Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2019 г. N Ф08-12160/18 по делу N А32-54086/2017

г. Краснодар

08 февраля 2019 г.

Дело N А32-54086/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Артамкиной Е.В. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Мамайка" - Сафиева В.У. (директор), в отсутствие ответчика - санатория "Ставрополье", третьих лиц: администрации г. Сочи, Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи и Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2018 (судья Любченко Ю.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2018 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу N А32-54086/2017, установил следующее.

ООО "Мамайка" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к санаторию "Ставрополье" (далее - санаторий) о признании права собственности на нежилое здание по адресу:

г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 34, стр. 1 с кадастровым номером 23:49:0201006:2341 общей площадью 69,1 кв. м (далее - спорный объект), возложении обязанности провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект и внесении записи о возникновении права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Сочи (далее - администрация), Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением суда первой инстанции от 05.04.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.11.2018, исковые требования удовлетворены частично, признано право собственности общества на спорный объект, в удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество фактически (отсутствуют доказательства, достоверно указывающие на принадлежность спорного объекта санаторию) просит признать право в силу приобретательной давности. Санаторий является надлежащим ответчиком, поскольку указан в технических документах и передавал объект обществу по договору. Документально подтверждено, что общество открыто и добросовестно владеет спорным объектом более 18 лет.

В кассационной жалобе департамент и администрация просят отменить состоявшиеся судебные акты, в удовлетворении исковых требований - отказать. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, спорный объект является самовольной постройкой, в отношении которой не может быть признано право собственности. Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.01.2019 объявлен перерыв до 09 часов 50 минут 06.02.2019, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что по договору от 26.05.1992, заключенному главным врачом санатория Кабак Г.В. и ТОО "Мамайка" в лице директора Сафиева В.У., товариществу безвозмездно передана на баланс бывшая музэстрада по ул. Крымской, 34 (бывший спальный корпус N 1) для организации им хозрасчетной службы по оказанию населению района "Мамайка" помощи в ремонте жилых помещений, сантехнического и другого оборудования. Согласно пунктам 2 - 4 данного договора ТОО "Мамайка" берет на себя обязательство восстановить и переоборудовать указанное помещение под мастерские и организовать помощь в ремонте жилых помещений, сантехнического и другого оборудования жилых домов за свой счет. Расчет с квартиросъемщиками товарищество производит самостоятельно. Договор заключен бессрочно.

Как указывает общество, в 1992 - 1994 годах на балансе санатория находились жилые дома, которые санаторий обязан был содержать в надлежащем техническом состоянии, проводить своевременно ремонтно-строительные работы, чем и была вызвана потребность в заключении договора. Общество также представило накладную от 17.07.1992 N 532, которой оформлена передача нежилого здания-эстрада ТОО "Мамайка".

16 июля 1992 года осуществлен технический учет спорного объекта. Сочинским бюро технической инвентаризации изготовлен технический паспорт на музэстраду (литера В) площадью 69,1 кв. м с указанием в графе правообладателей сначала санатория (регистрационное удостоверение от 26.07.1974 N 111, выданное Сочинским БТИ), а затем ТОО "Мамайка" с последующим исправлением на ООО "Мамайка" в 2003 году.

В составе технического паспорта имеется экспликация, выкопировка и план земельного участка по ул. Крымской, 34, отражающий расположение спорного объекта в том числе рядом с пятиэтажным кирпичным жилым домом (литера А).

Общество указывает, что помещение музэстрады после приобретения товарищество переоборудовало под мастерскую бытового обслуживания. ТОО "Мамайка" за свой счет произвело подключение водопровода и канализации, провело освещение, заключило договор с электросетями, водоканалом, выполнило косметический ремонт внутри помещения, отремонтировало кровлю.

Впоследствии постановлением главы администрации от 16.10.1992 N 663/1 "Об отводе ТОО "Мамайка" фактически занимаемого земельного участка по ул. Крымской, 34 в Центральном Сочи" в целях упорядочения землепользования ТОО "Мамайка" отведен земельный участок, занимаемый мастерской бытового обслуживания площадью 0,01 га. Товариществу выдан государственный акт от 23.08.1994 N 426000193.

Комитет по Управлению имуществом г. Сочи 25.02.1998 на основании постановления главы администрации от 23.01.1997 N 23 заключил с ТОО "Мамайка" договор N 657 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды сроком действия с 01.01.1998 по 01.01.2047. Впоследствии указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0201006:125. Расположение спорного объекта в границах указанного участка отражено в кадастровом паспорте строения.

В соответствии с требованиями законодательства ТОО "Мамайка" изменило организационно-правовую форму на ООО "Мамайка".

30 июня 2015 года спорный объект внесен в сведения ГКН за кадастровым номером 23:49:0201006:2341 как нежилое здание 1973 года постройки.

Отсутствие у общества возможности в административном порядке зарегистрировать право собственности на спорный объект послужило основанием для обращения в суд с иском.

Заявляя иск о признании права, общество также ссылалось на то, что более 25 лет является единственным владельцем спорного здания, оказывая с 1992 года бытовые услуги населению.

Согласно положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 указанного Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.).

По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

На основании пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990 (данные разъяснения применяются с учетом действовавшей ранее презумпции государственной собственности, в связи с чем применительно к имуществу, созданному до указанного момента, 18-летний срок приобретательной давности исчисляется с названной даты.

Обоснованием факта непрерывного и открытого владения имуществом не менее 18 лет с даты его получения от санатория могут являться доказательства учета такого имущества в составе основных средств, уплата налогов, наличие и исполнение договоров энергоснабжения, осуществление коммерческой деятельности именно в указанном помещении, организация рабочих мест и пр. за каждый год владения.

Общество подтвердило получение спорного объекта в фактическое владение в 1992 году и принятие мер к техническому учету строения с отражением смены правообладателя и к оформлению прав землепользования под данным объектом, а также представило акты сверки взаимных расчетов по договору аренды земельного участка, сводный расчет арендной платы за землю на 2001 год, технические условия на технологическое присоединение к электрическим сетям, акт разграничения балансовой принадлежности между сетевой организацией, договор энергоснабжения от 03.12.2001, акт разграничения балансовой принадлежности от 28.03.2005, договор энергоснабжения от 01.01.2005 N 211884, договор энергоснабжения от 30.12.2011 N 211884, договор от 27.07.2015 N 1422 о подключении мастерской бытового обслуживания к централизованной системе водоснабжения, кадастровый паспорт на спорный объект, заявление гражданина Бродяного В.М. (подлинность подписи удостоверена нотариально), в котором он указал, что с 2004 года постоянно пользуется услугами, предоставляемыми обществом, в частности, обращался в мастерскую последний раз в 2014 году, до этого в 2010 и т. д.

Указанные доказательства суды оценили, как в достаточной мере свидетельствующие в своей совокупности о факте открытого непрерывного добросовестного владения обществом спорным объектом в течение требуемого законом срока (с 1992 года по настоящее время).

Однако суды не учли следующего.

Суд первой инстанции указал, что в обоснование исковых требований о признании права собственности на спорный объект истец ссылается на заключенный им с санаторием договор от 26.05.1992. В рассматриваемом случае исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой свидетельствуют о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к предмету договора указанных действий, а следовательно, и о наличии сделки купли-продажи. Истец все это время является фактически владеющим собственником спорного объекта, его право на спорный объект возникло в 1992 году на основании договора от 26.05.1992. Таким образом, право на объект возникло у истца до вступления в законную силу Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Апелляционный суд отметил, что истец полагает себя собственником спорного строения, поэтому он должен бесспорно доказать регистратору, что приобрел данное строение по договору купли-продажи у предыдущего собственника. Вместе с тем представленный договор от 26.05.1992 не содержит указания ни на передаваемое истцу право в отношении спорного строения, ни на титул самого санатория, позволяющего последнему произвести отчуждение имущества. Апелляционный суд учел, что, заявляя иск о признании права, истец также ссылался на то, что более 25 лет является единственным владельцем спорного здания, осуществляя с 1992 года оказание бытовых услуг населению и исследовал названные обстоятельства, как необходимые для проверки судом основания к признанию на спорный объект права собственности в порядке приобретательной давности. Представленные в материалы дела письменные доказательства суд оценил как в достаточной мере свидетельствующие в своей совокупности о факте открытого непрерывного добросовестного владения истцом спорным строением в течение более требуемого законом срока 18-летнего срока (с 1992 года по настоящее время), что явилось основанием для признания за истцом права собственности на спорный объект в силу приобретательной давности.

В соответствии с абзацем 2 пункта 19 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Апелляционный суд оценил упомянутое в техническом паспорте регистрационное удостоверение от 26.07.1974 N 111 в целях проверки титула санатория на отчужденное имущество, в котором указано, что домовладение по ул. Крымской, 34 является объектом государственной (а не колхозной) собственности. Суд также исследовал решение Исполнительного комитета г. Сочи от 10.06.1974 N 204, указанное в названном регистрационном удостоверении в качестве основания регистрации права, из которого следует факт введения в эксплуатацию 70-квартирного жилого дома, а не спорного объекта, право на который просит признать истец. В постановлении главы администрации Центрального района г. Сочи от 14.09.1992 N 605 указано, что решением Ставропольского краевого Совета по строительству и эксплуатации межколхозных здравниц (протокол от 17.11.1973) жилой дом по ул. Крымской, 34 в городе Сочи переоборудован в спальный корпус. Постановлением N 1 Ставропольского краевого Совета "Ставропольколхозздравница" прекращено использование указанного дома в качестве спального корпуса, ему вновь придан статус жилого дома с распределением квартир очередникам санатория. В названных документах сведения о судьбе спорного строения отсутствуют.

Апелляционный суд, оценивая договор от 26.05.1992, отметил, что он не содержит указания ни на передаваемое истцу право в отношении спорного строения, ни на титул самого санатория, позволяющего ему произвести отчуждение имущества. Суд, по сути, указал отсутствие права санатория на отчуждение спорного имущества.

С учетом изложенного вывод о том, что надлежащим ответчиком в рамках рассматриваемого дела является санаторий, преждевременный. При этом следует учесть, что на момент передачи спорного имущества на баланс общества не установлено, был ли приватизирован санаторий. Доказывание права собственности состоит в доказывании тех фактов, которые создают право собственности, - заключение сделки или факт создания вещи в установленном порядке (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо использование санаторием определенного уровня собственности спорного имущества в своей деятельности на момент разграничения государственной собственности (1992 год). В материалах дела такие доказательства отсутствуют. Суды не выяснили, в чьей собственности находился и как фактически использовался спорный объект на момент его передачи по договору от 26.05.1992. Вопрос правомочности распоряжения спорным имуществом остался не исследованным.

Следует также отметить, что совокупность всех перечисленных в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Добросовестность владения означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Обжалуемые судебные акты не содержат правовую оценку действительности договора от 26.05.1992. При этом тот факт, что данный договор не заключает указания ни на передаваемое истцу право в отношении спорного строения, ни на титул самого санатория, позволяющего последнему произвести отчуждение имущества, в отсутствие названной правовой оценки недостаточен для вывода о наличии (отсутствии) добросовестности владения истцом спорным имуществом.

Поскольку все значимые для рассматриваемого спора обстоятельства не исследованы и не установлены, суд округа полагает, что выводы судов о признании права собственности на нежилое здание являются преждевременными.

Учитывая изложенные обстоятельства, исходя из того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде округа в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать правовую оценку всем установленным обстоятельствам, доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, предусмотренных статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2018 по делу N А32-54086/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

Е.В. Артамкина А.В. Садовников