Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 ноября 2019 г. N Ф08-9916/19 по делу N А63-14728/2018

г. Краснодар

20 ноября 2019 г.

Дело N А63-14728/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ст-Зенит" (ИНН 2635032224, ОГРН 1032600946113) - Филипченко А.Е. (доверенность от 27.06.2019), в отсутствие представителей администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ст-Зенит" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2019 по делу N А63-14728/2018, установил следующее.

ООО "Ст-Зенит" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) о признании незаконным отказа администрации и комитета в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332 площадью 12 189 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Буйнакского, 27, в квартале 373, выраженного в уведомлении от 18.07.2018 N 08/10-5834с; обязании администрации направить в адрес общества подписанные проекты договора купли-продажи, предусматривающие передачу за плату спорного земельного участка (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс; т. 2, д. д. 1 - 8).

Решением от 29.04.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 25.07.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды руководствовались принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), подчеркнув исключительность права на приобретение земельного участка только собственника объекта недвижимости. Статьей 39.17 Земельного кодекса регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В пункте 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, значатся документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, или на испрашиваемый земельный участок, если право на них не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров и др. Общество является собственником строений с кадастровыми номерами 26:12:010301:3969 (площадью 936,9 кв. м) и 26:12:010301:3971 (площадью 1115 кв. м), расположенных на испрашиваемом им земельном участке с кадастровым номером 26:12:020501:332. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.08.2018 N 26-0-1-133/4013/2018-15850 в границах данного земельного участка расположены также иные объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:010301:3970, 26:12:010301:3972, 26:12:010301:3973. В рамках дела N А63-2339/2018 обществу отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на данные объекты. При этом суд указал на отсутствие доказательств тому, что заявленные истцом объекты, год постройки которых не определен, соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; что сохранение этих объектов не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. С учетом установленных упомянутым судебным актом по названному делу преюдициальных обстоятельств, при разрешении настоящего спора суды исходили из наличия признаков самовольной постройки объектов недвижимости, в признании права собственности на которые заявителю отказано в деле N А63-2339/2018. Действующее законодательство не предусматривает возможность оформления права собственности на земельный участок под самовольно возведенными строениями, размер испрашиваемого обществом в собственность земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332 площадью 12 189 кв. м существенно превышает площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (26:12:010301:3969 площадью 936,9 кв. м и 26:12:010301:3971 площадью 1115 кв. м). Таким образом, суды не установили оснований для признания оспариваемого отказа незаконным.

Дополнительным решением от 28.05.2019 обществу возвращены 3 тыс. рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

В кассационной жалобе общество просит решение от 29.04.2019 и апелляционное постановление от 25.07.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что суды сделали необоснованный вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает возможность оформления права собственности на земельный участок под самовольно возведенными строениями, отсутствие регистрации права собственности на некоторые объекты не лишает в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса исключительного права общества на оформление в собственность за плату земельного участка, на котором также располагаются принадлежащие заявителю на праве собственности объекты недвижимости. Наличие на земельном участке незарегистрированных строений в силу статьи 39.16 Земельного кодекса не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность без проведения торгов. Согласно действовавшей до 01.03.2015 статье 36 Земельного кодекса и действующей в настоящее время статье 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Вывод судов о существенном превышении площади земельного участка также не основан на нормах закона и на установленных по делу обстоятельствах. В силу статьи 11.9 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности установлены градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с названным Кодексом, другими федеральными законами. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких участках объектов недвижимости. Анализ положений статей 11.9, 37, 39.20 Земельного кодекса позволяет заключить, что совокупное значение площади расположенных на участке зданий и сооружений не является определяющим критерием для решения вопроса о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка. Объекты, расположенные на испрашиваемом земельном участке, имеют единое назначение и целевое использование для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений), то есть представляют собой единый комплекс, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и соответствуют разрешенному использованию земельного участка. Земельный участок изначально формировался в целях размещения и эксплуатации имущественного комплекса для "сельскохозяйственного производства (выращивания растений)", имеет капитальное ограждение по его периметру. Необходимость и достаточность площади земельного участка для обеспечения соответствующих целей подтверждены постановлением главы города Ставрополя от 20.08.1997 N 2711 "О закреплении за обществом с ограниченной ответственностью "Ст-Зенит" земельного участка под развитее производственной базы по ул. Буйнакского, 1-д в квартале 373", постановлением главы города Ставрополя от 25.10.1999 N 4789 "О прирезке обществу с ограниченной ответственностью "Ст-Зенит" земельного участка под открытой площадкой для хранения сырья и материалов по улице Буйнакского, 1-д в квартале 373", постановлением администрации города Ставрополя от 18.07.2003 N 4464 "О внесении изменений в постановления главы города Ставрополя от 20.08.1997 N 2711 "О закреплении за обществом с ограниченной ответственностью "Ст-Зенит" земельного участка под развитие производственной базы по ул. Буйнакского, 1-д в квартале 373" и от 25.10.1999 N 4789 "О прирезке обществу с ограниченной ответственностью "Ст-Зенит" земельного участка под открытой площадкой для хранения сырья и материалов по улице Буйнакского, 1-д в квартале 373"". Общество как собственник имущественного комплекса по развитию сельскохозяйственного производства (выращивание растений) имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность путем выкупа без проведения торгов.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе. Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, заслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, обществу на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 14.04.1997 принадлежат на праве собственности объекты недвижимости - нежилое здание (литера К) общей площадью 1115 кв. м этажность 1 и нежилое здание (литера И) общей площадью 936,9 кв. м этажность 2, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020501:332, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.08.2014 серии 26-АИ N 883149; серии 26-АИ N 883148.

Постановлением главы города Ставрополя от 14.05.2009 N 1449 обществу в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 12 189 кв. м с кадастровым номером 26:12:020501:332, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Буйнакского, 27, в квартале 373, для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений).

Комитет и общество заключили договор аренды от 22.07.2009 N 7290 указанного земельного участка сроком с 14.05.2009 по 13.05.2019, который зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 06.09.2010 в ЕГРН внесена регистрационная запись N 26-26-01/046/2010-816.

28 мая 2018 года заявитель через МКУ "Многофункциональный центр предоставления государственных услуг в городе Ставрополе" подал заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332 с приложением договора аренды, свидетельства о государственной регистрации права, приказа, кадастрового паспорта помещения, здания, сооружения, кадастровой выписки о земельном участке, паспорта гражданина Российской Федерации, кадастрового паспорта земельного участка, выписки из ЕГРЮЛ, информации об объектах недвижимого имущества (2 шт.), информации по объекту.

В письме от 18.07.2018 (исх. N 08/10-5834с) комитет отказал обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, мотивируя тем, что в информации об объектах недвижимого имущества заявитель указал нахождение на земельном участке (26:12:020501:332) нежилых зданий 26:12:010301:3969 и 26:12:010301:3971, принадлежащих обществу на праве собственности. Вместе с тем, по сведениям ЕГРН, на испрашиваемом земельном участке расположены также объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 26:12:010301:3970, 26:12:010301:3972 и 26:12:010301:3973, информация о зарегистрированных правах на которые отсутствует. Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права общества на данные объекты капитального строительства к заявлению не приложены. Кроме того, земельный участок имеет вид разрешенного использования - для развития сельскохозяйственного производства (выращивание растений), однако, в ходе осуществления мероприятий муниципального контроля установлено, что на испрашиваемом участке выращивание растений не осуществляется, расположены объекты капитально строительства, которые на момент обследования не использовались. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:332 отнесен к зоне П-2. Зона производственно-складских объектов.

К основным и условно-разрешенным видам разрешенного использования данной зоны вид разрешенного использования - растениеводство (код 1.1) не отнесен, заявителю рекомендовано привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствие его фактическому использованию.

Не согласившись с отказом комитета в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые решения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решений закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление N 11).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Указанная статья определяет требования к заявлению о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность и к составу документов, прилагаемых к такому заявлению, а также порядок (последовательность) действий уполномоченного органа в отношении поступившего заявления.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Отказ комитета, изложенный в письме от 18.07.2018 N 08/10-5834с, мотивирован нахождением на испрашиваемом земельном участке зданий с кадастровыми номерами 26:12:010301:3970, 26:12:010301:3972 и 26:12:010301:3973, не принадлежащих обществу на праве собственности.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.07.2018 по делу N А63-2339/2018, имеющим в силу статьи 69 Кодекса преюдициальное значение для рассматриваемого спора, обществу отказано в признании права собственности на вышеуказанные объекты по мотиву наличия признаков самовольной постройки. Площадь земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:332 значительно превышает площадь, необходимую для использования объектов общества (кадастровые номера 26:12:010301:3969, 26:12:010301:3971. Согласно генеральному плану города Ставрополя и Правилам землепользования и застройки города Ставрополя, размещенным в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.ставрополь.рф, земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:332 расположен в зоне производственных территорий, производственно-складских объектов. Таким образом, цели приобретения и использования земельного участка, указанные в заявлении общества, не совпадают с видом разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом.

В этой связи коллегия суда округа поддерживает позицию судов предыдущих инстанций, которые признали оспариваемый отказ законным и не нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) решения от 29.04.2019 и апелляционного постановления от 25.07.2019 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.04.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2019 по делу N А63-14728/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова