Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 февраля 2019 г. N Ф08-11492/18 по делу N А32-14761/2018

г. Краснодар

12 февраля 2019 г.

Дело N А32-14761/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "ЦентрПрофи", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2018 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.) по делу N А32-14761/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просила:

- признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 1270 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202018:1345), расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чехова, в районе дома N 35,

- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:1345 в виде аренды, внесенную на основании договора, заключенного муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "ЦентрПрофи" (далее - общество).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество (л. д. 1, 2).

Решением от 10.08.1018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 24.10.2018, признан незаконным отказ управления Росреестра от 26.04.2017 N 23/050/001/801/2017-389. На управление Росреестра возложена обязанность погасить регистрационную запись N 23-23-50/084/2014-692 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:1345 в виде договора аренды от 09.01.2014 N 4900009369 (в резолютивной части номер договора ошибочно указан как 490000369).

Судебные акты мотивированы следующим. На основании протокола о результатах торгов (аукциона) от 30.12.2013 N 5 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) 09.01.2014 заключили договор N 4900009369 аренды земельного участка, предоставленного в пользование по результатам торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610 и пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случает продолжения использования арендатором имущества после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в случаях предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса). Пунктом 2.1 срок действия договора аренды установлен с 10.01.2014 по 10.01.2017. В соответствии с пунктом 8.4 срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1. Заключенный по результатам проведения торгов договор, не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Исходя из содержания договора аренды (пункты 2.1 и 8.4) и поведения арендодателя, выразившего волю на отказ от продолжения арендных отношений, договор аренды прекратил свое действие 10.01.2017 без возобновления на неопределенный срок. В данном случае у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в погашении регистрационной записи об обременении участка правом аренды в пользу общества.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 10.08.2018 и апелляционное постановление от 24.10.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Податель жалобы указывает, что согласно статье 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. Погашение записи об аренде осуществляется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса о прекращении обязательств, а также специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (статьи 619, 620 Гражданского кодекса). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренда недействительным. Представленное администрацией в управление Росреестра письмо по своему содержанию не является предупреждением, сделанным в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, и не может свидетельствовать об одностороннем отказе от договора аренды. Документы об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, а также достоверно подтверждающие освобождение арендатором земельного участка, подписание акта приема-передачи и фактическое прекращение между сторонами арендных отношений, заявитель не представил. Управление Росреестра в уведомлении о приостановлении указало причины, препятствующие проведению государственной регистрации. В течение установленного срока причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не устранены, поэтому 26.04.2017 заявителю отказано в ее проведении в соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.01.2014 муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900009369 аренды земельного участка, предоставленного в пользование по результатам торгов, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1270 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202018:1345), для "многоэтажной парковки" по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чехова, в районе дома N 35. Арендная сделка зарегистрирована в установленном порядке 20.03.2014, срок действия договора установлен с 10.01.2014 по 10.01.2017 (л. д. 10 - 14).

06.05.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесли изменения пункт 1.1 договора в части вида разрешенного использования - с "для многоэтажной парковки" на "обслуживание автотранспорта" код 4.9" (л. д. 15, 16).

В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 31.10.2013 внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202018:1345 (л. д. 22 - 24).

Департамент имущественных отношений администрации 15.10.2016 направил в адрес общества уведомление от 12.10.2016 N 28111/0205-16, в котором указал, что по истечении срока действия договор аренды продлеваться не будет. Данное уведомление обществу не вручено в связи с истечением срока хранения почтовых отправлений (л. д. 17 - 21).

12.01.2017 представитель муниципального образования город-курорт Сочи обратился (через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Центральном районе города Сочи) с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды от 09.01.2014 N 4900009369 (л. д. 67 - 69).

Уведомлением от 26.01.2017 N 23/050/001/801/2017-389 управление Росреестра, со ссылкой на положения пункта 1 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, сообщило заявителю о приостановлении до 26.04.2017 государственной регистрации прав в связи с отсутствием документов, подтверждающих отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, а также достоверно подтверждающих освобождение арендатором земельного участка, подписание акта приема-передачи, фактическое прекращение между сторонами арендных отношений (л. д. 65, 66).

В связи с неустранением указанных в уведомлении от 26.01.2017 причин, препятствующих осуществлению регистрации, на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ управление Росреестра сообщением от 26.04.2017 N 23/050/001/801/2017-389 отказало администрации в регистрации прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:1345 (л. д. 63, 64).

Полагая, что срок на обжалование сообщения регистрирующего органа, поступившего в администрацию 13.02.2018, подлежит исчислению с названной даты, а решение управления Росреестра от 26.04.2017 N 23/050/001/801/2017-389 об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202018:1345, мотивированное недостаточностью представленных на регистрацию документов, является незаконным и нарушает интересы муниципального образования, администрация обратилась с заявлением в арбитражный суд.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена частью 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

К заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в силу части 4 статьи 18 и части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации в ЕГРН.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

К числу таких оснований пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Закона и требованиям принятых в соответствии с данным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено названным Законом или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 вышеуказанного Закона. При этом перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а, соответственно, и для отказа в ее осуществлении, приведенный в статье 26 Закона N 218-ФЗ, является исчерпывающим.

Согласно пункту 3 статьи 425, пункту 1 статьи 610, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок возможно в случае продолжения использования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Таким образом, стороны не лишены возможности своим соглашением исключить применение пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 8.4 договора аренды от 09.01.2014 N 4900009369 срок его действия прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 (10.01.2017).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что договор аренды от 09.01.2014 N 4900009369, заключенный по результатам проведения торгов, не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Исходя из содержания договора аренды (пункты 2.1, 8.4) и действий арендодателя, выразившего волю на прекращение договора после истечения срока его действия, судебные инстанции пришли к выводу о том, что договор от 09.01.2014 N 4900009369 прекратил свое действие 10.01.2017 без возобновления на неопределенный срок. У управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в погашении регистрационной записи об обременении (в виде аренды земельного участка), что влечет удовлетворение требований администрации (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Вопреки доводам жалобы управления Росреестра в деле отсутствуют доказательства, позволяющие опровергнуть выводы судов об уведомлении арендатора о прекращении договора после истечения срока его действия в соответствии с правилами статьи 165.1 Гражданского кодекса, а также об отсутствии оснований для определения договора аренды в качестве возобновленного на неопределенный срок.

В кассационной жалобе управление Росреестра приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований. Регистрирующий орган полагает, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, а общество не может считаться надлежаще извещенным о намерении арендодателя прекратить обязательства по договору.

Данные доводы (обстоятельства, на которые ссылается заявитель), проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о том, что договор аренды от 09.01.2014 N 4900009369 прекратил свое действие с 10.01.2017 без возобновления на неопределенный срок. Обратившись в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, администрация реализовала полномочия, предоставленные ей законом. При этом от общества какие-либо возражения относительно действий администрации по погашению записи об аренде земельного участка не поступали.

Правильность выводов судебных инстанций подателем жалобы не опровергнута, названные выводы основаны на исследованных судами доказательствах, с достаточной полнотой установленных фактических обстоятельствах, имеющих значение для дела, в связи с чем, не подлежат переоценке арбитражным судом округа (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса), несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов.

Нормы материального права суды применили верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2018 по делу N А32-14761/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

Я.Е. Волков В.Е. Епифанов