Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2019 г. N Ф08-9012/19 по делу N А63-12426/2018

г. Краснодар

27 ноября 2019 г.

Дело N А63-12426/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от органов, осуществляющих публичные полномочия: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) - Зафировой А.Б. (доверенность от 09.01.2019), администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Божко О.Н. (доверенность от 22.01.2019), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Автодом" (ИНН 2634036843, ОГРН 1022601961711) и третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "СБК Геофизика", муниципального унитарного предприятия "Водоканал" города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автодом" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019 по делу N А63-12426/2018, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Автодом" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), администрации города Ставрополя (далее - администрация) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным отказ комитета от 05.04.2018 N 08/14-3230с в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а, в квартале 613;

- обязать администрацию заключить с обществом договор аренды земельного участка площадью 25 тыс. кв. м, с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенного по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а, в квартале 613, без проведения торгов, на новый срок для целей завершения строительства капитального объекта с кадастровым номером 26:12:020104:296, площадью 1410,6 кв. м, имеющего степень готовности - 11 % (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Заявление основано на положениях статей 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормах статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Требования мотивированы незаконностью отказа комитета в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 на новый срок без проведения торгов для завершения строительства объекта, принадлежащего обществу на праве собственности.

По делу N А63-17428/2018 комитет обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу, в котором просил изъять из ведения общества объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296, площадью 1410,6 кв. м, степень готовности - 11%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а в квартале 613.

Иск основан на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Комитет просит изъять у общества объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, так как договор аренды N 4661 заключен с обществом после 01.03.2015, то есть право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства реализовано.

Определением от 03.12.2018 суд первой инстанции на основании части 2.1 статьи 130 Кодекса удовлетворил ходатайство общества об объединении дел N А63-12426/2018 и N А63-17428/2018 в одно производство для их совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен N А63-12426/2018

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "СБК Геофизика", МУП "Водоканал" города Ставрополя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.04.2019 признан незаконным отказ комитета от 05.04.2018 N 08/14-3230с в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49, на администрацию возложена обязанность заключить с обществом договор аренды. В удовлетворении иска комитета отказано.

Суд установил, что постановлением главы города Ставрополя от 04.05.2007 N 1137 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения объектов производственного назначения по ул. Северный обход в квартале 613 на земельном участке площадью 25 тыс. кв. м, который предоставлен обществу на 3 года для проектирования и строительства объектов производственного назначения. На основании данного постановления комитет и общество заключили договор аренды от 13.08.2007 N 5934 земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 сроком по 03.05.2010. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 25.10.2007 за номером 26-26-12/097/2007-033. Постановлением главы города Ставрополя от 27.01.2011 N 199 обществу в аренду на новый срок (3 года) предоставлен земельный участок площадью 25 тыс. кв. м, с кадастровым номером 26:12:020104:49, для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613. На основании указанного постановления комитет и общество заключили договор от 09.02.2011 N 8805 аренды того же земельного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения сроком по 26.01.2014. Договор зарегистрирован в ЕГРН 15.03.2011 за номером 26-26-01/005/2011-267. Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) обществу выдан градостроительный план земельного участка RU 26309000-215 с приложением чертежа градостроительного плана, разработанного 04.04.2012. Комитетом градостроительства 22.10.2013 обществу выдано разрешение RU 26309000-"1004-с" на строительство объекта - цеха по производству металлоконструкций поз. 1 по ГП (общая площадь - 1 410,65 кв. м, количество этажей - 1 ед., площадь земельного участка - 25 тыс. кв. м, строительный объем - 9199,8 куб. м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а, в квартале 613. Разрешение выдано сроком действия до 30.09.2015. Общество 19.12.2013 обратилось в администрацию с заявлением N 59913 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 для продолжения строительства объектов производственного назначения. Постановлением от 20.02.2014 N 660 земельный участок с кадастровым номером 26:12:020104:49 предоставлен обществу в аренду на новый срок (364 дня) для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613. На основании данного постановления администрация и общество заключили договор от 21.03.2014 N 3386 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 на срок с 20.02.2014 по 18.02.2015 для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613. Государственная регистрация договора от 21.03.2014 N 3386 не производилась, поскольку он заключен на срок менее года. Администрация и общество 19.03.2015 заключили новый договор N 4661 аренды этого же земельного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения, на срок с 19.03.2015 по 18.03.2018. В пункте 2.1 договора стороны установили, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 19.02.2015. Согласно пункту 1.2 договора на участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору (запись в ЕГРН от 05.12.2014 N 26-26-01/109/2014-978). Договор аренды N 4661 зарегистрирован в ЕГРН 16.06.2015 за номером 26-26/001-26/001-26/203/2015-3877/1. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 08.12.2014 N 26 АК 037804, принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер 26:12:020104:296, общей площадью застройки 1206 кв. м, степенью готовности - 11 %, имеет адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613. Общество 19.02.2018 обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 для завершения строительства без проведения торгов. Администрацией принято решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги, о чем комитет сообщил заявителю в уведомлении от 05.04.2018 N 08/14-3230/с. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся обществу в аренду для завершения строительства, повторное предоставление противоречит нормам статьи 39.6 Земельного кодекса. Также уполномоченный орган указал, что площадь испрашиваемого участка не соответствует критериям его использования для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Общество, ссылаясь на незаконность отказа органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке. Комитет обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296 путем продажи с публичных торгов. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 30, 31, 32, 39.6, 39.14 - 39.17 Земельного кодекса, статей 1, 3, 11, 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ). Суд установил, что право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 05.12.2014, то есть до 01.03.2015. Договор аренды N 4661 заключен по заявлению общества, поступившему в уполномоченный орган 19.12.2013, то есть до 01.03.2015. В заявлении N 59913 общество просило предоставить земельный участок для целей продолжения строительства, но не его завершения (окончания). В пункте 2.1 договора аренды N 4661 стороны предусмотрели возможность применения условий к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 19.02.2015, и в этом случае у суда не имеется оснований считать, что заключив договор аренды N 4661, общество реализовало право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства, возникшее после 01.03.2015. Таким образом, по договору аренды N 4661 земельный участок не мог быть предоставлен обществу в аренду для завершения строительства объекта. Следовательно, общество не утратило право однократного приобретения земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором расположен незавершенный строительством объект, в аренду без проведения торгов. Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что общество вправе требовать заключения с ним однократно на срок три года договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:020104:49 для завершения строительства объекта. Удовлетворение требований общества исключает удовлетворение иска комитета об изъятии у общества объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019 решение от 16.04.2019 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении заявления общества отказано. Иск комитета удовлетворен. У общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296 путем продажи с публичных торгов.

Суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок предоставлялся обществу для завершения (продолжения) строительства неоднократно. Договоры заключались в 2011 году, в 2014 году, а также в марте 2015 года, то есть уже на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 171-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Комитет и общество заключили договор аренды от 13.08.2007 N 5934 земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 сроком по 03.05.2010. Постановлением главы города Ставрополя от 27.01.2011 N 199 обществу в аренду на новый срок (3 года) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:020104:49, для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613. На основании данного постановления комитет и общество заключили договор от 09.02.2011 N 8805 аренды указанного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения сроком по 26.01.2014. На основании договора аренды от 19.03.2015 N 4661 обществу предоставлен в аренду на три года земельный участок для завершения строительства объектов производственного назначения. Обществом не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка 19.03.2015 N 4661, им не завершено. Доказательств, подтверждающих нарушение срока строительства, связанных с действиями органов местного самоуправления, не представлено. При этом земельный участок уже предоставлялся обществу для завершения строительства объекта недвижимости. При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований общества не имеется. Довод общества, о том, что ему необходим весь земельный участок для завершения строительства, признан апелляционным судом несостоятельным. Согласно проектной документации обществом планируется построить комплекс сооружений - цеха по производству металлоконструкций в виде 5 одноэтажных зданий, со стоянками для автомобилей. При этом строительство второй очереди (поз. 2) не проектировалось, разрешение на его строительство не выдавалось и ее возведение на земельном участке не начиналось. Следовательно, общество вправе претендовать только на земельный участок, необходимый и достаточный для завершения строительства цеха по производству металлоконструкций (поз. 1). Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от 11.12.2013, он расположен на земельном участке таким образом, что территория, необходимая для его строительства, составляет лишь часть общей площади земельного участка. Таким образом, значительная часть первоначально отведенного под строительство участка не является необходимой для завершения строительства принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства. Не задействованная в строительстве часть земельного участка имеет практически прямоугольную конфигурацию и может быть выделена в самостоятельный земельный участок, предоставление которого обществу возможно только по итогам публичных процедур. Следовательно, для завершения строительства обществу необходим и достаточен меньший земельный участок (часть территории ранее арендованного земельного участка). Поскольку договор аренды от 19.03.2015 N 4661 заключен после 01.03.2015, право на однократное предоставление его для завершения строительства объекта незавершенного строительства обществом реализовано. Поэтому к правоотношениям сторон подлежит применению статья 239.1 Гражданского кодекса, положения которой реализуют базовый принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Следовательно, иск комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296, площадью 1410,6 кв. м, степенью готовности 11%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1-А путем продажи с публичных торгов подлежит удовлетворению. Право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с иском о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства". Исходя из положений статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", комитет не является субъектом оценочной деятельности, однако в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства комитет может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки.

Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество как собственник объекта незавершенного строительства, право которого зарегистрировано 08.12.2014, то есть после 01.01.2012 и до 01.03.2015, имеет право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на 3 года для завершения строительства. Общество не могло быть признано лицом, которому в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду, поскольку на него с учетом даты регистрации права собственности не распространялось действие предыдущей редакции этого пункта. При этом договор аренды от 19.03.2015 N 4661 заключен до вступления в силу новой редакции этого пункта, что подтверждается наличием пункта 2.1 в договоре, согласно которому условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 19.02.2015. В этой связи право общества на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства существует. Кроме того, земельный участок испрашивается для целей окончания строительства, которое в настоящее время не завершено. Вместе с тем, площадь и конфигурация участка изначально были определены при его предоставлении для целей строительства и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнении в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета. Статья 239.1 в Гражданский кодекс введена Законом N 171-ФЗ. В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Федерального закона. Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015. Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, основанное на статье 239.1 Гражданского кодекса требование комитета о продаже объекта незавершенного строительства, удовлетворению не подлежит.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители комитета и администрации возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на законность и обоснованность апелляционного постановления от 12.08.2019, которое просили оставить без изменения.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей комитета и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы города Ставрополя от 04.05.2007 N 1137 утвержден акт выбора земельного участка, обществу согласовано место размещения объектов производственного назначения по ул. Северный обход в квартале 613 на земельном участке площадью 25 тыс. кв. м, который предоставлен обществу на 3 года для проектирования и строительства объектов производственного назначения.

На основании данного постановления комитет и общество заключили договор аренды от 13.08.2007 N 5934 земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 сроком по 03.05.2010. Договор зарегистрирован в ЕГРН 25.10.2007 за номером 26-26-12/097/2007-033.

Постановлением главы города Ставрополя от 27.01.2011 N 199 обществу в аренду на новый срок (3 года) предоставлен земельный участок площадью 25 тыс. кв. м, с кадастровым номером 26:12:020104:49, для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613.

На основании указанного постановления комитет и общество заключили договор от 09.02.2011 N 8805 аренды того же земельного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения сроком по 26.01.2014. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 15.03.2011 за номером 26-26-01/005/2011-267.

Комитетом градостроительства обществу выдан градостроительный план земельного участка RU 26309000-215 с приложением чертежа градостроительного плана, разработанного 04.04.2012.

Комитетом градостроительства 22.10.2013 обществу выдано разрешение RU 26309000-"1004-с" на строительство объекта - цеха по производству металлоконструкций поз. 1 по ГП (общая площадь - 1 410,65 кв. м, количество этажей - 1 ед., площадь земельного участка - 25 тыс. кв. м, строительный объем - 9199,8 куб. м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а, в квартале 613. Разрешение выдано сроком действия до 30.09.2015.

Общество 19.12.2013 обратилось в администрацию с заявлением N 59913 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 для продолжения строительства объектов производственного назначения.

Постановлением от 20.02.2014 N 660 земельный участок с кадастровым номером 26:12:020104:49 предоставлен обществу в аренду на новый срок (364 дня) для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613.

На основании данного постановления администрация и общество заключили договор от 21.03.2014 N 3386 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 на срок с 20.02.2014 по 18.02.2015 для продолжения строительства объектов производственного назначения по ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613. Государственная регистрация договора от 21.03.2014 N 3386 не производилась, поскольку он заключен на срок менее года.

Администрация и общество 19.03.2015 заключили новый договор N 4661 аренды этого же земельного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения, на срок с 19.03.2015 по 18.03.2018. В пункте 2.1 договора стороны установили, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 19.02.2015. Согласно пункту 1.2 договора на участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору (запись в ЕГРН от 05.12.2014 N 26-26-01/109/2014-978). Договор аренды N 4661 зарегистрирован в ЕГРН 16.06.2015 за номером 26-26/001-26/001-26/203/2015-3877/1.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 08.12.2014 N 26 АК 037804, принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер 26:12:020104:296, общей площадью застройки 1206 кв. м, степенью готовности - 11%, имеет адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1-а, в квартале 613.

Общество 19.02.2018 обратилось с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 для завершения строительства без проведения торгов.

Администрацией принято решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги, о чем комитет сообщил заявителю в уведомлении от 05.04.2018 N 08/14-3230/с. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся обществу в аренду для завершения строительства, повторное предоставление противоречит нормам статьи 39.6 Земельного кодекса. Также уполномоченный орган указал, что площадь испрашиваемого участка не соответствует критериям его использования для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Общество, ссылаясь на незаконность отказа органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, нарушающего его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке.

Комитет обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296 путем продажи с публичных торгов.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Закона N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции установил следующее. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:020104:49 предоставлялся обществу для завершения (продолжения) строительства объектов производственного назначения неоднократно. Договоры аренды (без проведения торгов) заключались в 2011 году, в 2014 году, а также в марте 2015 года, то есть уже на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 171-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Обществом не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка 19.03.2015 N 4661, им не завершено. Доказательств, подтверждающих нарушение срока строительства, связанных с действиями органов местного самоуправления, не представлено. Поэтому на общество не могут быть распространены нормы, предоставляющие собственнику объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Поскольку законные основания для предоставления обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 в 2018 году у комитета отсутствовали, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что отказ органов местного самоуправления не может быть признан незаконным. Поэтому апелляционный суд отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Установив, что право на однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 для завершения строительства объекта незавершенного строительства обществом (собственником) реализовано (договор аренды от 19.03.2015 N 4661 заключен после 01.03.2015), апелляционный суд применил к правоотношениям сторон нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса. Поскольку общество не обладает более правом на заключение договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296 у собственника.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе общество приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии оснований для удовлетворения его требований. Заявитель полагает, что он обладает правом на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства объектов производственного назначения без торгов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Между тем обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы, в подтверждение его права на заключение договора аренды в льготном порядке, проверялись и были отвергнуты судом апелляционной инстанции. По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у общества права на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Суд округа полагает данный вывод обоснованным. Применительно к фактическим обстоятельствам разрешаемого спора право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта (без торгов) не подтверждено. Исходя из материалов дела, общество уже реализовало предоставленное ему законом право, воспользовавшись в марте 215 года льготным порядком получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства. При этом суд округа отмечает, что с 2007 года объекты производственного назначения в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 так и не были возведены обществом, несмотря на заключение договоров аренды, в том числе, и для продолжения (завершения) строительства в 2011 и 2014 годах.

Довод кассационной жалобы о том, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на отношения сторон, поскольку в договоре аренды отражено, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения (с 19.02.2015), судом округа не принимается.

Статья 239.1 Гражданского кодекса введена Законом N 171-ФЗ и действует с 01.03.2015 (пункт 33 статьи 34, статья 35 Закона N 171-ФЗ). Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договоры аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, заключенные после 01.03.2015.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" содержится следующее разъяснение. Указание в договоре на применение его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 Гражданского кодекса).

В отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договоров").

Исходя из положений статей 433 и 609 Гражданского кодекса, договор аренды считается заключенным для сторон с 19.03.2015. Поэтому указание в пункте 2.1 договора от 19.03.2015 N 4661 на применение его условий к правоотношениям, возникшим с 19.02.2015, не влияет на возможность применения к рассматриваемому спору положений статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе общества, не влияют на оценку законности и обоснованности апелляционного постановления от 12.08.2019, поэтому не принимаются судом округа во внимание.

Суд апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 20.08.2019 N 218).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019 по делу N А63-12426/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова