Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2019 г. N Ф08-435/19 по делу N А32-9374/2017

г. Краснодар

26 февраля 2019 г.

Дело N А32-9374/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчиков: администрации муниципального образования Староминский район (ИНН 2350006732, ОГРН 1032327995150) - Ковтуна В.Е. (доверенность от 11.02.2019), общества с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (ИНН 2350007648, ОГРН 1022304684181) - Коломиченко А.И. (доверенность от 25.10.2018), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Староминский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2018 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Смотрова Н.Н.) по делу N А32-9374/2017, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края в интересах муниципального образования Староминское сельское поселение Староминского района (далее - прокурор) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования Староминский район (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Агросоюз" (далее - общество) о признании недействительным договора от 24.11.2014 N 587 купли-продажи земельного участка общей площадью 39 147 кв. м с кадастровым номером 23:28:0505001:131, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, Староминский район, п. Дальний (далее - договор купли-продажи, земельный участок), о применении последствий его недействительности путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о переходе к обществу права собственности на земельный участок, о понуждении администрации к возврату обществу 1 381 575 рублей 92 копеек, полученных от продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Общество не обосновало необходимость всего земельного участка (площадью 39 147 кв. м) для размещения и эксплуатации принадлежащих ему зданий, сооружений. Часть принадлежащих обществу строений имеет вспомогательный характер и не может учитываться в площади застройки. Земельный участок сформирован для размещения, в том числе объектов, не обладающих признаками недвижимого имущества. Общество не является субъектом исключительного права на приобретение всего земельного участка в собственность без проведения торгов. Последствиями недействительности договора купли-продажи должны быть признание отсутствующим зарегистрированного право собственности общества на земельный участок и понуждение администрации к возврату обществу уплаченных по названному договору денежных средств.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Общество обладает исключительным правом на приобретение в собственность всего земельного участка. Обязанности по предоставлению покупателю земельного участка сведений о плотности его застройки, а также по разделу земельного участок на его застроенную и пустующую части у администрации отсутствовала. Нормативы максимальных и минимальных размеров применяются только в отношении образуемых земельных участков, но не ранее сформированных. Земельный участок сформирован в длительное время сложившихся границах. Раздел земельного участка приведет к вклиниванию, вкрапливанию и черезполосице. Орган местного самоуправления не должен был требовать от общества нормативного обоснования предельной площади части земельного участка, занятой зданиями, сооружениями и необходимой для их эксплуатации. Оспариваемый договор не противоречил действовавшему на момент его заключения земельному законодательству.

В отзыве на кассационную жалобу общество также просит обжалуемые судебные акты отменить, в иске отказать.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что закрытое акционерное общество "Рассвет" (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 31.03.2006 аренды нежилых зданий мастерской (литеры А, а, а1, а2, а3) площадью 256,29 кв. м, гаража (литера В) площадью 44,2 кв. м, сварного цеха (литера Г2) площадью 48,1 кв. м, душевой (литера Г) площадью 67,2 кв. м, склада (литера Г1) площадью 11,6 кв. м (далее - нежилые здания). Площади нежилых зданий 1934 года постройки определены в технических паспортах по наружному обмеру. По договору (соглашению) от 21.03.2006 N 1 общество обязалось принять названные нежилые здания по договору купли-продажи. Переход к обществу права собственности на нежилые здания зарегистрирован в июле 2008 года на основании договора купли-продажи от 09.04.2008.

Постановлением главы муниципального образования Староминский район от 29.08.2006 N 1126 утвержден проект границ земельного участка с разрешенным использованием под объектами недвижимости. Работы по постановке земельного участка на кадастровый учет выполнены обществом с ограниченной ответственностью "Агросоюз". Земельный участок поставлен на кадастровый учет 20.09.2006 с указанием на его разрешенное использование под нежилыми зданиями и на закрытое акционерное общество "Рассвет" как постоянного (бессрочного) пользователя (кадастровый паспорт от 24.07.2009). По договору от 09.10.2009 N 2852000075 земельный участок предоставлен администрацией (арендодатель) обществу (арендатор) в аренду на 49 лет.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 12.11.2014 N 125 о предоставлении земельного участка в собственность за плату. К заявлению приложена справка о нахождении на земельном участке принадлежащих обществу на праве собственности нежилых зданий (машинно-тракторной мастерской (литера А, А1, А2, А3, а) площадью 238 кв. м, склада (литера Д) площадью 49,8 кв. м, сварочного цеха (литера Б) площадью 33,2 кв. м, гаража (литера В) площадью 41 кв. м, бойлерной (литера Е) площадью 7,3 кв. м (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.11.2014).

Постановлением администрации от 24.11.2014 N 1939 земельный участок предоставлен обществу в собственность за плату в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Администрация (продавец) и общество (покупатель) 24.11.2014 заключили договор купли-продажи земельного участка с разрешенным использованием под нежилыми зданиями (бывшей МТМ-4).

Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края в письме от 30.01.2017 со ссылкой на свод правил СП 19.13330.2011 "Свод правил. Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий. Актуализированная редакция СНИП II-97-76*" указал на минимальную плотность застройки для сельскохозяйственных предприятий по ремонту сельскохозяйственной техники 25-35 %. В площадь застройки предприятия должны включаться площади, занятые зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузочно-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, проходные каналы инженерных коммуникаций, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также выгулы для животных, птиц и зверей, площадки для стоянок автомобилей, сельскохозяйственных машин и механизмов, открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудования выгулов, площадок для стоянки автомобилей и складов открытого хранения принимаются по нормам технологического проектирования. Площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации строений машинно-тракторной мастерской общей площадью 583,4 кв. м, должна составлять от 1944,6 кв. м до 2333,6 кв. м.

По информации отдела по Староминскому району государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" от 27.04.2018, 25.04.2018, 26.04.2018, расположенные на земельном участке навесы (литеры Г16, Г18, Г19, Г20, Г21, Г22, Г23, и площадки для сезонного хранения сельхозтехники (литеры XVIII, XIX, XXI, XXII, XXIII) не являются объектами недвижимого имущества. Площадки (литеры XVIII, XIX, XXI, XXII, XXIII) покрыты утрамбованным грунтом.

В заключении судебной экспертизы от 20.03.2018 N 5223/09-3/16.1 содержатся выводы о том, что необходимая для размещения и эксплуатации принадлежащих обществу нежилых зданий (машинно-тракторных мастерских, сварочного цеха, гаража, склада, бойлерной) действующим законодательством не нормируется. Процент застройки земельного участка находящимися в собственности общества нежилыми зданиями составляет 1,16 %, с учетом объектов вспомогательного назначения - 42,57 %, а без учета части площадок - 13,8 %.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения прокурора в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами органов местного самоуправления. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Поскольку договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума N 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть недействительной по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой в судебном порядке (ничтожная сделка). К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях. Такое лицо должно иметь охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Исключительное право на приватизацию земельных участков, в силу статьи 36 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции, имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Для приобретения прав на земельный участок такие лица обращаются в уполномоченный орган с соответствующим заявлением и приложенным кадастровым паспортом участка.

В месячный срок со дня поступления заявления принимается соответствующее решение, а в последующий месяц осуществляется подготовка проекта договора купли-продажи и направляется заявителю с предложением о его заключении.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса. В пункте 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к вышеназванным нормам разъяснил, что такие предельные размеры определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. При заключении оспариваемого договора купли-продажи у администрации отсутствовало обоснование площади земельного участка, необходимой для размещения и эксплуатации принадлежащих обществу нежилых зданий. Фактическая площадь земельного участка названным целям не соответствует. Площадь грунтовых площадок не должна была учитываться при приватизации земельного участка. Необходимость всего земельного участка для размещения и эксплуатации нежилых зданий ответчиками не обоснована. Общество не является субъектом исключительного права на приобретение всего земельного участка в собственность без проведения торгов.

Доводы кассационной жалобы вышеназванные выводы не опровергают и, по сути, направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 по делу N А32-9374/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин