Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 сентября 2019 г. N Ф08-7917/19 по делу N А32-51090/2017

г. Краснодар

09 сентября 2019 г.

Дело N А32-51090/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Пансионат Лад" (ОГРН 1112366013968, ИНН 2318039370) - Лапшина Е.Н. (руководитель), Кириченко Р.Ю. (доверенность от 01.08.2019), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пансионат ЛАД" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 (судьи Галов В.В., Абраменко Р.А., Малыхина М.Н.) по делу N А32-51090/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Пансионат Лад" (далее - общество) о взыскании 657 370 рублей 73 копеек платы за пользование с 01.01.2012 по 31.12.2017 земельным участком площадью 3080 кв. м с кадастровым номером 23:49:0102011:1002, расположенным по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Макопсе, ул. Свободы, 13 (далее - земельный участок), 381 487 рублей 30 копеек пени, о признании договора от 04.12.2000 N 4900002036 аренды земельного участка недействительным (ничтожным), о применении последствий его недействительности (ничтожности) путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи с номером регистрации 23-01.46-3.1.2001-30, о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2018 с общества в пользу администрации взыскано 292 249 рублей 21 копейка неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование земельным участком с 16.04.2017 по 31.12.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Квалифицировав договор аренды в качестве ничтожной сделки, суд первой инстанции по заявлению общества применил исковую давность к требованиям за период до 22.10.2014. Задолженность определена с учетом того, что с 23.10.2014 по 31.12.2017 общество должно было внести нормативно установленную плату за пользование земельным участком в размере 1 241 042 рублей 34 копеек, а внесло только 948 793 рубля 13 копеек.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2018 изменено, взысканная сумма увеличена до 657 370 рублей 73 копеек неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование земельным участком с 23.10.2014 года по 31.12.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован следующим. Договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. К требованиям о взыскании платы за период до 22.10.2014, о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности подлежит применению исковая давность. Дополнительное соглашение от 11.01.2016 является новым договором аренды земельного участка. За период, предшествовавший заключению дополнительного соглашения от 11.01.2016, с общества подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование земельным участком, а после его заключения - задолженность по арендной плате, рассчитанные в нормативно установленном порядке. За период до 01.01.2016 расчет применена ставка арендной платы 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, с 01.04.2016 по 01.08.2016 - 2,5 процента от рыночной стоимости участка, с 02.08.2016 по 31.12.2017 - 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, измененной с 03.02.2017.

Плата за пользование земельным участком за указанные периоды превышает над суммой произведенных обществом платежей (948 793 рубля 13 копеек) более чем на 657 370 рублей 73 копейки. Недействительность договора аренды исключает возможность взыскания договорной неустойки (пени). Требование о признании обременения земельного участка является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. При расчете платы за пользование земельным участком с 01.08.2016 по 31.12.2017 подлежала применению рыночная стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 01.01.2016 (12 495 812 рублей) и увеличенная на уровень инфляции 2017 года. При таком расчете плата за пользование земельным участком с 23.10.2014 по 31.12.2017 (728 527 рублей 56 копеек) не превышает фактически внесенную обществом сумму арендных платежей (948 793 рубля 13 копеек).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 подлежащими отмене в части взыскания с общества в пользу администрации 657 370 рублей 73 копейки и в доход федерального бюджета 16 147 рублей государственной пошлины.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили 04.12.2000 договор аренды земельного участка для его использования в целях туристической деятельности (под спальным корпусом на 50 мест). Арендодателю предоставлено право на изменение арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения нормативно установленных базовых (исходных) ставок и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами (пункт 2.4). Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.02.2001 (номер регистрации 23-01.46-3.1.2001-30). Общество является собственником расположенного на земельном участке спального корпуса (литеры В, В1; запись от 25.02.2012 с номером регистрации 23-23-46/007/2012-193). Дополнительным соглашением от 11.01.2016 стороны изменили порядок определения размера арендной платы и разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации строения и сооружения базы сезонного действия (пункт 3).

Кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2012 по 02.02.2017 составляла 16 943 726 рублей 80 копеек, а с 03.02.2017 - 42 709 964 рубля 90 копеек. По состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка составляла 12 495 812 рублей (отчет об оценке общества с ограниченной ответственностью "Либра Лекс" от 28.03.2019 N 209-2019).

Полагая, что на стороне общества образовалась задолженность по арендной плате, администрация направила ему претензию от 12.10.2017 N 24374/02-05-13 с предупреждением о необходимости погашения долга. Претензия оставленная обществом без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения администрацией и кооперативом договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса разъяснено, что пропуск стороной по делу срока исковой давности при наличии заявления надлежащего лица о применении исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении требования только по этим мотивам.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших, при рассмотрении дел о взыскании по договору.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ) такие участки находились в собственности Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, при возврате этого имущества из незаконного владения вправе предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на это имущество и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать его в аренду, о взыскании полученных доходов.

Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя - по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11).

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

По смыслу данного в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7) разъяснения, в условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно. И только при наличии доказательств, подтверждающих, что стоимость полученного одной из сторон явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 в действовавшей до 01.03.2015 редакции и статья 39.7 в действующей редакции).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73 разъяснено, что стороны договора, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса, могут связать изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

К спорным отношениям подлежали применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы), а с 02.08.2016 - постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определялся на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления. Для всех земельных участков, не поименованных в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210 в рассматриваемом случае в силу подпункта 4 пункта 1 утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и действовавших до 31.03.2016 Правил применялась ставка арендной платы в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Пунктом 3.6.2 действующего с 01.04.2016 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121, предусмотрена ставка арендной платы в размере 2,5 % от рыночной стоимости земельного участка, в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50.

В силу пункта 7 постановления N 1699 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса, правильно применив вышеприведенные нормативные положения, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем. Договор аренды земельного участка ничтожен ввиду его противоречия положениям статей 209, 608 Гражданского кодекса. Земельный участок не относится к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям, а также к категориям земельных участков, указанных в постановлении N 1699, в отношении которых необходимо определять арендную плату от его кадастровой стоимости. Арендная плата за его использование до 01.01.2016 подлежала определению исходя из величины кадастровой стоимости, а с 01.01.2016 - рыночной стоимости участка. Последняя в отчете об оценке определена равной 12 495 812 рублям. Администрацией пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании долга до 22.04.2014. Плата за пользование земельным участком за период с 23.10.2014 года по 31.12.2017 (в пределах срока исковой давности) не могла превысить сумму внесенных обществом платежей (соответственно 728 527 рублей 56 копеек и 948 793 рубля 13 копеек). Доказательства того, что стоимость полученного одной из сторон договора аренды явно превышает стоимость переданного другой стороне, отсутствуют. К спорным отношениям подлежат применению нормы о реституции, а не о неосновательном обогащении. Общество, не имеющее возможности возвратить состоявшееся использование земельного участка, обязано возместить администрации стоимость такого пользования в деньгах по нормативно определенной цене. Общество представило доказательства надлежащего внесения платы за пользование земельным участком в спорный период. Основания для удовлетворения иска в части взыскания долга отсутствуют. Обратные выводы судов первой и апелляционной инстанций противоречат вышеприведенному правовому обоснованию.

Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражному суду кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы предоставлено право отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции в части и принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 по делу N А32-51090/2017 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Пансионат Лад" в пользу администрации города Сочи 657 370 рублей 73 копеек и в доход федерального бюджета 16 147 рублей государственной пошлины отменить, в удовлетворении соответствующей части исковых требований отказать.

В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Взыскать в администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пансионат Лад" 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по платежному поручению от 30.07.2019 N 247.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Е.Г. Соловьев