Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 апреля 2019 г. N Ф08-2053/19 по делу N А53-39085/2017

г. Краснодар

16 апреля 2019 г.

Дело N А53-39085/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаковой А.С., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи представителя истца - Грузина Георгия Сергеевича - Скрыпник Е.Н. (доверенность от 05.07.2018), в отсутствие ответчика - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2018 (судья Захарченко О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу N А53-39085/2017, установил следующее.

Грузин Георгий Сергеевич обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании отчета от 15.09.2016 N 212-16-Р "Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком (в том числе, за 1 кв. м) без учета НДС, площадью 152 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0081315:7, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Природная, 2-ж, вид разрешенного использования: для завершения строительства и эксплуатации магазина", подготовленного ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", недостоверным; возложении на департамент обязанности по внесению изменения в договор аренды земельного участка от 29.08.2013 N 34894, установив с 18.05.2018 годовую арендную плату за спорный земельный участок в размере 104 808 рублей, без учета НДС (предмет исковых требований изменен - т. 2, л. д. 139).

Решением от 18.10.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.12.2018, требования истца удовлетворены, на департамент возложена обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 29.08.2013 N 3489, которым: пункт 3.1 договора аренды изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы в год за участок составляет 104 808 рублей (сто четыре тысячи восемьсот восемь рублей)", пункт 8.7 договора в следующей редакции: "Размер арендной платы устанавливается с учетом заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Юг-Эксперт" от 18.05.2018 N 1396/04/18";

в удовлетворении остальной части иска отказано. В основу судебных актов положено заключение судебной экспертизы, которым величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение года земельным участком (в том числе за 1 кв. м), без учета НДС, площадью 152 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0081315:7, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Природная, 2 "ж", вид разрешенного использования: для завершения строительства и эксплуатации магазина", определена в размере 104 808 рублей, в том числе 689 рублей 53 копейки за 1 кв. м.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 18.10.2018 и апелляционное постановление от 20.12.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что экспертное заключение ООО "Юг-Эксперт" не соответствует нормам действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, выполнено с нарушениями требований, предъявляемых к подбору объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка, содержит противоречивые и недостоверные сведения, что повлекло установление существенно заниженной рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка. Истец не привел мотивированных доводов о неправомерности отчета ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" от 15.09.2016 N 212-16-Р.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" поддерживает доводы подателя кассационной жалобы в полном объеме, просит отменить решение и апелляционное постановление.

В судебном заседании представитель истца просил оставить в силе обжалуемые судебные акты. Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя Грузина Г.С., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 29.08.2013 департамент (арендодатель) и Грузин Г.С. заключили договор аренды земельного участка N 34894, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081315:7 площадью 152 кв. м, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Природная, 2-ж, вид разрешенного использования: для завершения строительства и эксплуатации магазина (т. 1, л. д. 14 - 16). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа (т. 1, л. д. 18).

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды установлен с момента передачи земельного участка до 15.03.2055; объект аренды передан по акту приема-передачи от 01.04.2013 (т. 1, л. д. 17).

Пунктом 3 договора аренды годовая арендная плата определена в размере 25 403 рубля 34 копеек.

Договор заключен на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 19.12.2002 по делу N А53-9506/2012, в рамках которого признан недостоверным отчет оценщика от 20.09.2011 N 080-09/11 об определении рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка.

Руководствуясь отчетом от 16.09.2016 N 212-16-Р ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", департамент произвел перерасчет размера годовой арендной платы, который по состоянию на 09.09.2016 составил 221 482 рубля без НДС.

Уведомлением от 12.01.2017 N 59-30-40/14-УР арендодатель сообщил арендатору об изменении размера годовой арендной платы (т. 1, л. д. 42).

Не согласившись с данным размером арендной платы на основании отчета от 16.09.2016 N 212-16-Р (т. 1, л. д. 44 - 106), Грузин Г.С. обратился в ООО "Донской центр судебной экспертизы" для установления рыночной стоимости права годовой аренды спорного земельного участка, которая определена в размере 51 423 рублей 12 копеек, что отражено в отчете от 08.09.2017 N 120/2017 (т. 1, л. д. 107 - 155).

В адрес арендодателя арендатор направил заявление от 09.10.2017 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору аренды с установлением размера арендной платы 51 423 рубля 12 копеек (т. 2, л. д. 19 - 23). В свою очередь департамент письмом от 13.10.2017 N 16808/59-30 выразил несогласие с дополнительным соглашением, настаивая на достоверности отчета оценщика от 16.09.2016 N 212-16-Р.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено правилами данной главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем кодексе (части 1, 3 статьи 420).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (части 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса), при этом, принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса).

Когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (части 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 424 Гражданского кодекса установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Частью 1 статьи 39.7 Земельного кодекса предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, ввиду чего установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 отражено, что стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

15 июля 2015 вступило в силу постановление администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов администрации города Ростова-на-Дону" (далее - постановление N 576).

Согласно пункту 11 приложения N 1 к постановлению N 576 арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 данного постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Поскольку спорный земельный участок по виду разрешенного использования и порядку его предоставления в аренду не подпадает ни под один из случаев, указанных в пунктах 1 - 9 приложения N 1 к постановлению N 576, суды верно отметили, что расчет арендной платы за использование спорного земельного участка подлежал определению в соответствии с пунктом 11 приложения N 1 к упомянутому постановлению.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом N 135-ФЗ, подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. Периодичность изменения размера арендной платы не чаще чем 1 раз в год, но не реже 1 раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения размера ежегодной арендной платы, определенного по результатам рыночной оценки, размер уровня инфляции, указанный в настоящем пункте, не применяется (пункт 14 постановления N 576).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Из содержания названной нормы следует, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Кодекса). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза (пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Определением от 16.08.2017 суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение ООО "Юг-Эксперт", которым величина рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение года земельным участком (в том числе за 1 кв. м) без учета НДС, площадью 152 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081315:7, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Природная, 2-ж, вид разрешенного использования: для завершения строительства и эксплуатации магазина, определена в размере 104 808 рублей, в том числе 689 рублей 53 копейки за 1 кв. м (т. 2, л. д. 109).

С учетом фактических обстоятельств настоящего дела, суды правомерно удовлетворили иск в части возложения на департамент обязанности по заключению дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.08.2013 N 34894, с установлением размера арендной платы согласно экспертному заключению от 18.05.2018 N 1396/04/18. В части требований о признании недостоверным отчета от 15.09.2016 N 212-16-Р, суды правомерно отказали, указав, что оспаривание отчета как самостоятельный способ защиты не приведет к восстановлению прав истца.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) решения от 18.10.2018 и апелляционного постановления от 20.12.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу N А53-39085/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин