Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июля 2019 г. N Ф08-5443/19 по делу N А32-32879/2018

г. Краснодар

23 июля 2019 г.

Дело N А32-32879/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - дачного некоммерческого партнерства "Агура" (ИНН 2319040403, ОГРН 1072300002411), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу дачного некоммерческого партнерства "Агура" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 по делу N А32-32879/2018 (судьи Малыхина М.Н., Абраменко Р.А., Галов В.В.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ДНП "Агура" (далее - партнерство) о расторжении договора от 15.12.2005 N 4900770117 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308006:1581 общей площадью 67 297 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Измайловка, участок 54; возложении на ответчика обязанности привести в соответствие с договором аренды вид разрешенного использования земельного участка, изменив вид разрешенного использования с "садоводство" на "для сельскохозяйственного использования".

Решением от 24.12.2018 (судья Куликов Ю.Б.) в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что действия администрации в совокупности свидетельствуют о том, что она выразила свое согласие на изменение партнерством разрешенного вида использования земельного участка. Земельный участок расположен в зоне Ж-1 (индивидуальное жилищное строительство) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, поэтому ответчик, изменив вид разрешенного использования, не нарушил действующее законодательство. Администрацией пропущен срок исковой давности.

Постановлением апелляционного суда от 09.04.2019 решение от 24.12.2018 отменено, договор аренды от 15.12.2005 N 4900770117 расторгнут, в остальной части в удовлетворении требований отказано; распределены судебные расходы. Апелляционный суд исходил из того, что условиями договора аренды определено целевое использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования; доказательства внесения изменений в соглашение в данной части ответчик не представил. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Изменив вид использования спорного земельного участка, партнерство нарушило условия договора и императивный запрет, действовало в обход установленной нормативно процедуры предоставления земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Поскольку данное нарушение является длящимся, срок исковой давности не пропущен.

В кассационной жалобе партнерство просит отменить постановление. По мнению заявителя, апелляционный суд неверно истолковал Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995; далее - Приказ N 540). Спорный земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, на которых допускается строительство объектов жилой застройки. Администрация утвердила список членов партнерства. Легитимность возведения жилых строений на спорном участке подтверждена Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи в письме от 20.06.2016 N 21.01.-21/10662. На территории партнерства его членами построены жилые дома. В 2013 году главный архитектор Хостинского района г. Сочи согласовал размещение на земельном участке домов членов партнерства.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю от 29.11.2005 N 04-04Л999С в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО "Мацестинский чай" (арендодатель) заключили договор от 15.12.2005 N 04-24/117С о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:135 площадью 67 297 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, с. Измайловка, участок 54, во второй зоне округа санитарной охраны курорта с категорией земель - земли поселений, на срок до 15.12.2054. Земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования (пункт 1.1).

Согласно пункту 5.1.5 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при существенных нарушениях условий договора. В частности, к числу существенных нарушений договор относит использование участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора.

В соответствии с пунктом 6.2.7 арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных в пункте 1.1 договора. Арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке (пункт 6.2.13).

На основании договора от 03.07.2008 все права и обязанности по договору аренды от 15.12.2005 N 04-24/117С перешли к партнерству.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0309000:135 (свидетельство от 17.09.2009 серии 23-АЕ N 976878) муниципальное образование город-курорт Сочи и партнерство заключили дополнительное соглашение от 21.06.2010, которым изменен номер договора аренды на 4900770117.

17 февраля 2017 года специалисты Департамента имущественных отношений администрации города Сочи выявили ведение строительства на спорном участке и самовольное изменение вида разрешенного использования земельного участка на "садоводство" (выписка из ЕГРН от 18.02.2017).

В претензии от 16.03.2017 партнерству предписано привести вид использования участка в соответствие с пунктом 1.1 договора; указано, что в случае неустранения нарушения будут приняты меры к расторжению договора.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2 и 3).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик использует земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования, установленным правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город - курорт Сочи, утвержденными городским собранием Сочи от 29.12.2009 N 202, с изменениями, утвержденными городским собранием Сочи от 12.12.2011 N 2010. Администрация сама определила вид разрешенного использования "садоводство" принимая правила землепользования и застройки. Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске срока исковой давности, ссылаясь на то, что о нарушенном праве истец знал с 2007 года.

Повторно исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на полученном в порядке уступки прав аренды земельном участке члены партнерства ведут дачное хозяйство (частично осуществлена застройка), учитывая, что спорный земельный участок предоставлялся в аренду для сельскохозяйственного использования, арендатор в одностороннем порядке изменил вид разрешенного использования земельного участка на "садоводство", чем существенно нарушил условия договора аренды, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о наличии у истца оснований для досрочного расторжения договора от 15.12.2005 N 4900770117.

Факт изменения плана землепользования и застройки сам по себе не свидетельствует о выражении муниципальным собственником воли на изменение вида целевого использования арендованного земельного участка. Данные правила дозволяют без ограничения срока сохранить ранее существовавший вид использования, если таковой не создает опасности для жизни и здоровья граждан, окружающей среды, объектов культурного наследия. На момент заключения договора аренды его условия не противоречили действующему законодательству. Использование земельного участка в соответствии с установленным договором аренды разрешенным использованием не представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Партнерство, принимая на себя права и обязанности по договору аренды, выразило согласие на сельскохозяйственное использование земельного участка.

В момент заключения договора аренды порядки предоставления земельных участков сельскохозяйственного использования и дачных земельных участков имели существенные различия. Ни партнерству, ни предыдущему арендатору земельный участок не предоставлялся в порядке, определенном главой III Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Кроме того, апелляционный суд учел, что на момент приобретения партнерством прав на спорный участок, расположенный согласно условиям договора во второй зоне округа санитарной охраны курорта, подпунктом 1 пункта 7 статьи 95 Земельного кодекса прямо запрещалось предоставление садоводческих и дачных участков на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения. Этот запрет сохраняется в настоящее время.

Поскольку данное нарушение является длящимся, выявлено истцом в 2017 году, материалы дела не содержат доказательств того, что с 2016 года администрация могла установить данные обстоятельства, апелляционный суд пришел к выводу о предъявлении требований в пределах срока исковой давности.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы апелляционного суда, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 по делу N А32-32879/201 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова