Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 августа 2019 г. N Ф08-6151/19 по делу N А32-28849/2018

г. Краснодар

09 августа 2019 г.

Дело N А32-28849/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Наше дело - Осень" (ОГРН 1092366003883, ИНН 2320174320), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества "Си Гэлакси" (ОГРН 1062319006133, ИНН 2319037591), акционерного общества "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) (ОГРН 1027739038326, ИНН 7705010473), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 (судьи Баранова Ю.И., Новик В.Л., Шапкина П.В.) по делу N А32-28849/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Наше дело - Осень" (далее - общество) о расторжении договора от 21.04.2015 N 4900009849 аренды земельного участка площадью 3662 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302011:1459, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, с разрешенным использованием под апартотелем (далее - договор аренды, земельный участок).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерные общества "Си Гэлакси" (далее - акционерное общество-1) и "Центральный Совет по туризму и отдыху" (далее - акционерное общество-2), являющиеся правопреемниками открытого акционерного общества Санаторий "Светлана" (далее - акционерное общество-3).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Досудебный порядок урегулирования настоящего спора соблюден. Земельный участок не предоставлен обществу для жилищного или иного строительства. Произрастание зеленых насаждений на земельном участке, отсутствие его межевых знаков на местности и ограждений не являются существенными нарушениями условий договора аренды. Акт осмотра не принимается в качестве доказательства, поскольку составлен администрацией без уведомления общества о проведении такого осмотра. Задолженность по арендной плате у общества отсутствует. Договор аренды исполняется сторонами. Земельный участок используется без нарушений условий договора аренды с учетом цели его предоставления. Договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (далее - договор перенайма) зарегистрирован. Требование о его расторжении администрация не заявляла. Суд не может выходить за рамки заявленных требований. Расторжение договора аренды земельного участка, стороной которого общество не является, невозможно в отсутствие требования о расторжении договора перенайма. Передача акционерным обществом-3 прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка обществу, само по себе, не свидетельствует о полном и безоговорочном отказе первоначального арендатора от прав на земельный участок, в том числе в случае последующего расторжения договора аренды в судебном порядке. Образование земельного участка за счет территории парка акционерного общества-3 не доказано. Если и допустить, что земельный участок является частью парка как территории общего пользования, то в удовлетворении иска о расторжении договора аренды также должно быть отказано. Администрация не требует возврата земельного участка в порядке реституции. Суд не вправе применить последствия недействительности договора аренды по своей инициативе. В деле отсутствуют доказательства возврата акционерным обществом-3 администрации земельного участка до заключения договора аренды, а также его передачи арендатору во исполнение договора аренды. Общество не вступило во владение земельным участком по договору перенайма.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Аренда земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, прекращается при неиспользовании земельного участка в течение 3 лет. Администрация направила обществу претензию об устранении отраженных в акте от 07.02.2018 существенных нарушений договора аренды. Общество на претензию должным образом не отреагировало.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и акционерное общество-3 (арендатор) заключили договор от 23.04.1999 N 1365 аренды земельного участка площадью 55 188 кв. м с кадастровым номером 23:49:000000:113, расположенного по адресу: город Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75, с разрешенным использованием для размещения зданий и сооружений санатория с 01.04.1999 по 01.04.2048 (далее - договор аренды 1999 года, исходный земельный участок). По дополнительным соглашениям от 21.12.2011 N 1, от 16.01.2013 N 2, от 25.10.2013 N 3, от 21.01.2014 N 4 в отношения по договору аренды 1999 года вступили в качестве арендаторов закрытое акционерное общество "Профкурорт Санаторий "Светлана", Бардахчиева Р.Х., Мельникова Ю.К., Чакветадзе М.В., Рогова Л.И., общества с ограниченной ответственностью "Лакокраска", "Уют" в связи с переходом к ним права собственности на расположенные на исходном земельном участке объекты недвижимости.

Постановлением администрации от 27.02.2015 N 657 исходный земельный участок по заявлению его арендаторов разделен на 13 участков, образован, в том земельный участок с уточнением его разрешенного использования под апартотелем. Земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования предоставлен акционерному обществу-3 в аренду до 01.04.2048. Муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и акционерное общество-3 (арендатор) заключили 21.04.2015 договор аренды земельного участка до 01.04.2048. Арендатору вменялось в обязанность использование объекта аренды строго в соответствии с его разрешенным использованием под апартотелем, а возведение новых строений допускалось только на основании соответствующей разрешительной документации (пункты 1.1, 1.3). Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором (пункты 5.2.7, 4.1.1). По заключенному 27.04.2015 договору перенайма права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы обществу.

В рамках муниципального земельного контроля ведущим специалистом отдела земельного контроля администрации 07.02.2018 произведен визуальный осмотр земельного участка, в ходе которого выявлено, что земельный участок фактически используется обществом, на нем отсутствует ограждение, он свободен от застройки и на нем произрастают зеленые насаждения. Данные обстоятельства нашли отражение в акте осмотра от 07.02.2018.

Администрация направила обществу претензии от 10.04.2018, 18.05.2018 с предупреждением о необходимости устранения выявленных нарушений под угрозой обращения в суд с иском о расторжении договора аренды. Претензии оставлены обществом без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 1 статьи 1, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) судебная защита прав заинтересованного лица и его законных интересов осуществляется установленными законодателем способами, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Судебная практика последовательно исходит из недопустимости создания судебным актом правовой неопределенности в спорных правоотношениях (определения Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2018 N 304-ЭС18-2923, от 17.06.2019 N 304-ЭС19-8312, от 01.04.2019 N 308-ЭС16-6887). Сохранение регистрационной записи, влекущее возникновение противоречий между правами на недвижимость и соответствующими сведениями Единого государственного реестра недвижимости, не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их прав в отношении объектов недвижимости, создает правовую неопределенность в отношении этих объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 N 306-ЭС17-6648).

К задачам подготовки дела к судебному разбирательству статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса отнесено определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства. В приведенном в статье 168 Арбитражного процессуального кодекса перечне вопросов, разрешаемых судом при принятии решения, значатся определение подлежащих применению законов и иных нормативных правовых актов. В пункте 3 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) применительно к названным процессуальным нормам Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы разъяснения о том, что ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Такой подход ранее приводился Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.11.2010 N 8467/10, в котором отмечена обязанность судов по самостоятельному определению характера спорного правоотношения, а также подлежащих применению норм законодательства.

При заявлении не применимых в сложившейся ситуации требований, при незаявлении уместного требования, при ошибочной юридической оценке сторонами фактов суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25).

В пункте 52 постановления Пленумов N 10/22 разъяснена возможность оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Основанием для внесения такой записи, в частности, является судебный акт, в резолютивной части которого решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, необходимо оценивать обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил заключения договора, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Поскольку договор аренды и договор перенайма заключены после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 и данного в пункте 69 постановления Пленума N 25 разъяснения. Соответствующей редакцией статьи 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к этой норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, совершенная в противоречие установленному законом явно выраженному запрету, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под последними понимаются интересы неопределенного круга лиц.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса). В определении от 08.04.2010 N 456-О-О Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается образование земельных участков путем раздела земельного участка, находящегося в публичной собственности, и предоставленного на праве аренды, на основании заявления арендатора (пункт 7 статьи 11.4). Арендатор разделяемого земельного участка имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8).

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4 статьи 11.9). Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенного на этом участке здания (сооружения). Это право собственника здания (сооружения) является исключительным (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 1 статьи 39.20).

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору вменено в обязанность пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Арендатор получает право использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, только по указанному в договоре конкретному виду разрешенного использования. Арендатор не вправе ни самостоятельно изменять договор в соответствующей части, ни обязать арендодателя изменить разрешенное использование арендуемого участка по своему выбору. Воля арендатора, направленная на изменение разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может, тем самым, ущемлять права собственника участка. Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка как объекта действующего договора аренды, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Недопустимо изменение разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления земельных участков для различных целей, в том числе процедуры торгов.

В пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, указано на отсутствие у арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, права требовать изменения его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Образование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования недопустимо (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, от 18.06.2013 N 727/13).

Передача договора предполагает полную замену стороны в нем и представляет собой одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору другому лицу (статья 392.3 Гражданского кодекса). Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем;

пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса). Арендатору земельного участка, находящегося в публичной собственности, предоставлена возможность переуступить свои права по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, без согласования с собственником участка (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса). При замене стороны в договоре аренды первоначальный арендатор перестает иметь права и нести обязанности по договору, все они переходят к другому лицу. Это лицо полностью заменяет его и становится стороной договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее. При разделе исходного земельного участка, предоставленного в аренду акционерному обществу-3 с разрешенным использованием для размещения зданий и сооружений санатория, не мог быть образован и передан в аренду тому же лицу без проведения торгов земельный участок, свободный от зданий и сооружений санатория, и с иным разрешенным использованием (для размещения апартотеля).

Такой земельный участок также не мог быть образован за счет парка как территории общего пользования и передан акционерному обществу-3 в индивидуальное арендное пользование. Заключение такого договора аренды могло быть расценено как действия, направленные на обход предусмотренных земельным законодательством процедур предоставления в аренду публичных земель для конкретных целей, в том числе для строительства, а также на нарушение режима территории общего пользования.

В обжалуемых судебных актах не отражены результаты оценки договора аренды земельного участка на предмет его соответствия вышеприведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции, фактически содержащим запрет на выдел из являющегося объектом аренды исходного земельного участка земельного участка с иным разрешенным использованием и на его предоставление арендатору в аренду без соблюдения законодательно определенных публичных (конкурентных) процедур. Передача акционерным обществом-3 прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка обществу свидетельствует о полном и безоговорочном выходе первоначального арендатора из арендных отношений. Общество является арендатором земельного участка по договору аренды на основании договора перенайма. Оно является субъектом соответствующих прав и обязанностей. Рассмотрению требования о расторжении договора аренды и его оценке не препятствовали ни незаявление администрацией требования о расторжении договора перенайма, ни отсутствие доказательств возврата акционерным обществом-3 администрации земельного участка до заключения договора аренды, а также его передачи арендатору во исполнение договора аренды. Отсутствие такой оценки повлекло правовую неопределенность в вопросе наличия (отсутствия) отношений между администрацией и обществом, касающихся использования земельного участка на праве аренды под апартотелем, а также законности этих отношений. Квалификация договора аренды в качестве ничтожной сделки должна была повлечь отказ в удовлетворении иска о расторжении этого договора (ничтожный договор не может быть расторгнут). В этой связи, в целях процессуальной экономии, обеспечения судебной защиты нарушенных прав публично-правового образования суду первой инстанции следовало уточнить цель, преследуемую администрацией при подаче иска, вынести на обсуждение вопрос о наличии (отсутствии) у договора аренды земельного участка вышеназванных пороков, предложить заявителю уточнить исковые требования. Произрастание зеленых насаждений на земельном участке, отсутствие его межевых знаков на местности и ограждений могли свидетельствовать о нахождении земельного участка в фактическом владении публичного собственника и об отсутствии необходимости защиты (восстановления такого владения).

При таких обстоятельствах, уместным могло быть признано требование об аннулировании регистрационной записи о договоре аренды как реституционное требование.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 158, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 по делу N А32-28849/2018 отменить.

Дело N А32-28849/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин