Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2019 г. N Ф08-1388/19 по делу N А32-17235/2017

г. Краснодар

11 апреля 2019 г.

Дело N А32-17235/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "АМ-Авто" (ОГРН 1042306441924) - Скоробогатского А.Н. (доверенность от 25.09.2018), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 (судьи Баранова Ю.И., Новик В.Л., Шапкин П.В.) по делу N А32-17235/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АМ-Авто" (далее - общество, ООО "АМ-Авто"), в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.05.2012 N 4300018441 (в иске и в судебных актах номер ошибочно указан как 4300017744), заключенный между администрацией и обществом,

- обязать общество возвратить арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 544 кв. м с кадастровым номером 23:43:0140001:181, расположенный по улице Ростовское шоссе, 17/1, в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара (далее также - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140001:181), путем его освобождения и подписания акта приема-передачи участка.

Решением от 18.07.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 13.12.2018, в иске отказано.

Судебные акты мотивированы следующим. В соответствии с постановлением администрации от 03.04.2012 N 2591, администрацией и обществом 17.05.2012 подписан договор N 4300018441 аренды земельного участка площадью 544 кв. м с кадастровым номером 23:43:0140001:181, с разрешенным использованием: для строительства магазина автозапчастей, сроком действия до 03.04.2022; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.06.2012. Земельный участок предоставлялся ООО "Ам-Авто" по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, заключению договора предшествовала публикация о предстоящем предоставлении участка для строительства в газете "Краснодарские известия" от 18.11.2009. Актом осмотра от 18.11.2016 установлено, что спорный участок не огорожен, свободен от зданий, строений, сооружений; по информации департамента архитектуры и градостроительства администрации от 16.11.2016, разрешение на строительство объекта на земельном участке не выдавалось; в установленный в предписании администрации от 22.09.2016 14-дневный срок, со дня его получения, нарушения арендатором не устранены, соглашение о расторжении договора им добровольно не подписано. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды со стороны арендатора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление Пленума N 11). Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его не освоением для строительства, представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки участка. Неиспользование (не освоение) земельного участка в течение определенного времени не может рассматриваться как неиспользование участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, поэтому ссылка администрации на пункт 4.1.5 договора аренды безосновательна; расторгаемым договором аренды конкретные сроки освоения переданного ответчику участка не предусмотрены. Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится невыгодным (обременительным) для другой стороны. Арендатором представлены документы, подтверждающие ведение деятельности, направленной на освоение участка, в том числе на осуществление демонтажа дорожного ограждения со стороны ул. Ростовское Шоссе и организацию (строительство) примыкания (санкционированного съезда) к участку с автомобильной подъездной дороги А-136 от автомобильной дороги М-4 "Дон", проектирование здания магазина, согласование возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, электрическим сетям, размещения объекта в зоне воздушных подходов аэродрома, получен градостроительный план земельного участка, направлялись заявления о выдаче разрешения на строительство, по которым получены отказы; в период с 2012 по 2017 год общество осуществляло надлежащий уход за участком, не допуская его засорения и зарастания травой. Причинение ущерба неосуществлением на участке строительства администрация не доказала, общество как арендатор является добросовестным. Устный довод администрации о расположении арендуемого земельного участка в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар в границах зоны планируемого размещения объекта федерального назначения (дорога), суд признал не влияющим на результат рассмотрения дела, так как в период заключения договора земельный участок находился в общественно-деловой зоне местного значения, изменения в генеральный план в соответствующей части были внесены 25.02.2016. Внесение изменений в генеральный план муниципального образования может быть положено в основание прекращения арендных отношений в силу существенного изменения обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть при заключении сделки. Однако заявление об изменении (дополнении) основания иска администрацией в дело не передавалось, поводом к расторжению договора в переписке сторон и в исковом заявлении указано именно ненадлежащее поведение арендатора, то есть нарушение им условий договора и положений закона. Причины расторжения договора могут иметь различные (противоположные), в том числе имущественные, последствия для участников спорных правоотношений.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что пунктом 5.1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (утверждены решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 (далее - Правила землепользования и застройки) в редакции от 16.07.2018 допускается вид разрешенного использования земельного участка "объекты придорожного сервиса (размещение автозаправочных станций, магазинов сопутствующей торговли, размещение автомобильных моек и т.д.)" в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 18.07.2018 и апелляционное постановление от 13.12.2018 отменить, направить дело на новое рассмотрении в соответствующий арбитражный суд.

По мнению подателя жалобы, материалами дела доказано и не оспорено ответчиком, что на момент обращения в суд с рассматриваемым иском земельный участок для согласованных договором целей предоставления (строительство магазина автозапчастей) не использовался, по истечении трех лет аренды земельный участок остался незастроенным. Согласование в договоре срока его действия 10 лет не свидетельствует о том, что стороны определили более длительный период возможного неиспользования земельного участка для строительства, по сравнению со сроком, закрепленным в статьях 45, 46 Земельного кодекса. Согласно представленному в материалы дела письму департамента архитектуры и градостроительства администрации, на момент заключения договора аренды в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар (утвержден решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15; далее - генеральный план Краснодара) земельный участок находился в границах зоны планируемого к размещению объекта федерального значения (автомобильная дорога). Вопрос правомерности заключения и действительности договора аренды суды не исследовали, как это предписано в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57).

Обществом в арбитражный суд округа представлен отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, в судебном заседании представитель ответчика также просил жалобу администрации отклонить.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 17.05.2012 N 4300018441, заключенного с ООО "АМ-Авто" (арендатор), ссылаясь на нарушение обществом условий договора об использовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования для целей строительства магазина автозапчастей.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса, к числу которых отнесено неиспользование участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок).

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что право требовать расторжения договора аренды (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что спорным договором аренды конкретные сроки освоения переданного ответчику земельного участка не предусмотрены, арендатор предпринимал меры, направленные на освоение участка, осуществлял надлежащий уход за ним, пришли к выводам о добросовестности арендатора, недоказанности причинения отсутствием на участке строительства ущерба администрации, соответствии договора аренды от 17.05.2012 N 4300018441 в момент его заключения положениям генерального плана Краснодара, а также о соответствии договора Правилам землепользования и застройки в редакции от 16.07.2018, действующей на момент разрешения спора судом.

Возражения администрации, обусловленные тем, что по истечении трех лет аренды земельный участок остался незастроенным, окружным судом не принимаются, как заявленные без учета содержания обжалуемых судебных актов, которыми установлены, и истцом документально не опровергнуты, обстоятельства добросовестного принятия арендатором мер, направленных на освоение участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181 в целях осуществления на нем строительства магазина автозапчастей. Сам по себе факт отсутствия на земельном участке по истечении трех лет аренды объекта капитального строительства о неиспользовании участка его арендатором и о существенном нарушении последним условий аренды (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса) свидетельствовать не может, в том числе в силу прямого указания норм пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса.

Вместе с тем, администрация обоснованно указала в жалобе на необходимость оценки при рассмотрении спора, связанного с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, вопросов заключенности и действительности договора (пункты 1, 2 постановления Пленума N 57).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне и указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30, часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - Градостроительный кодекс).

Градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса).

Территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, в соответствии с положениями статьи 1, статьи 34 и 35 Градостроительного кодекса, пункта 3.1.5 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 года N 150 (действовала в спорный период).

Документами территориального планирования муниципальных образований являются генеральные планы поселений и городских округов (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).

Регламентация градостроительной деятельности, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.03.2017 N 10-П, имеющая целью, в первую очередь, обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области.

Генеральный план, определяя назначение территории исходя из планов развития территории города (поселения) в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 56-АПГ17-7).

В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана поселения (городского округа) как основополагающего документа территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 N 67-АПГ17-7, от 30.11.2017 N 87-АПГ17-2).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения (городского округа) является основанием для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Отклоняя довод администрации о расположении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181 в соответствии с генеральным планом Краснодара в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения (дорога), исключающей осуществление на нем строительства магазина автозапчастей, судебные инстанции указали, что соответствующие изменения внесены в генеральный план Краснодара только 25.02.2016, тогда как в момент заключения договора аренды от 17.05.2012 участок находился в общественно-деловой зоне местного значения.

Однако суды не исследовали и не оценили имеющееся в материалах дела письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации от 05.03.2018 с приложенными к нему документами (т. 2, л. д. 95 - 99), согласно которому 25.02.2016 были изменены Правила землепользования и застройки, а не генеральный план Краснодара, при этом дата (применимая редакция) генерального плана Краснодара, предусматривающего отнесение спорного участка к зоне планируемого размещения объекта федерального значения (автомобильная дорога), в письме не названа, как и обоснование именно такого назначения планируемого объекта.

Закреплено в статье 85 Земельного кодекса, что для каждой территориальной зоны градостроительный регламент устанавливается правилами землепользования и застройки (пункт 2), градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3), земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования, строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (пункт 4).

С учетом вышеназванных норм следовало также учесть выбор земельного участка для строительства магазина автозапчастей и утверждение материалов предварительного согласования места размещения объекта постановлением администрации от 14.09.2010 N 6937 (т. 2, л. д. 62), проверить соответствие сформированного участка действующим на указанную дату документам территориального планирования (статья 18 Градостроительного кодекса) и градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса), применить при оценке договора аренды положения части 12 статьи 9 Градостроительного кодекса, муниципального генерального плана, правил землепользования и застройки, пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса.

Обстоятельства первоначального предоставления обществу в аренду по договору от 17.05.2012 N 4300018441 земельного участка, пригодного для строительства на нем магазина автозапчастей, и момент возникновения препятствий, исключающих строительство на участке названного объекта (при их доказанности), имеют существенное значение для правильного разрешения спора, обеспечения баланса интересов сторон.

При таких обстоятельствах решение от 18.07.2018 и апелляционное постановление от 13.12.2018 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле департамента архитектуры и градостроительства администрации, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую оценку доводам участников спора, разрешить его с правильным применением норм права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу N А32-17235/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова