Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 мая 2019 г. N Ф08-3255/19 по делу N А22-2242/2018

г. Краснодар

30 мая 2019 г.

Дело N А22-2242/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Сидоровой И.В. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Галерея магазинов" - Черкасовой С.Г. (доверенность от 19.06.2018), в отсутствие истца - администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ортон" (ИНН 0816018490, ОГРН 1110816005630) и третьего лица - департамента муниципального имущества администрации Волгограда, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Галерея магазинов" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018 (судья Садваев Б.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу N А22-2242/2018, установил следующее.

Администрация Волгограда (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ортон" (далее - ООО "Ортон") с иском, в котором просила взыскать:

- 7 944 676 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.04.2018;

- 530 258 рублей 48 копеек неустойки за период с 11.01.2018 по 30.04.2018.

Иск основан на статьях 309, 330, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьях 1, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также постановлениях администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п и от 26.02.2018 N 89-п, которыми утвержден Порядок расчетов арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов. Требования мотивированы нарушением ООО "Ортон" обязанности по своевременному и полному внесению арендой платы по договору от 29.08.2005 N 6097 аренды земельных участков, заключенного администрацией с правопредшественником общества, и условиями которого предусмотрена также уплата неустойки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Галерея магазинов" и департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019, требования удовлетворены. С ООО "Ортон" в пользу администрации взыскано 7 944 676 рублей 66 копеек задолженности и 530 258 рублей 48 копеек договорной неустойки.

Суды установили, что 29.08.2005 между администрацией (арендодатель) и ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" (арендатор) заключен договор N 6097 долгосрочной (до 28.01.2053) аренды шесть земельных участков из земель поселений, площадью 11 984 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0011), 15 793 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0013), 81 204 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0019), 162 344 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0009), 3938 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0018), 29 154 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0017), расположенных по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8, для эксплуатации производственных зданий. Государственная регистрация указанного договора проведена 23.01.2006, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 13.10.2009 N 01/167/2009-78. Распоряжением администрации от 12.12.2007 N 746-рз в договор аренды от 29.08.2005 N 6097 внесены изменения в части площади: исключен земельный участок площадью 11 984 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0011). Распоряжением комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 14.03.2008 N 109-рз в договор аренды внесены изменения в части арендаторов. В качестве арендатора в договор включена автономная некоммерческая организация высшего профессионального образования "Московский гуманитарно-экономический институт", которой в целях расчета арендной платы выделена площадь (27 551,82 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:9. Арендуемая ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:9 составила 116 512,18 кв. м соответственно. В 2011-2012 годах ООО "Ортон" приобрело у ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" здания, нежилые помещения площадью 11 980,2 кв. м., 934,8 кв. м, 57 982,7 кв. м, 143,9 кв. м, 80415,5 кв. м, 111,5 кв. м, 774,2 кв. м, 142,9 кв. м, 1682,9 кв. м, 411,1 кв. м, 8088,4 кв. м, 584 кв. м, 32,5 кв. м., 8,7 кв. м и зарегистрировало в ЕГРП право собственности на данное недвижимое имущество. Приобретенные объекты находятся на земельных участках по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8. Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2016 по делу N А22-3058/2015 ООО "Ортон" признано несостоятельным (банкротом). В отношении данного юридического лица введена процедура банкротства - конкурсное производство (конкурсным управляющим утвержден Харченко С.В.). Ссылаясь на то, что ООО "Ортон" является арендатором земельных участков по договору от 29.08.2005 N 6097, на которых расположено приобретенные им объекты недвижимости, администрации направила ответчику претензию о погашении 7 944 676 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.04.2018. Неисполнение обязанности по договору аренды явились основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 35, 65 Земельного кодекса, статей 329, 330, 552, 606, 611, 614 Гражданского кодекса, а также разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Предъявленная ко взысканию истцом задолженность возникла после даты принятия арбитражным судом заявления о признании ответчика банкротом, которое принято к производству 13.08.2015. Следовательно, требования администрации подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, то есть вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Ортон" (абзац третий пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве"). Поскольку ООО "Ортон" (новый арендатор) после вступления в договор аренды обязательство по внесению арендных платежей надлежаще не исполняло, требования администрации о взыскании с него задолженности по договору от 29.08.2005 N 6097 (арендной платы и неустойки) за спорный период признаны судами обоснованными и подлежащими удовлетворению. Довод ООО "Галерея магазинов" (третьего лица по делу и конкурсного кредитора ООО "Ортон") о том, что расчет задолженности произведен администрацией неверно, отклонен судом апелляционной инстанции. Использование истцом при расчете арендной платы рыночной стоимости земельных участков, установленной отчетами об оценке, подготовленными МУП "ЦМБТИ" г. Волгограда во исполнение муниципального контракта от 24.01.2017 N 3, соответствует постановлениям администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п и от 26.02.2018 N 89-п. Иные отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, отвечающих требованиям названных нормативных актов, в дело не представлены. В данном случае на арендатора возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области. При этом обществом "Ортон" не представлена иная рыночная оценка земельных участков, подлежащая применению в расчетах с администрацией. Доводы ООО "Галерея магазинов", не являющегося арендатором земельных участков, о необходимости снижения их рыночной стоимости и о неправомерном отказе в назначении экспертизы по делу для определения действительной рыночной стоимости этих участков, апелляционным судом не приняты. Предварительная оценка земельных участков, арендуемых ответчиком по договору от 29.08.2005 N 6097, проведенная по инициативе третьего лица, не являющегося арендатором участков, не может служить основанием для проведения по делу судебной экспертизы с целью определения иной рыночной стоимости земельных участков. Третье лицо не приводит доводы (не подтверждает факт) недостоверности отчетов о рыночной стоимости участков, подготовленных по инициативе арендодателя (администрации). Поскольку процессуальные основания для назначения судебной экспертизы по делу с целью установления иной рыночной стоимости земельных участков отсутствуют, судебные инстанции отказали ООО "Галерея магазинов" в удовлетворении соответствующего ходатайства. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

ООО "Галерея магазинов" обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суд первой инстанции неправомерно отказал обществу "Галерея магазинов" в назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельных участков, арендуемых обществом "Ортон". Отказ судебных инстанций в назначении по делу экспертизы с целью определения действительной рыночной стоимости земельных участков повлиял на определение размера задолженности по договору от 29.08.2005 N 6097, чем нарушил права кредиторов в части уменьшения конкурсной массы на сумму задолженности и неустойки. Из системного анализа статей 111, 139, 142, 148 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) следует, что недвижимое имущество и имущественные права должника подлежат продаже в рамках строго установленной процедуры. Денежные средства от реализации имущества должника идут на погашение требований его кредиторов. Конкурсный управляющий ООО "Ортон" в рамках дела о банкротстве N А22-2242/2018 не представил свой расчет арендной платы, не представил также отчеты о размере рыночной стоимости арендуемого имущества. Поэтому общество "Галерея магазинов" как кредитор ООО "Ортон" вступило в дело и представило свой предварительный расчет арендной платы, основанный на предварительной оценке рыночной стоимости земельных участков. Третье лицо заявило также ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу. Исходя из предварительной оценки рыночной стоимости земельных участков, арендуемых обществом "Ортон", рыночная стоимость, применяемая администрацией в расчетах, явно завышена (более чем в три раза).

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель ООО "Галерея магазинов" поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 29.08.2005 между администрацией (арендодатель) и ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" (арендатор) заключен договор N 6097 долгосрочной (до 28.01.2053) аренды шести земельных участков из земель поселений, площадью 11 984 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0011), 15 793 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0013), 81 204 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0019), 162 344 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0009), 3938 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0018), 29 154 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0017). Участки расположены по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8, и предоставлены арендатору для эксплуатации производственных зданий. Государственная регистрация договора проведена 23.01.2006, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13.10.2009 N 01/167/2009-78.

Распоряжением администрации от 12.12.2007 N 746-рз в договор аренды от 29.08.2005 N 6097 внесены изменения в части площади: исключен земельный участок площадью 11 984 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0011).

Распоряжением комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 14.03.2008 N 109-рз в договор аренды внесены изменения в части арендаторов. В качестве арендатора в договор аренды включена автономная некоммерческая организация высшего профессионального образования "Московский гуманитарно-экономический институт", которой в целях расчета арендной платы выделена площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:9 в размере 27 551,82 кв. м.

Арендуемая ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:9 составила 116 512,18 кв. м соответственно.

В 2011 - 2012 годах общество "Ортон" зарегистрировано в ЕГРП право собственности на здания, нежилые помещения, приобретенные у ОАО "Волгоградский мотостроительный завод". Принадлежащие ООО "Ортон" объекты недвижимости находятся земельных участках по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2016 по делу N А22-3058/2015 ООО "Ортон" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Харченко С.В.

Ссылаясь на то, что общество "Ортон" является арендатором земельных участков по договору от 29.08.2005 N 6097, на которых расположено приобретенные им объекты недвижимости, администрации направила ответчику претензию с требованием о погашении 7 944 676 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.04.2018. Неисполнение обязанности по договору аренды явились основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 424 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункты 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано следующее. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 также содержит разъяснение о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции исходили из того, что общество "Ортон" является арендатором земельных участков, ранее предоставленных по договору от 29.08.2005 N 6097, с момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объекты недвижимости. У нового арендатора сохраняется обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности. Данная обязанность обществом "Ортон" в спорный период не исполнена, а возникшая задолженность относится к текущим платежам, поэтому подлежит взысканию с ответчика вне рамок дела о несостоятельности (банкротстве). Расчет исковых требований основан на постановлениях администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п и от 26.02.2018 N 89-п, подлежащих применению к спорным правоотношениям. Факт нарушения обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора от 29.08.2005 N 6097 подтвержден материалами дела. С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности администрацией) оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика в пользу истца 7 944 676 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате и 530 258 рублей 48 копеек неустойки.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Судебные акты истцом и ответчиком не обжалуются. Кассационная жалоба подана ООО "Галерея магазинов" (третьим лицом и конкурсным кредитором общества "Ортон"), который полагает завышенной рыночную стоимость земельных участков, что влечет неверность произведенного администрацией расчета задолженности по договору аренды от 29.08.2005 N 6097. В связи с названными обстоятельствами третье лицо считает также неправомерным отказ суда первой инстанции в назначении по делу экспертизы для установления действительной рыночной стоимости земельных участков.

Приведенные третьим лицом доводы проверялись судом апелляционной инстанции и были им обоснованно отклонены. Апелляционный суд установил, что использование администрацией при расчете арендной платы рыночной стоимости земельных участков, установленной отчетами об оценке, подготовленными МУП "ЦМБТИ" г. Волгограда во исполнение муниципального контракта от 24.01.2017 N 3, соответствует постановлениям администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п и от 26.02.2018 N 89-п. Какие-либо иные отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, отвечающих требованиям названных нормативных актов, в дело не представлены. Представленный третьим лицом расчет арендной платы, основанный на предварительной оценке рыночной стоимости земельных участков, оформленной письмами оценщика Самохина Д.С., не может подтверждать иную рыночную оценку арендуемых участков (свидетельствовать о недостоверности отчета об оценке, на основании которого администрация рассчитала задолженность). Предварительная оценка земельных участков, арендуемых ответчиком по договору от 29.08.2005 N 6097, проведенная по инициативе третьего лица, сама по себе не может служить и основанием для проведения по делу судебной экспертизы в целях определения иной их рыночной стоимости. Общество "Галерея магазинов" документально не подтверждает факт недостоверности отчетов о рыночной стоимости земельных участков, подготовленных по инициативе арендодателя. Каких-либо иных доказательств, указывающих на иной размер рыночной стоимости арендуемых обществом "Ортон" земельных участков, и отвечающих критериям относимости, допустимости, достоверности, в материалы дела не представлено.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления, исходя из доводов кассационной жалобы. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 18.03.2019 N 182).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 05.12.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019 по делу N А22-2242/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

И.В. Сидорова Е.Г. Соловьев