|
18 октября 2019 г.
|
Дело N А32-21100/2018
|
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2019 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А., Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Середы С.С. (доверенность от 26.11.2018), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор"" - Леонова А.В. (доверенность от 16.05.2017), в отсутствие территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-21100/2018, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением к ООО "Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор"" (далее - общество) и территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) о внесении изменений в договор аренды от 21.02.2006 N 12/38 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777.
Решением от 27.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.07.2019, исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777 внесены изменения в договор аренды от 21.02.2006 N 12/38, дополнительное соглашение изложено в редакции, указанной в резолютивной части решения. В части требований об исключении разделов 10, 11 договора - отказано. Признано утратившими силу приложение N 2 к договору аренды от 21.02.2006 N 12/38 в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2015 в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777. Утвержден размер годовой арендной платы в размере 15% от рыночной стоимости земельного участка в размере 82 619 500 рублей (12 392 925 рублей в год). В решении указано, что обязанность по оплате арендной платы в указанном размере возникает с момента вступления решения суда по делу А32-21100/2018 в законную силу. Установлено, что указанные изменения договора аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777, распространяются на правоотношения сторон с момента вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что требования департамента, направленные на внесение изменений в договор аренды за прошедший период (с 10.08.2016), являются неправомерными, так как ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда. Переход к департаменту 10.08.2016 прав и обязанностей арендодателя в отношении спорного земельного участка, находившегося в тот период в собственности Российской Федерации, не может являться основанием для изменения с 10.08.2016 условий договора аренды в части арендной платы, так как утвержденный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок), не применим для целей внесения изменений в договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и апелляционное постановление в части передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777 от департамента обществу и возникновения обязанности по оплате с 10.08.2016; отразить пункты 1.3, 2.3, 3.1.1, 4.1.4 в редакции департамента; признать утратившим силу приложение N 1 к договору аренды от 21.12.2006 N 12/38 (в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2015) в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777; установить, что указанные изменения распространяются на правоотношения сторон с 10.08.2016. Податель жалобы указывает, что ссылаясь на положения пункта 3 статьи 451 Гражданского кодекса и указывая, что требования истца в обжалуемой части носят ретроспективный характер, суды не учли положения пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса, которым установлена возможность закрепления в договоре положения, согласно которому условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Департамент закрепление данного положения предусмотрел путем указания на передачу земельного участка обществом с 10.08.2016 в пунктах 1.3, 3.1.1 договора и признания акта приема-передачи земельного участка утратившим силу. Закрепление в договоре положений о применении пункта 1.3 договора к отношениям, возникшим до внесения изменений, не противоречит пункту 3 статьи 451 Гражданского кодекса. В мотивировочной части решения отсутствуют обоснования исключения пункта 4.1.4 из вносимых изменений в договор.
В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя возражал против отмены апелляционного постановления.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Из материалов дела видно и судами установлено, что ГУ "Сочинский национальный парк" и общество заключили договор аренды от 21.02.2006 N 12/38, в частности, в отношении земельного участка площадью 5003 кв. м с кадастровым номером 23:49:0512002:4777, с видом разрешенного использования "Горнолыжный курорт "Роза Хутор"", в том числе нижняя база с пожарным депо, с гостиничными комплексами (категория 4 звезды - не менее 340 номеров, категория 3 звезды - не менее 685 номеров), апарт-отелями (не менее 394 апартаментов, включая студии - 167 апартаментов, 1-комнатные - 93 апартамента, 2-комнатные - 67 апартаментов, 3-комнатные - 66 апартаментов, 4-комнатные - 1 апартамент), с туристическим комплексом финишной зоны, горнолыжными трассами с объектами обслуживающей инфраструктуры, серией подъемников, верхняя база "Мзымта", высокогорный комплекс, плато "Роза Хутор" (проектные и изыскательские работы, строительство).
Соглашением от 22.03.2010 к договору аренды закреплено, что во исполнение мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2009 по делу N А32-3197/2008, в договоре аренды арендодатель заменен на Российскую Федерацию в лице управления.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 N 1697-р создана игорная зона "Красная поляна", расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи (площадью 165 026 кв. м), в границы которой вошел, в том числе спорный земельный участок.
Исходя из положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 244-ФЗ) права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны "Красная поляна", переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании.
На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.
Согласно части 4 статьи 12 Закона N 244-ФЗ соответствующий деятельности по организации и проведению азартных игр вид разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации, считается установленным со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании игорной зоны в границах земельных участков, предоставленных для размещения соответствующих олимпийских объектов.
Таким образом, с 10.08.2016 у спорного земельного участка в силу закона установлен вид разрешенного использования "развлечения", согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540.
Во исполнение распоряжения управления от 24.05.2017 N 422-р "О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в собственность Краснодарского края" Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации в Единый государственный реестр недвижимости 06.07.2017 внесена запись о праве собственности Краснодарского края на спорный земельный участок, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.04.2018.
Договор аренды, ранее заключенный обществом и управлением, с 10.08.2016 вступил в противоречие с действующим законодательством.
В целях досудебного урегулирования спора департамент направил обществу письмо от 14.03.2018 N 52-11038/18-07-08 для подписания дополнительное соглашение N 9 к договору аренды.
Письмом от 06.04.2018 N 279/18 общество уклонилось от подписания дополнительного соглашения.
В связи с тем, что спорный земельный участок является не единственным предметом, указанным в договоре аренды, департамент с письмом от 18.04.2018 N 5217686/18-07-05 направил в адрес управления для подписания дополнительное соглашение N 9 к договору аренды. Письмо оставлено без ответа.
Департамент, ссылаясь на отсутствие закрепленных договорных отношений в части аренды спорного земельного участка, находящегося в фактическом пользовании общества, и нарушение публичных интересов Краснодарского края, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (части 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса), при этом, принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса).
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых це
