Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2019 г. N Ф08-1831/19 по делу N А53-7467/2018

г. Краснодар

24 апреля 2019 г.

Дело N А53-7467/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области), при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи от истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 102613305304) - Саркисовой С.Л. (доверенность от 18.01.2019), от ответчика - индивидуального предпринимателя Исаева Зураба Григорьевича (ОГРНИП 304616730600122) - Терещенко С.В. (доверенность от 20.11.2018), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Исаева Зураба Григорьевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 по делу N А53-7467/2018 (судьи Сулименко О.А., Галов В.В., Попов А.А.), установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Исаеву Зурабу Григорьевичу (далее - предприниматель), в котором просил:

- расторгнуть договор от 04.08.2009 N 31370 аренды земельного участка, заключенный департаментом и предпринимателем;

- обязать предпринимателя в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать департаменту и освободить земельный участок площадью 2349 кв. м (кадастровый номер 61:44:020711:0014), расположенный по адресу:

г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Думенко, 12 (далее - земельный участок), от следующих строений: бетонной теннисной площадки площадью 336,8 кв. м; бетонной баскетбольной площадки площадью 475,5 кв. м. и временных трибун; гостевой парковки площадью 117,2 кв. м; 6-ти металлических столов для игры в настольный теннис и заасфальтированной площадки для гостевой парковки (далее - спорные строения; уточненные требования; т. 1, л. д. 43 - 45, 56, 68 - 71).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2018 (судья Димитриев М.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебный акт мотивирован следующим. Департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 04.08.2009 заключили договор N 31370 аренды земельного участка площадью 2390 кв. м (кадастровый номер 61:44:020711:0014), имеющего адресные ориентиры: г. Ростов-на-Дону, ул. Думенко (с юго-западной стороны "Универсама"), для использования в целях строительства спортивно-оздоровительного развлекательного комплекса, сроком по 16.01.2012. По истечении срока действия договора аренды он возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Департамент в 2013, 2016 и 2017 годы направлял в адрес предпринимателя уведомления о прекращении договора аренды от 04.08.2009 N 31370, в которых предлагал освободить земельный участок в срок и возвратить его по акту приема-передачи. Предприниматель спорный земельный участок не освободил. В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Арендодатель уведомлениями от 30.10.2013 N 59-30-34819/6, от 13.12.2016 N 59-30-57/16-ИП, от 27.12.2017 N 59-30-28969/14 выразил волю на прекращение договора аренды от 04.08.2009 N 31370 в связи с истечением срока его действия. Данные уведомления получены ответчиком. Поскольку договор аренды от 04.08.2009 прекратил свое действие, основания для его расторжения в судебном порядке отсутствуют. В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 06.07.2011 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание (литера "А") - здание для хранения и выдачи инвентаря, площадью 14,4 кв. м, застроенная площадь - 23 кв. м (запись N 61-61-01/267/2011-153). Таким образом, названный объект недвижимости является легальным, право собственности на который, может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законом. Поскольку на спорном земельном участке находится объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению спорного земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10). Освобождение ответчиком земельного участка в части не представляется возможным, поскольку ответчику в аренду предоставлен земельный участок площадью 2349 кв. м.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.12.2018 решение от 17.10.2018 отменено. Суд апелляционной инстанции принял решение о расторжении договора от 04.08.2009 N 31370 аренды земельного участка, заключенного департаментом и предпринимателем. На предпринимателя возложена обязанность в течение месяца с момента вступления постановления в законную силу освободить спорный земельный участок от строений (за исключением объекта площадью 14,4 кв. м) и передать его департаменту. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 12 000 рублей государственной пошлины по иску и 3000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Судебный акт мотивирован следующим. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2016 по делу N А53-8546/2016 признано отсутствующим зарегистрированное за предпринимателем право собственности на следующие объекты: теннисный корт площадью 336,8 кв. м, баскетбольную площадку площадью 475,5 кв. м, гостевую парковку площадью 117,2 кв. м, расположенные по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Думенко, 12. Поскольку на месте предполагаемого спортивно-оздоровительного комплекса обустроены асфальтированные площадки и стоянка, не возведено предусмотренное договором здание, апелляционный суд пришел к выводу о нецелевом использовании ответчиком земельного участка. С учетом позиции арендатора о надлежащем исполнении договора аренды департамент вправе был воспользоваться таким способом защиты как расторжение договора в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Указанное условие департаментом соблюдено, поскольку предпринимателю 27.12.2017 направлено уведомление N 59-30-28969/14 о прекращении договора аренды от 04.08.2009 N 31370. Арендатору предложено освободить земельный участок в срок до 11.01.2018. В связи с использованием спорного земельного участка не для целей, предусмотренных договором, требования истца о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению. Требование об освобождении земельного участка от движимых объектов, право собственности предпринимателя на которые признано отсутствующим, основано на положениях пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса. Довод предпринимателя о том, что он не может быть понужден к освобождению земельного участка ввиду нахождения на нем принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости площадью 14,4 кв. м, отклонен ввиду явной несоразмерности земельного участка площадью 2349 кв. м и участка, требуемого для эксплуатации здания площадью 14,4 кв. м. Предприниматель не лишен права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости и вправе оформить право на такой земельный участок посредством обращения в уполномоченный орган. Ссылка предпринимателя на то, что ранее при рассмотрении дела N А53-6634/2014 в освобождении спорного земельного участка департаменту отказано, не принята судом во внимание, поскольку требование об освобождении земельного участка в деле N А53-6634/2014 заявлено по иным основаниям.

В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 26.12.2018 отменить.

По мнению подателя жалобы, апелляционный суд пришел к ошибочному выводу о том, что ответчик обязан был возвести на земельном участке здание, без указания технических характеристик, местоположения и назначения. Условиям договора аренды от 04.08.2009 N 31370 не установлено, что предприниматель должен был возвести на земельном участке какое-либо здание. Поскольку спорным договором аренды не установлены требования к "спортивно-оздоровительному развлекательному комплексу", право определения вида такого комплекса, объектов в его составе, порядка его функционирования, принадлежит арендатору земельного участка. Арендатор определил состав спортивно-оздоровительного развлекательного комплекса в виде здания для хранения и выдачи инвентаря, теннисной площадки, баскетбольной площадки, временных трибун, столов для игры в настольный теннис, площадки для гостевой парковки. В нарушение требований статьи 619 Гражданского кодекса истец не доказал, что земельный участок используется предпринимателем с существенным нарушением условий договора аренды и не представил доказательств того, что построенные спортивные объекты в своей совокупности не являются спортивно-оздоровительным комплексом. Департамент не вправе путем направления уведомления о расторжении договора аренды в порядке статьи 619 Гражданского кодекса по существу изменять договор, в котором стороны согласовали существенное условие, позволяющее арендатору использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Договор аренды от 04.08.2009 N 31370 не предусматривал обязанности арендатора возвести спортивно-оздоровительный комплекс, состоящий исключительно из объектов недвижимого имущества. Владение предпринимателем земельным участком более 9 лет с составом объектов, которые только в настоящий момент департамент не признает спортивно-оздоровительным комплексом, свидетельствует о злоупотреблении правом арендодателем, действия которого направлены на необоснованное лишение арендатора права владения земельным участком. При отсутствии доказательств нецелевого использования земельного участка, требований к составу спортивно-оздоровительного развлекательного комплекса, суд пришел к ошибочному выводу о невыполнении арендатором условий договора аренды. Апелляционный суд, освободив истца от обязанности доказать нецелевое использование земельного участка, фактически выступил на его стороне. Материалы дела не подтверждают факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды. Доводы истца о нарушении ответчиком требований к строительству спортивно-оздоровительного развлекательного комплекса во внимание приняты быть не могут, поскольку стороны договора не согласовали, какие именно объекты должны быть возведены арендатором в установленный срок. Учитывая факт расположения на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, нормы статьи 622 Гражданского кодекса не могут быть применены к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности освободить земельный участок. Мотивировочная часть постановления от 26.12.2018 не определяет, какая именно часть земельного часть земельного участка подлежит освобождению (границы участка, площадь). Вывод апелляционного суда о необходимости освободить земельный участок в части, без определения границ, не позволят исполнить обжалуемый судебный акт.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) по ходатайству департамента заседание суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании, состоявшемся 17.04.2019, представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель департамента указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском к предпринимателю, полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды от 04.08.2009 N 31370.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 04.08.2009 земельный участок предназначен для строительства спортивно-оздоровительного развлекательного комплекса.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А53-6634/2014 и А53-8645/2017 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:020711:0014 сформирован для размещения спортивно-оздоровительного комплекса. Предприниматель возвел на участке здание для хранения и выдачи инвентаря площадью 14,4 кв. м. Остальные объекты на участке по своим характеристикам не являются самостоятельными объектами недвижимости и не могут наделять арендатора преимущественным правом на весь предоставленный в аренду участок.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание наличие между сторонами спора относительно существа отношений, опосредованных договором аренды, а также о нарушении условий предоставления земельного участка, правомерно рассмотрел требование арендодателя о расторжении договора аренды.

Установив факт нарушения арендатором условий договора, суд апелляционной инстанции правильно заключил о наличии оснований для расторжения договора аренды от 04.08.2009 N 31370.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса расторжение договора аренды возлагает на ответчика обязанность возвратить земельный участок арендодателю, свободным от объектов, которые по своим характеристикам не являются недвижимыми вещами.

Доводы жалобы ответчика суд округа отклоняет, поскольку они не основаны на условиях договора аренды, а также не учитывают обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А53-8546/2016 и А53-6634/2014. Вопрос об оформлении прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта площадью 14,4 кв. м, ответчик вправе разрешить в самостоятельном порядке. Резолютивная часть постановления позволяет определить порядок исполнения обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления от 26.12.2018 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов суда апелляционной инстанции подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, к которым верно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ответчика, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 по делу N А53-7467/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин