Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 февраля 2019 г. N Ф08-12243/18 по делу N А63-10291/2018

г. Краснодар

20 февраля 2019 г.

Дело N А63-10291/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ПИК" (ИНН 2635211174, ОГРН 1152651016044) - Колосовой М.В. (доверенность от 10.07.2018), в отсутствие истца - комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2623018056, ОГРН 1042600631215), ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Прихидько Петра Валерьевича (ИНН 263503889152, ОГРНИП 312265125700549) и третьего лица - администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПИК" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.) по делу N А63-10291/2018, установил следующее.

Комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Прихидько П.В. (далее - глава хозяйства) и обществу с ограниченной ответственностью "ПИК" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просил:

- расторгнуть договор аренды от 06.05.2013 N 121 земельного участка с кадастровым номером 26:11:050201:24, заключенный между комитетом и главой хозяйства;

- расторгнуть договор переуступки права аренды от 01.03.2017, заключенный между главой хозяйства и обществом;

- возвратить земельный участок комитету;

- взыскать с главы хозяйства задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 17.03.2017 в размере 957 097 рублей 93 копеек и пени за период с 15.03.2016 по 01.06.2018 в размере 439 908 рублей 46 копеек;

- взыскать с общества задолженность по арендной плате за период с 18.03.2017 по 01.06.2018 в размере 986 221 рубля 36 копеек и пени за период с 15.06.2017 по 01.06.2018 в размере 125 099 рублей 46 копеек;

- указать в резолютивной части решения на то, что оно является основанием для погашения регистрационной записи от 17.03.2017 N 26:11:050201:24-26/021/2017-3 (требования уточнены на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск обоснован ссылками на положения статей 309, 310, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 1, 22, 39.7, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиками обязательства по своевременному внесению платы за пользование арендуемым земельным участком с кадастровым номером 26:11:050201:24. Допущенное существенное нарушение условий договора аренды является основанием для его расторжения в судебном порядке и обязания общества возвратить земельный участок комитету.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края (далее - администрация сельсовета).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018, требования удовлетворены частично. С главы хозяйства в пользу комитета взыскано 86 922 рубля 19 копеек основного долга и 31 176 рублей 80 копеек неустойки. С общества в пользу комитета взыскано 189 107 рублей 10 копеек основного долга и 26 471 рубль 66 копеек неустойки. Расторгнут договор от 06.05.2013 N 121 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:050201:24, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) за номером от 24.06.2013 26-26-33/016/2013-928. На общество возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 26:11:050201:24 комитету. В остальной части требований отказано.

Суды установили, что на основании постановления администрации Шпаковского района от 06.05.2013 N 296 между комитетом (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) заключен договор 06.05.2013 N 121 аренды земельного участка общей площадью 292 698 кв. м, с кадастровым номером 26:11:050201:24, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, 3470 м по направлению на северо-запад от ориентира здания администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета: с. Сенгилеевское, ул. Ленина, 1. Участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставлен арендатору для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства на срок с 06.05.2013 по 05.05.2023. Договор зарегистрирован в ЕГРН 24.06.2013 за N 26-26-33/016/2013-928. По акту приема-передачи от 06.05.2013 земельный участок передан арендатору. По условиям договора арендная плата начисляется с момента принятия решения о предоставлении земельного участка. Размер арендной платы определен в расчете, приложенном к договору, и является неотъемлемой его частью. Размер арендной платы пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений. Глава хозяйства 07.07.2013 обратился в орган местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации". Постановлением администрации сельсовета от 01.10.2013 N 255 на основании результатов публичных слушаний изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности крестьянского фермерского хозяйства" на вид "для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации". По договору от 01.03.2017 глава хозяйства уступил обществу права и обязанности по договору аренды. Письмом от 02.03.2017 глава хозяйства уведомил администрацию Шпаковского района о передаче прав и обязанностей по договору аренды на основании договора перенайма от 01.03.2017, который зарегистрирован в ЕГРН 17.03.2017 за номером 26:11:050201:24-26/021/2017. Претензией в адрес главы хозяйства комитет просил погасить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 17.03.2017 в размере 983 923 рублей 70 копеек, а также 423 129 рублей 05 копеек пени за период с 15.03.2016 по 25.04.2018. Претензия направлена адресату 25.04.2018 и возвращена органом почтовой связи за истечением срока хранения. Претензией в адрес общества комитет просил погасить 932 646 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате за период с 18.03.2017 по 25.04.2018, уплатить 103 885 рублей 20 копеек пени за период с 15.06.2017 по 25.04.2018, а также освободить земельный участок и прибыть в комитет для подписания соглашения о расторжении договора. Претензия направлена 25.04.2018 и получена адресатом 03.05.2018. В связи с неисполнением ответчиками требований, содержащихся в претензиях, комитет обратился в арбитражный суд с иском к главе хозяйства и обществу. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 330, 424, 450, 606, 614, 615, 622 Гражданского кодекса, статей 1, 22, 39.7, 65, 77, 79 Земельного кодекса, пункта 7 статьи 40 Воздушного кодекса Российской Федерации. Нормы Земельного кодекса не предусматривают размещение аэродромов и посадочных площадок на землях сельскохозяйственного назначения, поэтому оснований для вывода о трансформации (изменении вида сельскохозяйственных угодий) в данном случае не имеется. Таким образом, постановление от 01.10.2013 N 255 не соответствует закону, является недействительным и не подлежит применению при разрешении спора. Кадастровая стоимость земельного участка в размере 83 846 269 рублей 08 копеек утверждена приказом Минимущества Ставропольского края от 27.11.2015 N 1381 и не может быть пересчитана (пересмотрена) в рамках настоящего дела. Поэтому годовой размер арендной платы за спорные периоды составляет 167 692 рубля 54 копейки, с учетом сведений из карты земель государственного фонда данных, согласно которой спорный участок отнесен к пастбищам. Установив факт пользования главой хозяйства в период с 01.01.2016 по 17.03.2017 (с учетом произведенных им оплат) земельным участком, а также отсутствие доказательств внесения арендных платежей в полном объеме, суды пришли к выводу о наличии у него долга в сумме 86 922 рублей 19 копеек. Материалами дела подтверждается также факт пользования земельным участком обществом в отсутствие доказательств внесения им арендных платежей за период с 18.03.2017 по 30.06.2018 (в полном объеме). С учетом произведенного платежа долг указанного ответчика составляет 189 107 рублей 10 копеек. Задолженность рассчитана комитетом в соответствии с постановлениями Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-П "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" и от 29.03.2016 N 112-П "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и представленных в аренду без торгов". В связи с неполным и несвоевременным внесением ответчиками арендных платежей, судом первой инстанции взыскана неустойка: с главы хозяйства за период с 16.03.2016 по 01.06.2018 в размере 37 078 рублей 39 копеек; с общества за период с 16.06.2017 по 01.06.2018 в размере 26 349 рублей 77 копеек. Учитывая существенный характер допущенных арендатором (обществом) нарушений условий договора, суд первой инстанции признал обоснованным требование комитета о расторжении договора аренды и обязал общество возвратить арендодателю земельный участок. При этом в удовлетворении требования о расторжении заключенного ответчиками договора перенайма от 01.03.2017 суд первой инстанции отказал в связи с тем, что комитет не является стороной данного договора. Довод комитета о необходимости указания в решении суда на погашение записи о регистрации договора аренды в ЕГРН отклонен с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". Довод общества о том, что суд первой инстанции необоснованно применил к спору кадастровую стоимость участка, признав, что постановление от 01.10.2013 N 255 не соответствует закону и не подлежит применению, судом апелляционной инстанции отклонен. Произведя перерасчет арендной платы за пользование земельным участкам, суд первой инстанции руководствовался ставками арендной платы для земельных участков, предоставленных под пастбища (0,2% от кадастровой стоимости). Суд не принял в расчете комитета базовый размер арендной платы, подлежащий применению за земельные участки, занятые внутрихозяйственными дорогами и защитными лесными насаждениями (лесополосами). Суд первой инстанции исходил из того, что изменение вида разрешенного использования "для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации" возможно только после перевода участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, что осуществляется в ином порядке, нежели проведение публичных слушаний и издание сельсоветом постановления по данному вопросу. Поэтому суд при расчете арендной платы исходит из ставки, установленной для пастбищ (0,2% от кадастровой стоимости), с учетом отсутствия в договоре аренды указания вида сельскохозяйственных угодий, но принимая во внимание карту земель из государственного фонда данных, согласно которой спорный участок является пастбищем. Таким образом, судом первой инстанции не применялась ставка арендной платы, равная 1% кадастровой стоимости, и рассчитанная истцом исходя из вида разрешенного использования земельного участка "для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации", установленного постановлением администрации сельсовета от 01.10.2013 N 255. Отклонен и довод общества о том, что комитет необоснованно изменил размер арендной платы, не известив об этом арендатора. Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ненаправление арендодателем извещения об изменении размера арендной платы не снимает с общества обязанности вносить арендную плату в нормативно установленном размере после изменения кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, извещение об изменении показателей для расчета арендной платы размещалось на сайте администрации Шпаковского района. Ссылка ответчика на необходимость действовать добросовестно и разумно комитету как стороне, обладающей правом одностороннего изменения арендной платы, признана несостоятельной, так как в данном случае имеет место не одностороннее изменение арендатором условий договора, а государственное регулирование цены договора (арендной платы). Не принят апелляционным судом и довод общества об отсутствии оснований для удовлетворения требования комитета о расторжении договора аренды. Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), частичная оплата сумм арендных платежей не является основанием для отказа удовлетворении требования о расторжении договора. Установленная судом задолженность обществом не погашена, а на предложение о расторжении договора по соглашению действующий арендатор не отреагировал. В этой связи договор аренды правомерно расторгнут судом первой инстанции, а земельный участок возвращен арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении заявленных к нему требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в том случае, если арендатор не вносил арендную плату, либо вносит ее с просрочкой. При неполной оплате указанное основание о расторжении договора аренды не применяется. Вывод судебных инстанций о существенном размере основного долга ошибочен по существу, так как фактически этим выводом судами предписывается обществу исполнить заведомо невыполнимые обязательства. Также этот вывод не соответствует материалам дела, в которые представлены доказательства надлежащего исполнения обществом договорных обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы за земельный участок. Материалы дела подтверждают, что более чем за год с момента заключения договора перенайма по дату ознакомления общества с иском, комитет не уведомлял арендатора об изменении размера арендной платы (хотя такое условие содержится в пункте 3.4 договора), не обращался с требованиями о погашении задолженности, подписании актов сверок взаимных расчетов. Поэтому арендатор не мог знать о начисленном ему комитетом долге по договору, в результате чего не имел возможности принять необходимые меры для изменения ситуации и защиты своих прав. Однако суды пришли к необоснованному выводу о несостоятельности доводов общества, связанных с добросовестностью и разумностью действий комитета как стороны договора, обладающей правом одностороннего изменения арендной платы ввиду государственного регулирования цены договора. Доводы общества о неисполнении комитетом обязанностей по договору и его недобросовестном поведении незаконно отклонены, вследствие чего судебные акты в части расторжения договора аренды являются необоснованными. При этом ответчик, являясь добросовестным арендатором, на спорном земельном участке реализует цели по развитию сельскохозяйственного производства, которая поддерживается государством, в то время как органы местного самоуправления своим недобросовестным поведением этому препятствуют. При расчете арендной платы за спорные периоды суд применил кадастровую стоимость, рассчитанную на основании постановления, противоречащего закону. Следовательно, при принятии решения суд первой инстанции применил недействительный акт органа местного самоуправления, не имеющий юридической силы, не влекущий правовых последствий и не порождающий каких-либо прав или обязанностей, на возникновение которых он направлен. Суд апелляционной инстанции согласился с применением судом первой инстанции к спорным правоотношениям незаконного постановления, не мотивировав возможность такого применения.

Комитет в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец полагает, что при вынесении решения и апелляционного постановления судебные инстанции не допустили нарушения норм материального и (или) процессуального права. Обстоятельства, имеющие существенное значения для правильного разрешения спора, установлены судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне. Комитет также просил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя.

От иных участвующих в деле лицу отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации района от 06.05.2013 N 296 между комитетом (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) заключен договор от 06.05.2013 N 121 аренды земельного участка общей площадью 292 698 кв. м с кадастровым номером 26:11:050201:24, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, 3470 м по направлению на северо-запад от ориентира здания администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета: с. Сенгилеевское, ул. Ленина, 1. Участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставлен арендатору для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства на срок с 06.05.2013 по 05.05.2023. По условиям договора арендная плата начисляется с момента принятия решения о предоставлении земельного участка. Размер арендной платы определен в соответствии с расчетом, приложенным к договору, и являющимся неотъемлемой его частью. Размер арендной платы пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,07% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По акту приема-передачи от 06.05.2013 земельный участок передан арендатору. Договор аренды 24.06.2013 зарегистрирован в ЕГРН за N 26-26-33/016/2013-928.

7 июля 2013 года глава хозяйства обратился в администрацию Шпаковского района с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации".

Постановлением администрации сельсовета от 01.10.2013 N 255 на основании результатов публичных слушаний изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства" на "для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации".

По договору от 01.03.2017 глава хозяйства передал обществу права и обязанности по договору аренды от 06.05.2013 N 121.

В письме от 02.03.2017 глава хозяйства уведомил администрацию Шпаковского района о передаче прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с договором перенайма от 01.03.2017, который зарегистрирован в ЕГРН 17.03.2017 за номером 26:11:050201:24-26/021/2017.

Претензией в адрес главы хозяйства комитет просил погасить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 17.03.2017 в размере 983 923 рублей 70 копеек и 423 129 рублей 05 копеек пени за период с 15.03.2016 по 25.04.2018. Претензия направлена адресату 25.04.2018 и возвращена органом почтовой связи за истечением срока хранения.

Претензией в адрес общества комитет просил погасить 932 646 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате за период с 18.03.2017 по 25.04.2018, уплатить 103 885 рублей 20 копеек пени за период с 15.06.2017 по 25.04.2018, освободить земельный участок и прибыть в комитет для подписания соглашения о расторжении договора. Претензия направлена адресату 25.04.2018 и получена обществом 03.05.2018.

Неисполнение ответчиками претензий послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с исковым заявлением к главе хозяйства и обществу.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор от 06.05.2013 N 121 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Поскольку арендная плата за использование участком носит регулируемый характер, определение ее размера необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора пришли к выводу о наличии (доказанности комитетом) оснований для удовлетворения (в части) требований, заявленных к главе хозяйства, с которого в пользу истца взыскано 86 922 рубля 19 копеек основного долга и 31 176 рублей 80 копеек договорной неустойки. Суды отказали истцу во взыскании с ответчиков части задолженности по арендной плате и пени, с учетом отсутствия в договоре указания вида сельскохозяйственных угодий, недействительности постановления от 01.10.2013 N 255, но принимая во внимание карту земель из государственного фонда данных, согласно которой спорный участок является пастбищем. Судебные инстанции отказали также комитету в удовлетворении требования о расторжении заключенного ответчиками договора перенайма от 01.03.2017, стороной в котором истец не является.

В указанной части судебные акты лицами, участвующими в деле, не обжалуются, поэтому решение и апелляционное постановление в соответствующей части кассационным судом не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 указано, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Удовлетворяя требования комитета о взыскании с общества долга и неустойки, о расторжении договора аренды от 06.05.2013 N 121, а также об обязании указанного ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 26:11:050201:24, судебные инстанции исходили из следующего. Установление вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения "для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации" не соответствует положениям Земельного кодекса. Поэтому указанный вид разрешенного использования может применяться только после перевода участка из земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию, что осуществляется в порядке, отличном от реализованного органом местного самоуправления (публичные слушания, издание постановления об изменении вида разрешенного использования спорного участка). Поэтому постановление от 01.10.2013 N 255 не соответствует закону и не подлежит применению к отношениям сторон. Ввиду отсутствия в договоре аренды указания на вид сельскохозяйственных угодий, но принимая во внимание сведения карты земель из государственного фонда данных об отнесении земельного участка к пастбищам, суды применили ставку в размере 0,2% кадастровой стоимости (для пастбищ), а не 1% (для несельскохозяйственных угодий, предложенную в расчете комитетом). Кадастровая стоимость земельного участка в размере 83 846 269 рублей 08 копеек утверждена приказом Минимущества Ставропольского края от 27.11.2015 N 1381 и не может быть пересчитана (пересмотрена) в рамках настоящего дела. С учетом установленных обстоятельств, периода пользования обществом земельным участком и внесенной указанным ответчиком в спорный период арендной платы, судебные инстанции взыскали в пользу комитета 189 107 рублей 10 копеек задолженности. В связи с несвоевременным исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы суды удовлетворили требования истца, взыскав с ответчика 26 349 рублей 77 копеек договорной неустойки. Признав, что допущенные обществом нарушения условий договора (с учетом длительности периода неоплаты и установленного размера непогашенного ответчиком долга) являются существенными, судебные инстанции удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды от 06.05.2013 N 121, возложив на общество обязанность по возврату земельного участка комитету.

Суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе общество приводит доводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке ввиду своевременного и полного внесения им арендной платы за земельный участок в соответствии с условиями договора. Комитет не уведомлял общество об изменении размера арендной платы (хотя такое условие содержится в пункте 3.4 договора), не обращался с требованиями о погашении задолженности, подписании актов сверок взаимных расчетов. Поэтому арендатор не мог знать о начисленном ему комитетом долге по договору, в результате чего не имел возможности принять необходимые меры для изменения ситуации и защиты своих прав. Приведенные доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора и были отклонены со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в постановлении от 17.11.2011 N 73. Даже после уплаты арендатором долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Ненаправление комитетом извещений об образовавшейся задолженности, об изменении размера арендной платы не снимает с арендатора обязанности вносить по внесению арендных платежей в новом размере с момента изменения ставки или кадастровой стоимости земельного участка. При этом в данном случае имеет место не одностороннее изменение арендодателем условий договора, на что необоснованно указывает общество, а государственное регулирование цены договора (арендной платы).

Доводы жалобы о том, что ответчик, являясь добросовестным арендатором, на земельном участке реализует цели по развитию сельскохозяйственного производства, которая поддерживается государством, в то время как органы местного самоуправления своим недобросовестным поведением этому препятствуют, подлежат отклонению. Порядок (правила) предоставления гражданам и юридическим лицам в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, закреплен в статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В период заключения договора аренды передача таких земельных участков в аренду осуществлялась в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имелось только одно заявление, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду было возможным при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Если подавалось два (и более) заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки предоставлялись на торгах (конкурсах, аукционах). Ссылаясь на свою добросовестность как арендатора общество не учитывает, что земельный участок получен им в арендное пользование без соблюдения публичных процедур (передан по договору перенайма, заключенному с главой хозяйства). При этом основным видом деятельности общества является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (т. 1, л. д. 54). Материалы дела не подтверждают освоение обществом земельного участка в целях развития сельскохозяйственного производства, но свидетельствуют о ненадлежащем исполнении им обязательств по договору аренды, а также непринятии мер по погашению имеющейся задолженности после получения претензии комитета. При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно не усмотрели в действиях истца (арендодателя) признаков недобросовестного поведения.

Довод общества о том, что при расчете задолженности по арендной плате суд применил кадастровую стоимость, рассчитанную на основании постановления администрации сельсовета от 01.10.2013 N 255, противоречащего закону и не имеющему юридической силы, также был предметом проверки. Данный муниципальный ненормативный акт судебными инстанциями при разрешении спора не применялся. Задолженность общества рассчитана судами исходя из периода пользования участком, ставки арендной платы, установленной для пастбищ, в размере 0,2% от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом Минимущества Ставропольского края от 27.11.2015 N 1381. При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, указанная в нем кадастровая стоимость участка (в размере 83 846 269 рублей 08 копеек) не может быть пересчитана (пересмотрена) в рамках настоящего дела.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 14.12.2018).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.08.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по делу N А63-10291/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков Н.С. Мазурова