитер" передало ООО "Темерник" свои права и обязанности из договора аренды.

14.03.2014 истец и ответчик заключили дополнительное соглашение N 5 к договору аренды, которым были внесены изменения в наименование арендатора и конкретизированы индивидуализирующие признаки объекта аренды - земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 09.04.2014 (запись регистрации N 61-61-01/249/2014-92).

30.08.2017 Департаментом было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв.м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5. По результатам обследования составлен акт от 30.08.2017 N 3041, согласно которого земельный участок огорожен; по фасаду участка, в центральной его части, расположено двухэтажное административно-торговое здание, на первом этаже которого находятся: кафе узбекской и азиатской кухни "Азия", шашлычная, два промтоварных магазина, на втором этаже - административные помещения; в восточной части фасада участка расположено двухэтажное строение с торговыми помещениями; вглубь участка по восточной стороне расположены капитальные торговые павильоны, туалет; в центральной части участка расположены металлические контейнеры и павильоны, в которых осуществляется торговля; в северной части участка находятся капитальные торговые павильоны, а также павильоны, находящиеся в стадии деформации, трансформаторная подстанция.

30.08.2017 года ООО "Темерник" обратилось в Департамент с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка в связи с изменением его характеристик - границ и площади в результате произведенного раздела. Департаментом обращение ответчика не было удовлетворено.

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 не используется в соответствии с условиями договора аренды, Департамент 07.11.2017 направил в адрес ответчика предупреждение N 59-30-24272/14, полученное ответчиком 20.11.2017, с предложением в срок до 09.12.2017 начать освоение земельного участка и представить доказательства такого освоения.

Не получив в установленный в предупреждении срок документов, подтверждающих освоение земельного участка, истец уведомлением N 59-30-28607/14 от 25.12.2017 предложил ответчику в срок до 09.01.2018 расторгнуть договор аренды, освободить земельный участок и возвратить его арендодателю по акту приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком 26.01.2018.

Полагая, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Пунктом 2 статьи 46, подп. 2 п. 1 ст. 45 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ следует, что лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Обращаясь с настоящим иском, истец сослался на существенное нарушение арендатором условий договора аренды, которое выразилось в длительном неосуществлении проектирования и строительства оптово-розничного рынка, использование земельного участка с нарушением его целевого назначения, расположение на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, возведенных на основании впоследствии признанных недействительными градостроительного плана земельного участка и разрешений на строительство.

Между тем, из условий договора следует, что при его заключении стороны определили, что земельный участок предоставляется в аренду на 49 лет для проектирования, строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. При этом сторонами не были согласованы сроки каждой стадии освоения земельного участка, также сторонами согласовано лишь общее условие о целевом использовании земельного участка (п.3.1 договора).

Довод истца о необходимости строительства в течение 3 лет, отклонен как не основанный на условиях договора.

Договор аренды земельного участка был заключен ранее вступления в силу положений, как Земельного кодекса Российской Федерации, так и Градостроительного кодекса Российской Федерации, ввиду чего указанные нормативные акты применяются к нему с учетом положений статьи 422 ГК РФ.

В нарушении указанной нормы права Департаментом не представлено относимых и допустимых доказательств существенного нарушения ответчиком ООО "Темерник" условий договора аренды земельного участка, его использования не по целевому назначению, возведения ответчиком объектов капитального строительства в отсутствие необходимой разрешительной документации или с существенным нарушениям градостроительных и иных норм и правил.

Суд верно отклонил доводы истца об отсутствии на арендуемом земельном участке деятельности, подпадающей под понятие оптово-розничного рынка.

Отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров на розничных рынках, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2006 года N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (закон N 271-ФЗ).

На территории Ростовской области данные правоотношения дополнительно регламентированы, конкретизированы Областным законом Ростовской области от 02.05.2007 N 687-ЗС "О регулировании отношений, связанных с организацией розничных рынков на территории Ростовской области" (далее - закон N 687-ЗС).

Согласно п. 2 ст. 3 закона N 271 -ФЗ под розничным рынком понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места.

Согласно пункту 8 статьи 3 Закона о розничных рынках торговое место представляет собой место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок, и управляющей рынком компанией.

Тем самым, наличие на спорном арендуемом земельном участке палаток, лотков, павильонов в которых осуществляется торговая деятельность, что подтверждено актом обследования земельного участка от 14.05.2019 N 1631, уже свидетельствует об организации работы рынка. В случае выявления нарушений по порядку организации и документального оформления работы рынка имеются основания для проведения проверочных мероприятий соответствующими компетентными учреждениями. Однако указанное не является безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Также из материалов дела следует, что ответчиком принимаются меры к строительству на спорном земельном участке.

04.08.2017 года ответчик обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону с целью получения нового градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4.

29.08.2017 года Департамент архитектуры выдал ответчику градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м.

Ответчиком также представлены следующие доказательства осуществления мероприятий по проектированию и строительству на спорном земельном участке объектов оптово-розничного рынка: договор от 10.11.2017 г. N 11/18 на разработку проектной документации на строительство здания универсального магазина; согласование ПАО "Роствертол" от 19.01.2018, согласование ПАО "Роствертол" от 01.06.2018, Заключение ВЧ 41497 от 07.06.2018, согласование Южного МТУ Росавиации от 25.06.2018 N 691/06/18, договор от 14.06.2018 г. N 864, технические условия ПАО "Ростелеком" от 21.06.2018, договор от 03.07.2018 г. N 242295/18/В/РГЭС/ВРЭС(1.17.32 "Г"), договор от 18.07.2018 г. N 324-В, договор от 18.07.2018 г. N 324-К); разрешение на строительство от 24.07.2018 N 61-310-931601-2018 здания универсального магазина на территории рынка по ул. Лелюшенко, 19/5 в г. Ростове-на-Дону.

Действия ООО "Темерник" по получению разрешительной документации на строительство рынка после возбуждения рассматриваемого дела судом верно оценены как продолжение принятия мер к строительству на земельном участке объектов, необходимых для функционирования рынка. Указанное дополнительно подтверждает целевое использование земельного участка ООО "Темерник" согласно условиям договора аренды от 19.09.2000 N 15522и.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая осуществление уполномоченными органами местного самоуправления мероприятий, направленных на выдачу разрешительных документов в отношении земельного участка, суд пришел к обоснованному выводу о наличии злоупотребления со стороны истца (статья 10 ГК РФ).

Ответчик предпринял зависящие от него меры для соблюдения условий договора и принимает меры для строительства объектов для функционирования оптово-розничного рынка. С момента перехода прав арендатора ответчик принимал необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением, что влечет отсутствие оснований полагать, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора аренды.

На основании изложенного, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 19.09.2000 N 15522и и освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв. м, возврату его ДИЗО г.Ростова-на-Дону отказано.

Департамент также просил суд обязать ООО "Темерник" в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5 от следующих временных сооружений: металлических контейнеров, торговых павильонов, палаток, в которых осуществляется торговля, и передать Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону по акту приема-передачи данный земельный участок, свободный от указанных объектов.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (негаторный иск).

В соответствии с абзацем вторым пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 45 Постановления N 10/22, в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в том случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Поскольку истец не доказал, что временные сооружения: металлические контейнеры, торговые павильоны, палатки, в которых осуществляется торговля, расположены на арендованном ответчиком земельном участке с нарушением целевого использования земельного участка, указанного в договоре аренды, а также то, что нахождение указанных объектов на земельном участке нарушает право собственности или законного владения истца, или имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика, то оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части у суда не имелось.

Так как отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, то не имеется и оснований для удовлетворения требований о возвращении земельного участка.

При этом, судом учтено, что на земельном участке находятся здания и строения, возведенные иными лицами и часть помещений в которых принадлежит на праве собственности привлеченным третьим лицам на основании вступивших в законную силу судебных решений и с учетом дальнейших сделок по приобретению объектов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о сносе самовольных построек, заявленных к ООО "Темерник" и ООО "Юпитер", суд руководствовался следующим.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В предмет доказывания по иску о признании постройки самовольной и ее сносе входят следующие обстоятельства: создание объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном порядке для этих целей; строительство объекта без получения необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных норм и правил, создающим угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, наличие у истца права на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В то же время, в соответствии с пунктом 23 постановления от 29.04.2010 N 10/22 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В целях установления соответствия спорных строений действующим нормам и правилам, а также установления его технико-экономических характеристик и возможности сноса, суд предлагал сторонам провести экспертизу. Истец от проведения экспертизы категорически отказался.

В связи с чем, дело рассмотрено по имеющимся доказательствам.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 по делу N А53-10392/2011 и от 06.11.2012 года по делу N А53-21877/2012 установлены следующие обстоятельства:

принятия распоряжений главного архитектора г. Ростова-на-Дону 28.04.2001 N 33 Д-5958, от 18.11.2003 N 134 Д-7584 о разрешении ООО "Юпитер" проектирования и строительства административно-торгового корпуса на предоставленном земельном участке, возведения указанным обществом лит. А, В, Г, Д, Е, Ж, У, Ц, Ч, Ш, признании за обществом на них права собственности в судебном порядке, последующем пересмотре постановленных судебных актов и отказе в иске обществу, а также о последующем признании права собственности в судебном порядке на помещения в лит. А и Е за третьими лицами и их государственной регистрации;

о принадлежности третьим лицам - собственникам помещений в лит. А и Е - прав на земельный участок, необходимой для их эксплуатации;

о выдаче ООО "Юпитер" градостроительного плана земельного участка и разрешений на строительство 6-ти этапов строительства розничного рынка непродовольственных товаров и их признании недействительными Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2011 года по делу N 10392/2011;

о возведении ООО "Юпитер" в период с 09.07.2011 по 20.03.2012 на основании одного из указанных разрешений (N RU61310000-7437-1 от 15.10.2010) нежилого здания площадью 785,2 кв. м, получении 20.03.2012 разрешения на его ввод в эксплуатацию, регистрации права собственности ООО "Юпитер" на данное здание еще 13.06.2012, последующей отмене указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органом архитектуры в порядке самоконтроля, а также о том, что иные объекты ни в указанный период времени, ни за его пределами не возводились.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 года по делу N А53-23408/2014, вступившим в законную силу 26.01.2016, установлены обстоятельства расположения на земельном участке строения литера Б площадью 92,8 кв.м, принадлежащего ООО "Темерник", строений литера А и литера Е, принадлежащих на праве собственности третьим лицам, в связи с чем спорный земельный участок был разделен путем образования из него земельного участка площадью 3968 кв. м, необходимого для эксплуатации указанных строений, на которые зарегистрированы права собственности, с сохранением земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах с площадью 12 098 кв. м.

23.07.2018 истцом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16066 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 19/5, по итогам которого составлен акт от 23.07.2018 N 2543.

Согласно указанному акту на территории земельного участка расположены объекты недвижимости, правоустанавливающие документы на которые не представлены:

комнаты N N 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7 на втором этаже здания (литер А), площадью застройки 318,6 кв.м.;

комнаты N N 1, 3, 17-19, 23, 24 в подвале одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5 кв.м.;

комнаты N N 1, 4, 11, 15-20, 24, 25, 25а, 26, 27, 32 на 1-м этаже одноэтажного строения (литер Е), площадью застройки 761,5 кв.м.;

двухэтажное строение (литер Ц), площадь застройки 98 кв.м.;

одноэтажное строение (литер Ж), площадь застройки 56 кв.м.;

одноэтажное строение (литер Ч), площадь застройки 20 кв.м.;

одноэтажное строение (литер В), площадь застройки 181 кв.м.;

одноэтажное строение - трансформаторная подстанция (литер Ш), площадь застройки 32 кв.м.;

одноэтажное строение (литер Г), площадь застройки 197 кв.м.;

одноэтажное строение (литер У), площадь застройки 57 кв.м.;

одноэтажное строение (литер Д), площадь застройки 18 кв.м.

Аналогичные сведения установлены при проведении обследования спорного земельного участка и спорных строения при новом рассмотрении дел. Актом обследования земельного участка от 14.05.2019 N 1631 зафиксированы сведения отдельно по каждому объекту - комнатам, помещениям, как о собственниках строений, так и сведения об объектах, не имеющих реестровых собственников.

Из представленных в материалы дела технических паспортов от 08.04.2005 следует, что административное торговое здание (литер А) является двухэтажным отдельно стоящим зданием площадью 693,8 кв.м. Помещения на первом этаже строения литер А зарегистрированы за физическими лицами на праве собственности согласно сведениям из ЕГРН. Сведений о регистрации прав на помещения второго этажа здания литер А в ЕГРН отсутствуют.

Из представленного в материалы дела технические паспорта от 08.04.2005 следует, что строение (литер Е) представляет собой не отдельно стоящее сооружение, а помещение, расположенное в едином торговом ряду. Помещения являются неотъемлемой частью этого торгового ряда, в котором имеются также помещения, принадлежащие третьим лицам на праве собственности согласно выпискам из ЕГРН. При этом, здание торгового ряда является единым объектом капитального строительства площадью 785,6 кв.м.

Сведения о регистрации права собственности на спорные строения литер В, Г, Д Ж, У, Ц, Ч, Ш в ЕГРН отсутствуют.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2006 по делу N А53-32776/05 было признано право собственности ООО "Юпитер" на литеры А, В, Г, Д, Ж, У, Ф, Ц, Ч, Ш. Впоследствии решение от 16.06.2006 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, в удовлетворении иска ООО "Юпитер" было отказано. Согласно выводам Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-32776/05 спорные объекты являются объектами конкурирующих вещных прав со стороны неограниченного круга третьих лиц и затрагивает их законные права и интересы, в связи с несением затрат физическими лицами на возведение всех спорных объектов.

В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 13.06.2012 по делу N А53-10392/2011 судом установлено, что распоряжениями главного архитектора г. Ростова-на-Дону от 28.04.2001 N 33 Д-5958, от 18.11.2003 N 134 Д-7584 ООО "Юпитер" разрешено проектирование и строительство административно-торгового корпуса на предоставленном земельном участке, которое было продлено распоряжением. По состоянию на июнь 2005 года на земельном участке было возведено два двухэтажных здания и девять одноэтажных зданий (под литерами А, Ж, В, Г, Д, Е, У, Ц, Ч, Ш), признанных не подлежащими сносу, рынок функционирует. Строительство объектов осуществлялось с привлечением денежных средств предпринимателей (в том числе заявителей) на основании договоров о долевом участии, заключенных с ними обществом.

Тем самым, спорные объекты литеры Ц, Ж, Ч, В, Ш, Г, У, Д были возведены до того, как ООО "Темерник" получило в аренду земельный участок, что было установлено в рамках дела N А53-10392/2011 и не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела в порядке, определенном частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Таким образом, в силу закона ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, возведшее постройку, а также лицо, владеющее этой постройкой и являющееся ее собственником (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 N 18-КГ15-140).

Пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 6557/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой приведенная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса).

Мотивированных оснований со ссылками на закон о возложении на арендатора обязанности осуществить снос строений, имеющиеся на принятом в аренду земельном участке, истцом не высказано.

Учитывая все перечисленные судебные акты, вступившие в законную силу, суд пришел к верному выводу, что ООО "Темерник" не может признаваться надлежащим ответчиком по требованию о сносе строений, поскольку строительство им не совершалось, также не обосновано, что указанное общество является владеющим лицом и стало бы собственником, если бы постройка не была самовольной.

Требования к ООО "Юпитер" являются также необоснованными.

Спорные литры А, В, Г, Д, Ж, У, Ч, Ц, как указано в судебных актах по делу N А53-32776/05, являются объектами конкурирующих вещных прав со стороны неограниченного круга третьих лиц и затрагивает их законные права и интересы, в связи с несением затрат физическими лицами. То есть, рассмотрение требования по указанным строениями к ООО "Юпитер" невозможен, поскольку затрагиваются права третьих лиц, не привлеченных в качестве ответчиков.

Истец не обосновал и не заявил об изменении субъектного состава на стороне ответчика, настаивая на требованиях с ООО "Темерник" и ООО "Юпитер". Императивных основания для изменения субъектного состава по инициативе суда данная категория дел процессуально не предусматривает, правопреемственности не усматривается.

В части литеров А и Е требования к ООО "Юпитер" признаются необоснованными.

Суд установил, что комнаты в литере Е, частично принадлежащие на праве собственности третьим лицам, являются не отдельно стоящими сооружениями, а помещениями, расположенными в едином торговом ряду и являющимися неотъемлемой частью этого торгового ряда, в котором имеются также помещения, принадлежащие иным лицам, не являющимися ответчиками по иску Департамента. При этом, здание торгового ряда является единым объектом капитального строительства.

Таким образом, Департамент, по существу, требует от ответчиков, в том числе ООО "Юпитер", произвести снос части зданий, причем расположение заявленных на снос комнат расположены непоследовательно, между комнатами, право собственности на которые зарегистрированы за привлеченными третьими лицами, что неизбежно повлечет как разрушение смежных помещений, принадлежащих другим лицам, так и повреждение общих элементов торгового ряда.

Более того, заявлено также о сносе комнат подвальных помещений литера Е, техническая возможность чего не обоснована никакими доводами и заключениями специалистов.

При таких обстоятельствах, снос комнат спорного нежилого помещения литер Е затрагивает права и законные интересы других правообладателей и фактических владельцев помещений. Даже в случае возможности демонтажа помещений с сохранением помещений других лиц, наличие у этих помещениях в целом, общих конструктивных элементов (фундамент, несущие стены, кровля и т.д.), свидетельствует о том, что права и законные интересы других правообладателей и фактических владельцев нежилых помещений затрагиваются исковыми требованиями департамента, в любом случае.

Невозможность сноса спорных объектов в литере Е без причинения ущерба соседним объектам, ввиду их неразрывного конструктивного единства (помещения третьих лиц являются неотъемлемой частью единого капитального торгового ряда в литер Е), не опровергнутого истцом в процессе разбирательства по делу, и препятствует удовлетворению иска.

Аналогичные выводы судом сделаны и к комнатам, расположенным на 2 этаже литера А.

По указанному литеру, как пояснили присутствующие в судебном заседании третьи лица, в строении литер А коммуникации являются конструктивно взаимосвязанными на первом и втором этажах, что следует из технического паспорта на объект (электроснабжение, отопление, водоснабжение, канализация).

Исходя из общепринятых понятий, снос второго этажа здания литер А невозможен без оказания влияния на несущую способность оставшегося этажа, использования помещений первого этажа по их функциональному назначению, поскольку будут нарушены инженерные сети и коммуникации, а также будет создаваться угроза для жизни и здоровья людей, находящихся на первом этаже здания.

В случае, если смежные комнаты в литере Е и первый этаж литера А со спорным комнатами в них возведены легально, то департаменту надлежит доказать либо возможность сноса спорных объектов при условии выполнения работ по укреплению смежных объектов (виды, объем работ, заключение специалиста, эксперта в обоснование), либо необходимость сноса всего комплекса строений как единого объекта, приведение которого в первоначальное состояние невозможно.

В силу положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Департаментом в материалы дела не представлены доказательства возможности сноса спорных комнат без причинения ущерба соседним объектам, являющимся объектами недвижимости.

Воли на снос всех возведенных единым блоком объектов недвижимого имущества Департаментом не выражено, о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков собственников соответствующих объектов департаментом не заявлено.

При изложенных обстоятельствах, судом верно указано, что надлежащим способом защиты департамента будет являться иск о сносе всего блока зданий, одновременно заявленный ко всем владельцам помещений в нем. Такой иск не будет тождественным уже заявленным ни полностью, ни в части, поскольку изменится объект. В рамках соответствующего иска будут учтены права всех владельцев помещений. При этом иск должен быть предъявлен с соблюдением правил подведомственности споров, учитывая возможное наличие в числе собственников физических лиц.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о сносе строений к заявленным ответчикам, в связи с чем в указанной части в удовлетворении иска отказано.

Предъявление требований к ненадлежащему ответчику, равно как непривлечение к участию на стороне ответчика лица, чьи права и законные интересы могут быть затронуты, является самосильным основанием для отказа в иске.

Ввиду указанного, иные подлежащие исследованию обстоятельства по заявленным требованиям в порядке статьи 222 ГК РФ не рассматриваются.

Ссылка ответчиков на отсутствие необходимости получения разрешения на строительство спорных объектов разрешения до введения в действия Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004, правомерно не приняты судом, поскольку статья 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 г. N 73-ФЗ также предусматривала необходимость получения разрешения на строительство и возможность его продления.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы департамента, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Таким образом, оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.05.2019 по делу N А53-14310/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник