Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 октября 2019 г. N Ф08-8961/19 по делу N А32-21100/2018

г. Краснодар

18 октября 2019 г.

Дело N А32-21100/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А., Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Середы С.С. (доверенность от 26.11.2018), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор"" - Леонова А.В. (доверенность от 16.05.2017), в отсутствие территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-21100/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением к ООО "Компания по девелопменту горнолыжного курорта "Роза Хутор"" (далее - общество) и территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление) о внесении изменений в договор аренды от 21.02.2006 N 12/38 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777.

Решением от 27.11.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.07.2019, исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777 внесены изменения в договор аренды от 21.02.2006 N 12/38, дополнительное соглашение изложено в редакции, указанной в резолютивной части решения. В части требований об исключении разделов 10, 11 договора - отказано. Признано утратившими силу приложение N 2 к договору аренды от 21.02.2006 N 12/38 в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2015 в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777. Утвержден размер годовой арендной платы в размере 15% от рыночной стоимости земельного участка в размере 82 619 500 рублей (12 392 925 рублей в год). В решении указано, что обязанность по оплате арендной платы в указанном размере возникает с момента вступления решения суда по делу А32-21100/2018 в законную силу. Установлено, что указанные изменения договора аренды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777, распространяются на правоотношения сторон с момента вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что требования департамента, направленные на внесение изменений в договор аренды за прошедший период (с 10.08.2016), являются неправомерными, так как ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда. Переход к департаменту 10.08.2016 прав и обязанностей арендодателя в отношении спорного земельного участка, находившегося в тот период в собственности Российской Федерации, не может являться основанием для изменения с 10.08.2016 условий договора аренды в части арендной платы, так как утвержденный постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок), не применим для целей внесения изменений в договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и апелляционное постановление в части передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777 от департамента обществу и возникновения обязанности по оплате с 10.08.2016; отразить пункты 1.3, 2.3, 3.1.1, 4.1.4 в редакции департамента; признать утратившим силу приложение N 1 к договору аренды от 21.12.2006 N 12/38 (в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2015) в части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512002:4777; установить, что указанные изменения распространяются на правоотношения сторон с 10.08.2016. Податель жалобы указывает, что ссылаясь на положения пункта 3 статьи 451 Гражданского кодекса и указывая, что требования истца в обжалуемой части носят ретроспективный характер, суды не учли положения пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса, которым установлена возможность закрепления в договоре положения, согласно которому условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Департамент закрепление данного положения предусмотрел путем указания на передачу земельного участка обществом с 10.08.2016 в пунктах 1.3, 3.1.1 договора и признания акта приема-передачи земельного участка утратившим силу. Закрепление в договоре положений о применении пункта 1.3 договора к отношениям, возникшим до внесения изменений, не противоречит пункту 3 статьи 451 Гражданского кодекса. В мотивировочной части решения отсутствуют обоснования исключения пункта 4.1.4 из вносимых изменений в договор.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя возражал против отмены апелляционного постановления.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Из материалов дела видно и судами установлено, что ГУ "Сочинский национальный парк" и общество заключили договор аренды от 21.02.2006 N 12/38, в частности, в отношении земельного участка площадью 5003 кв. м с кадастровым номером 23:49:0512002:4777, с видом разрешенного использования "Горнолыжный курорт "Роза Хутор"", в том числе нижняя база с пожарным депо, с гостиничными комплексами (категория 4 звезды - не менее 340 номеров, категория 3 звезды - не менее 685 номеров), апарт-отелями (не менее 394 апартаментов, включая студии - 167 апартаментов, 1-комнатные - 93 апартамента, 2-комнатные - 67 апартаментов, 3-комнатные - 66 апартаментов, 4-комнатные - 1 апартамент), с туристическим комплексом финишной зоны, горнолыжными трассами с объектами обслуживающей инфраструктуры, серией подъемников, верхняя база "Мзымта", высокогорный комплекс, плато "Роза Хутор" (проектные и изыскательские работы, строительство).

Соглашением от 22.03.2010 к договору аренды закреплено, что во исполнение мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2009 по делу N А32-3197/2008, в договоре аренды арендодатель заменен на Российскую Федерацию в лице управления.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 N 1697-р создана игорная зона "Красная поляна", расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи (площадью 165 026 кв. м), в границы которой вошел, в том числе спорный земельный участок.

Исходя из положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 244-ФЗ) права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны "Красная поляна", переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании.

На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

Согласно части 4 статьи 12 Закона N 244-ФЗ соответствующий деятельности по организации и проведению азартных игр вид разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации, считается установленным со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании игорной зоны в границах земельных участков, предоставленных для размещения соответствующих олимпийских объектов.

Таким образом, с 10.08.2016 у спорного земельного участка в силу закона установлен вид разрешенного использования "развлечения", согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540.

Во исполнение распоряжения управления от 24.05.2017 N 422-р "О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в собственность Краснодарского края" Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации в Единый государственный реестр недвижимости 06.07.2017 внесена запись о праве собственности Краснодарского края на спорный земельный участок, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.04.2018.

Договор аренды, ранее заключенный обществом и управлением, с 10.08.2016 вступил в противоречие с действующим законодательством.

В целях досудебного урегулирования спора департамент направил обществу письмо от 14.03.2018 N 52-11038/18-07-08 для подписания дополнительное соглашение N 9 к договору аренды.

Письмом от 06.04.2018 N 279/18 общество уклонилось от подписания дополнительного соглашения.

В связи с тем, что спорный земельный участок является не единственным предметом, указанным в договоре аренды, департамент с письмом от 18.04.2018 N 5217686/18-07-05 направил в адрес управления для подписания дополнительное соглашение N 9 к договору аренды. Письмо оставлено без ответа.

Департамент, ссылаясь на отсутствие закрепленных договорных отношений в части аренды спорного земельного участка, находящегося в фактическом пользовании общества, и нарушение публичных интересов Краснодарского края, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (части 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса), при этом, принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

По смыслу приведенной нормы права ретроспективное изменение условий договорного обязательства в судебном порядке невозможно. Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что требования истца в части понуждения закрепить в договоре момент возникновения обязанностей с 10.08.2016, носят ретроспективных характер, поэтому суды пришли к правомерному выводу о том, что основания для внесения изменений в договор аренды за прошедший период (с 10.08.2016) отсутствуют (договор аренды заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Поскольку арендная плата за использование участком носит регулируемый характер, определение ее размера необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета).

Доводы кассационной жалобы в указанной части основаны на ошибочном понимании норм материального права, поэтому отклоняются судом округа.

Указание департамента на то, что в мотивировочной части решения отсутствуют обоснования исключения пункта 4.1.4 из вносимых изменений в договор, не принимается судом округа, поскольку невнесение в условия договора данного пункта (обязанность арендатора представить арендодателю не позднее десятого числа второго месяца квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы), не снимает с общества обязанность вносить арендную платы в установленный договором срок и в размере, определенном нормативными правовыми актами. Истец имеет возможность и обязан в самостоятельном порядке (без отчета общества) отслеживать поступившие арендные платежи.

Иные доводы кассационной жалобы были предметом детального рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Кассационная жалоба департамента не содержит обоснованных доводов, опровергающих выводы судов, и направлена на переоценку представленных в дело доказательств, что выходит за рамки компетенции суда округа (статьи 286, часть 2 статьи 287 Кодекса).

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 27.11.2018 и апелляционного постановления от 05.07.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу N А32-21100/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова