Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2019 г. N Ф08-9452/19 по делу N А53-42541/2018

г. Краснодар

27 ноября 2019 г.

Дело N А53-42541/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола помощником судьи Зориным А.Л. и участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6161040340, ОГРН 1046161003272) - Половнева В.С. (доверенность от 20.11.2019), в отсутствие заинтересованного лица - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 по делу N А53-42541/2018, установил следующее.

ООО "Донстрой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным отказа от 13.12.2018 N 59-30-27834/2017 в предоставлении заявителю в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37; возложении на заинтересованное лицо обязанности в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении обществу указанного земельного участка, подготовить и направить проект договора купли-продажи.

Решением от 23.05.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.09.2019, заявленные требования удовлетворены, распределены судебные расходы. Суды пришли к выводу о несоответствии принятого департаментом отказа положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Необходимость предоставления обществу земельного участка заявленной площади подтверждена заключением проведенной по делу экспертизы. Нахождение земельного участка в зоне охраны археологического культурного слоя при отсутствии на нем объектов историко-культурного наследия не исключает возможность его передачи в собственность обществу.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправомерность предоставления заявителю спорного участка в собственность без проведения торгов в связи с его расположением в зоне охраны археологического культурного слоя.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 17.09.2014 N 35569 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37 (площадью 5092 кв. м), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 40/2, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации детского сада, сроком до 07.08.2019.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.08.2014.

На указанном участке расположено принадлежащее обществу на праве собственности здание детского сада (площадью 1106,7 кв. м), а также хозяйственный блок, теневые навесы и игровые (спортивные) площадки.

15 ноября 2018 года арендатор обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073901:37 в собственность за плату без проведения торгов.

В письме от 13.12.2018 N 59-30-27834/17 департамент отказал в представлении земельного участка, ссылаясь на его расположение в зоне охраны археологического культурного слоя и на то, что общая площадь земельного участка более чем в 3 раза превышает его застроенную площадь.

Общество, полагая, что отказ департамента нарушает его законные права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусматривает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Кодекса решение органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть признано незаконным только при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения закону и нарушения им прав и законных интересов заявителя.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Одним из предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По результатам экспертного исследования установлено, что площадь земельного участка, необходимая для использования по назначению принадлежащих обществу на праве собственности и расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, составляет 5092 кв. м.

Заинтересованное лицо выводы судебного эксперта документально не опровергло, о проведении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не ходатайствовало.

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса определяет, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании пунктов 3 и 5 статьи 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа.

Земельные участки в утвержденных границах указанных территорий относятся к землям историко-культурного назначения (статья 5 Закона N 73-ФЗ).

Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых и иных работ, при условии обеспечения сохранности этого объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему (пункт 5 статьи 5.1 Закона N 73-ФЗ).

По смыслу пункта 1 статьи 31 Закона N 73-ФЗ началу каких-либо работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия (включенный в реестр, выявленный или обладающий признаками такого объекта), должны предшествовать историко-культурная экспертиза (пункт 1 статьи 31), реализация обязательных разделов проектов проведения таких работ об обеспечении сохранности этого объекта (пункт 2 статьи 36).

Законодатель допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7, 9 статьи 48 Закона N 73-ФЗ).

В силу пунктов 2, 3 статьи 49 и пункта 1 статьи 50 Закона N 73-ФЗ объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности. Объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат. Границы территории объекта культурного наследия утверждаются актом уполномоченного органа (пункт 5 статьи 3.1 Закона N 73-ФЗ).

Согласно схеме зон с особыми условиями использования территорий, предоставленной Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073901:37, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 40/2, находится в зоне охраны археологического культурного слоя. В письме от 23.01.2019 Комитет по охране объектов культурного наследия сообщил, что на спорном участке объекты культурного наследия отсутствуют.

Принимая во внимание отсутствие на спорном участке объектов культурного наследия, суды обоснованно заключили о том, что его нахождение в зоне охраны археологического культурного слоя не исключает возможность его передачи в собственность обществу.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о незаконности принятого департаментом отказа и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают их выводы, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, которая не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 по делу N А53-42541/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова