Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2019 г. N Ф08-5560/19 по делу N А32-49598/2018

г. Краснодар

07 ноября 2019 г.

Дело N А32-49598/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Икар и К" (ИНН 2320111465, ОГРН 1032311675659) - Жосан О.А. (директор), в отсутствие представителей администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Икар и К" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2019 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-49598/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Икар и К" (далее - общество) о взыскании 294 104 рублей 29 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 08.12.2010 N 4900006213 за период с 01.04.2017 по 31.12.2018; 104 058 рублей 32 копеек пени; а также о расторжении данного договора (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Исковые требования мотивированы подтверждением задолженности общества по арендным платежам по договору от 08.12.2010 N 4900006213 за период с 01.04.2017 по 31.12.2018, что свидетельствует о наличии оснований для его расторжения.

Решением от 21.01.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.04.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суды руководствовались главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также условиями (пункт 3) договора аренды от 08.12.2010 N 4900006213, в силу которого общество обязалось своевременно вносить арендную плату в полном размере без выставления счетов арендодателем; в случае нарушения сроков внесения арендной платы по договору - уплатить арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Также пунктом 8.3 договора предусмотрено расторжение договора по инициативе арендодателя в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации. Ссылаясь на пункт 2 статьи 619, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), суды пришли к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения арендной сделки арендодателем. Относительно доводов ответчика о его ненадлежащем извещении о наличии долга, ненаправлении претензий, в судебных актах отражено, что претензии администрации направлены по юридическому адресу данного лица. Доводы ответчика о неправомерности удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды, со ссылкой на договор ипотеки, заключенный с ПАО "Сбербанк России" (далее - банк), отклонены, поскольку договор аренды земельного участка от 08.12.2010 N 4900006213 подписан муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом (с учетом договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 12.10.2012). Факт нахождения права аренды в залоге банка не лишает арендодателя права требовать расторжения договора ввиду существенного нарушения его условий.

В кассационной жалобе общество просит решение от 21.01.2019 и апелляционное постановление от 30.04.2019 отменить в части расторжения договора аренды от 08.12.2010 N 4900006213, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, допущенные арендатором нарушения не являются существенными; тем более что на момент рассмотрения апелляционной жалобы задолженность по арендной плате и пене обществом погашена полностью (чеки-ордера от 27.03.2019, 03.04.2019). Расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства, не соответствует балансу интересов сторон. Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы применением к последнему предусмотренных договором санкций.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил. Определениями от 27.08.2019 и 17.09.2019 судебное разбирательство по кассационной жалобе неоднократно откладывалось по ходатайству обеих сторон в целях урегулирования спора путем заключения мирового соглашения. В назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Определением исполняющего обязанности председателя третьего судебного состава от 29.10.2019 в порядке статьи 18 Кодекса произведена замена судей Соловьева Е.Г. и Анциферова В.А. на судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. Судебное разбирательство по кассационной жалобе произведено с самого начала.

В судебном заседании представитель общества пояснила доводы кассационной жалобы. Администрация явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечила, извещена на основании статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и Приданникова Наталья Антоновна (арендатор) заключили договор аренды от 08.12.2010 N 4900006213, по условиям которого арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202018:39 площадью 620 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чехова, 46/1, с видом разрешенного использования - кафе; категория земель - земли населенных пунктов. Данный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4 (пункт 1.1 договора; л. д. 12 - 16).

В пункте 1.2 договора согласовано, что данный договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя к арендатору.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 15.11.2059 (пункт 2.1 договора). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.01.2011 (регистрационная запись 23-23-50/104/2010-202).

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 05.12.2010 N 320-О/40 и составляет 51 243 рубля. Внесение арендной платы осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата 4-го квартала производится до 10-го ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

На основании пункта 5.2.4 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в полном размере в соответствии с пунктом 3 договора без выставления счетов арендодателем.

В соответствии с пунктом 6.2 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 8.3 договора, расторжение договора по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

12 октября 2012 года Приданникова Н.А. и общество заключили договор о передаче прав и обязанностей, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.12.2010 N 4900006213 в полном объеме перешли к обществу (л. д. 18, 19).

В адрес общества администрация направляла претензии от 31.01.2017, 02.08.2017, 28.11.2017 с требованием о погашении задолженности и уплате пени, с указанием на намерение обращения в суд с иском о взыскании, а также о досрочном расторжении договора в случае отсутствия оплаты (л. д. 21, 25, 29), которое оставлено адресатом без исполнения, что и послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Суды установили и материалами дела подтверждено, что у общества образовалась задолженность по арендной плате в размере 294 104 рублей 29 копеек, ввиду чего начислена пеня в сумме 104 058 рублей 32 копеек за период с 01.04.2017 по 31.12.2018 в связи с нарушением условий договора от 08.12.2010 N 4900006213.

Апелляционный суд установил, что ответчик произвел платежи по чекам-ордерам от 27.03.2019 N 24 на сумму 296 604 рублей 29 копеек, 03.04.2019 N 38 - 104 058 рублей 32 копеек (л. д. 118), то есть в полном объеме.

В то же время, данные обстоятельства не свидетельствуют о погашении задолженности ответчиком в разумный срок, после получения претензии и установления срока оплаты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Из разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является не исполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Как указано в пункте 23 постановления N 73, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Следовательно, погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления само по себе не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности после получения соответствующего уведомления, как факта его реабилитирующего, то при таком подходе недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, внося арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих предупреждений.

Материалы дела свидетельствуют о том, что с момента заключения договора аренды предприниматель систематически (более двух раз подряд) не исполнял надлежащим образом обязательства по оплате аренды; в установленный контрагентом разумный срок не погасил спорную задолженность, фактически заявленные к взысканию суммы уплачены после обращения администрации в арбитражный суд, принятия судебного решения, на стадии апелляционного обжалования.

Окружной суд полагает, что суды обоснованно признали допущенные арендатором нарушения условий договора аренды от 08.12.2010 N 4900006213 существенными, удовлетворив требования администрации о расторжении арендной сделки. Принятые апелляционным судом платежные документы, свидетельствующие о погашении долга в полном объеме, не существовали на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции и не могли быть учтены при принятии решения.

Доводы кассационной жалобы относительно неполучения претензии о погашении долга и уведомления с предложением о расторжении договора аренды, изучены кассационной коллегией и отклонены.

В силу части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

То обстоятельство, что общество надлежащим образом не исполнило свои обязательства по получению почтовой корреспонденции по адресу регистрации, не свидетельствует о недобросовестности контрагента, напротив, ответственность за наступившие неблагоприятные последствия несет само общество.

Таким образом, основания для отмены (изменения) решения от 21.01.2019 и апелляционного постановления от 30.04.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Заявитель кассационной жалобы (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за ее подачу (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 по делу N А32-49598/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин