Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2019 г. N Ф08-10150/19 по делу N А32-41292/2018

г. Краснодар

27 ноября 2019 г.

Дело N А32-41292/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Шаталов" (ИНН 2329018372, ОГРН 1042316355586) - Павлова С.А. (доверенность от 01.11.2017), от лица, осуществляющего публичные полномочия, - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Сергиенко И.Г. (доверенность от 08.11.2018), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019 по делу N А32-41292/2018, установил следующее.

ООО "Шаталов" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) об отмене решения от 19.09.2018 N 52-41788/18-32-12 об отказе в предоставлении заявителю в аренду земельного участка; возложении на уполномоченный орган обязанности по устранению допущенных нарушений путем подготовки соответствующего решения и проекта договора аренды сроком на 49 лет земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 123 070 кв. м с кадастровым номером 23:06:0903010:4, расположенного по адресу: примерно в 500 м по направлению на северо-восток от ориентира западная окраина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Краснодарский край, Гулькевичский район, с/п Скобелевское, х. Сергеевский.

Решением от 25.03.2019 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивирован тем, что из содержания приказа департамента от 21.08.2006 N 188-з и договора аренды от 28.09.2006 N 8806000009 не следует возникновение у общества прав и обязанностей арендатора ввиду несоблюдения публичной процедуры при первичном предоставлении земельного участка. Договор аренды от 28.09.2006 N 8806000009 является недействительной (ничтожной) сделкой, противоречащей нормам действующего законодательства. Заявитель не обладает правом на льготу, предусмотренную подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Кроме того, согласно информации администрации муниципального образования Гулькевичский район Краснодарского края (от 11.09.2018 N 111-4727/18-01-18) и Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края (от 05.09.2018 N 71-04-01-12488/18) в соответствии с правилами землепользования и застройки Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района земельный участок (кадастровый номер 23:06:0903010:4) расположен в трех территориальных зонах: сельскохозяйственных угодий (СХЗ 701), природных территорий (ПТЗ 1101), транспортных коридоров (ТЗ 506), что исключает возможность предоставления него для сельскохозяйственного производства.

Постановлением апелляционного суда от 29.08.2019 решение от 25.03.2019 отменено, признано незаконным решение департамента, изложенное в письме от 19.09.2018 N 52-41788/18-32-12, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 123 070 кв. м, кадастровый номер 23:06:0903010:4; на департамент возложена обязанность в течение 30 дней с момента вынесения данного постановления подготовить и направить в адрес общества решение и проект договора аренды рассматриваемого земельного участка. С департамента в пользу общества взысканы судебные расходы в размере 4500 рублей, в числе которых: 3 тыс. рублей - по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления и 1500 рублей - за рассмотрение апелляционной жалобы. Суд второй инстанции пришел к выводу о соблюдении в 2006 году процедуры заключения договора аренды спорного земельного участка (информация о предоставлении земли опубликована в газете "Кубанские новости" от 18.05.2005 N 70). Со дня опубликования сообщения о наличии свободного земельного участка из фонда перераспределения земель Краснодарского края поступило одно заявление общества. Пунктом 7.2 договора от 28.09.2006 N 8806000009 предусмотрено, что договор действует в течение 10 лет - до 20.08.2016. До истечения срока аренды 11.01.2016 общество обращалось с заявлением о выкупе данного объекта недвижимости. Письмом от 12.02.2016 N 52-2379/16-32.20 департамент отказал в предоставлении государственной услуги по мотиву нахождения на земельном участке объекта архитектурного наследия - "Курганная группа "Сергеевская 3"", государственный номер 6594 (памятник охраняется государством согласно Закону Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края"), а также линий электропередач 10 кВт (письмо Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 15.01.2016 N 78-103/16-01-22). Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.04.2007, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.07.2017 по делу N А32-16739/2016, в признании недействительным отказа департамента в предоставлении спорного земельного участка в собственность отказано. По истечении установленного договором от 28.09.2006 N 8806000009 десятилетнего срока 09.08.2018 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду на 49 лет без проведения торгов. В рассматриваемом случае арендатор продолжил использование объекта аренды после 28.09.2016, то есть данный договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Доказательства направления департаментом уведомления о прекращении арендных правоотношений материалы дела не содержат. Спорный земельный участок используется обществом по целевому назначению - для сельскохозяйственного производства, нарушений земельного законодательства и условий использования земли, предусмотренных договором аренды, не выявлено. Ссылка на то, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах нескольких территориальных зон - сельскохозяйственных угодий (СХЗ 701), природных территорий (ПТЗ 1101), транспортных коридоров (ТЗ 506), несостоятельна. Согласно пояснениям отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Гулькевичский район от 09.08.2019 N 925 испрашиваемый земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района (в редакции от 28.09.2018 N 14) отнесен к территориальной зоне - территории, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а именно: земли сельскохозяйственного назначения; функциональная зона - сельскохозяйственного назначения согласно генеральному плану Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района, с изменениями от 30.05.2018 N 14. Общество обладает преимущественным правом на заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе департамент просит апелляционное постановление от 29.08.2019 отменить, оставить в силе судебное решение от 25.03.2019, указав в обоснование своих доводов, что на момент рассмотрения департаментом вопроса о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду (19.09.2018) собственник руководствовался письмами администрации муниципального образования Гулькевичский район от 11.09.2018 N 111-4727/18-01-18, а также Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 05.09.2018 N 71-04-01-12488/18, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 23:06:0903010:4 расположен в территориальной зоне сельскохозяйственных угодий (СХЗ 701), природных территорий (ПТЗ 1101), транспортных коридоров (ТЗ 506), согласно правилам землепользования и застройки Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района, утвержденным 12.02.2013 решением 52 сессии II созыва Совета Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района. К данному письму приложена выкопировка из карты градостроительного зонирования территории Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района с указанием трех территориальных зон на спорном земельном участке. Соответственно, на момент принятия департаментом оспариваемого решения он располагал информацией, полученной от уполномоченных органов. Сведения, предоставленные отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Гулькевичский район от 09.08.2019 при рассмотрении настоящего дела в суде апелляционной инстанции не могут служить основанием для признания оспариваемого отказа незаконным, так как стали известны после принятого решения об отказе заявителю в аренде земли. Департамент действовал в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса (принял решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования). Также суд апелляционной инстанции не учел, что договор аренды от 28.09.2006 N 8806000009 прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды. В указанном договоре стороны согласовали правило, отличное от пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, при котором истечение срока договора привело к прекращению обязательств. Данный подход нашел отражение в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.08.2016 N 23315-ПК/Д23.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, представитель общества просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения, апелляционное постановление - в силе как законное и обоснованное.

Изучив материалы дела, заслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.09.2006 N 8806000009 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 123 070 кв. м с кадастровым номером 23:06:0903010:4 для ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора), сроком на 10 лет - до 20.08.2016 (пункт 7.2 договора).

Земельный участок находится в собственности Краснодарского края, запись о регистрации права от 13.05.2010 N 23-23-15/018/2010-368 (т. 1, л. д. 46).

9 августа 2018 года заявитель обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов.

Письмом от 19.09.2018 N 52-41788/18-32-12 департамент отказал обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, указав, что заявление подано за пределами срока действия договора аренды; кроме того, согласно правилам землепользования и застройки Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района, утвержденным 12.02.2013 решением 52 сессии II созыва Совета Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района (с изменениями от 26.05.2017 N 17) испрашиваемый земельный участок расположен в границах территориальных зон - сельскохозяйственных угодий (СХЗ 701), природных территорий (ПТЗ 1101), транспортных коридоров (ТЗ 506).

Считая отказ департамента незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ (далее - Закон N 101-ФЗ), в соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 которого гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

По общему правилу, предусмотренному Земельным кодексом в действующей с 01.03.2015 редакции, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Без проведения торгов договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, заключается в случае его предоставления арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого участка. При этом заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. На основании пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю; в указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Мотивом к отказу в продлении арендных правоотношений послужило истечение срока действия договора от 28.09.2006 N 8806000009, обращение общества за пределами согласованного с арендодателем срока; а также расположение земельного участка в границах территориальных зон - сельскохозяйственных угодий (СХЗ 701), природных территорий (ПТЗ 1101), транспортных коридоров (ТЗ 506).

Договор, в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В соответствии со статьями 610, 621, 622 Гражданского кодекса, договор аренды заключается на определенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Из договора аренды от 28.09.2006 N 8806000009 следует, что он действует в течение 10 лет, до 20.08.2016 (пункт 7.2). Согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка. Вместе с тем в пункте 7.3 договора стороны согласовали: если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора, указанного в пункте 7.2, при отсутствии письменных возражений арендодателя, направленных до истечения срока действия договора, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, из содержания договора аренды не следует, что стороны не могли преодолеть условие пункта 7.2 о сроке аренды и возобновить арендные правоотношения на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Вывод апелляционной инстанции о возобновлении действия договора аренды и обращении предпринимателя в департамент в статусе арендатора коллегия окружного суда считает верным.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, апелляционный суд установил, что на момент обращения в департамент с заявлением от 08.08.2018 (т. 1, л. д. 40 - 42) общество являлось и является в настоящее время арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 123 070 кв. м с кадастровым номером 23:06:0903010:0004, на основании договора аренды от 28.09.2006 N 8806000009, законные основания для отказа в предоставлении заявителю испрашиваемой услуги (заключение нового договора аренды), в том числе по мотивам, приведенным в письме от 19.09.2018 N 52-41788/18-32-12, отсутствовали.

Вопреки доводам кассационной жалобы, прекращение обязательств сторон договора окончанием срока его действия в договоре от 28.09.2006 N 8806000009 не предусмотрено. Из его содержания буквально не следует, что стороны не могли преодолеть условия пунктов 7.2 и 8.1 о сроке действия договора, возобновив арендные правоотношения на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. В условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат спорного земельного участка по истечении согласованного в договоре срока (20.08.2016), продолжающегося использования объекта аренды по целевому назначению, добросовестного внесения арендной платы по договору, установление при заключении сделки (в процессе исполнения) срока аренды само по себе не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Ссылаясь в кассационной жалобе на разъяснения Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.08.2016 N 23315-ПК/Д23и, департамент не учитывает, что в данном письме прямо указано на неофициальный характер разъяснений.

Суд второй инстанции подтвердил действительность арендной сделки, указав, что процедура заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в 2006 году соблюдена, информация о предоставлении земли опубликована в газете "Кубанские новости" от 18.05.2005 N 70; со дня опубликования сообщения о наличии свободного земельного участка из фонда перераспределения земель Краснодарского края поступило одно заявление (общества).

Довод департамента о том, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах нескольких территориальных зон - сельскохозяйственных угодий (СХЗ 701), природных территорий (ПТЗ 1101), транспортных коридоров (ТЗ 506), изучен и правомерно отклонен апелляционной коллегией со ссылкой на информацию отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Гулькевичский район от 09.08.2019 N 925, согласно которой испрашиваемый земельный участок в соответствии с правилами землепользования и застройки Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района (в редакции от 28.09.2018 N 14) отнесен к территориальной зоне - территории, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а именно: земли сельскохозяйственного назначения; функциональная зона - сельскохозяйственного использования согласно генеральному плану Скобелевского сельского поселения, с изменениями от 30.05.2018 N 14. Решением от 28.09.2018 N 14 администрация муниципального образования Гулькевичский район в целях приведения в соответствие с генеральным планом Скобелевского сельского поселения Гулькевичского района внесла изменения в правила землепользования и застройки данного муниципального образования.

Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) апелляционного постановления от 29.08.2019 по приведенным в кассационной жалобе департамента доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019 по делу N А32-41292/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин