Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 марта 2019 г. N Ф08-303/19 по делу N А32-4768/2018

г. Краснодар

04 марта 2019 г.

Дело N А32-4768/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Кейро" (ИНН 5018075207 ОГРН 1025002041283) - Шаталиной Е.В. (доверенность от 24.10.2018), в отсутствие ответчиков: Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, администрации муниципального образования г. Сочи, общества с ограниченной ответственностью "Южная консалтинговая группа", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи и департамента имущественных отношений администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-4768/2018, установил следующее.

ООО "Кейро" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования г. Сочи (далее - департамент), администрации муниципального образования г. Сочи (далее - администрация) и ООО "Южная консалтинговая группа" о возложении на администрацию обязанности заключить с обществом дополнительное соглашение от 04.10.2017 к договору от 29.04.2009 N 4900005189 аренды земельного участка, изложив пункт 3.2 на следующих условиях: "114 284 000 рублей х 1,5% = 1 714 260 рублей - сумма годовой арендной платы; в остальной части дополнительное соглашение принять в редакции администрации; исчисление арендной платы установить с 18.09.2017".

Решением от 06.09.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 03.12.2018, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что заявленный иск следует квалифицировать как требование об урегулировании разногласий по договору аренды (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Суды пришли к выводу о том, что при определении размера арендной платы следует руководствоваться статьями 39.7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), постановлением главы г. Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление от 18.07.2016 N 1699, Порядок). Отказ в урегулировании разногласий нарушает права и законные интересы общества, поскольку влечет для него обязанность уплаты арендных платежей в большем размере. Величина рыночной стоимости земельного участка определена на основании заключения от 22.06.2018 N 15284, подготовленного в рамках проведения судебной экспертизы.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об отказе в иске. Податель жалобы указывает, что лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. Основания для изменения договора аренды отсутствуют.

В судебном заседании представитель общества возражал против отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор от 29.04.2009 N 4900005189 о предоставлении арендатору в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:13, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Профсоюзная, 1/1, для санаторно-курортной деятельности (фактически занимаемый санаторием "Мацестинская долина"), сроком до 01.07.2047.

Департамент направил обществу дополнительное соглашение от 04.10.2017 к договору аренды, в соответствии с которым установленный пунктом 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом ООО "Южная консалтинговая группа" об определении рыночной стоимости арендной платы от 19.09.2017 N 442/17 и составляет 5 199 961 рубль 20 копеек в год.

Общество направило департаменту протокол разногласий от 08.11.2017, в котором выразило несогласие с размером годовой арендной платы, который, по мнению общества, завышен и рассчитан неправильно.

Департамент отказался от подписания дополнительного соглашения в редакции общества, считая, что арендная плата рассчитана правильно, с учетом рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете оценщика от 19.09.2017 N 442/17.

Недостижение сторонами соглашения по пункту 3.2 договора аренды земельного участка, послужило обществу основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Спорный участок относится к публичной собственности, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015).

В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Суды при разрешении спора установил, что у сторон возникли разногласия по условиям договора, касающимся определения размера арендной платы.

Статьей 446 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из положений статей 421 и 422 Гражданского кодекса следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание заключение от 22.06.2018 N 15284, судебные инстанции установили, что в данном случае применению подлежит ставка арендной платы, установленная нормативными правовыми актами муниципального образования. В соответствии с пунктом 2.2 Порядка, утвержденного постановлением от 18.07.2016 N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 Порядка.

При осуществлении расчета арендной платы ответчик не принял во внимание положения постановления от 18.07.2016 N 1699. Судебные инстанции при разрешении спора установили, что рыночная стоимость спорного земельного участка по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы (заключение ООО "Аналитический центр оценки и консалтинга" от 22.06.2018 N 15284) по состоянию на 18.09.2017 составила 114 284 тыс. рублей, а размер годовой арендной платы - 1 714 260 рублей. С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковое заявление общества. Выводы судов соответствуют содержанию пункта 2.2 постановления от 18.07.2016 N 1699.

Кассационная жалоба администрации и департамента не содержит обоснованных доводов, опровергающих выводы судебных инстанций, и направлена на переоценку представленных в дело доказательств, что выходит за рамки компетенции суда округа (статьи 286, часть 2 статьи 287 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 06.09.2018 и апелляционного постановления от 03.12.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 по делу N А32-4768/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин