Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2019 г. N 16АП-2381/19

г. Ессентуки

12 августа 2019 г.

Дело N А63-12426/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05.08.2019.

Полный текст постановления изготовлен 12.08.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего: Белова Д.А., судей Семенова М.У., Марченко О.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевой З.С., при участии в судебном заседании представителей от общества с ограниченной ответственностью "Автодом" - Магладасова К.А. (доверенность от 10.01.2019), от администрации города Ставрополя - Божко О.Н. (доверенность от 22.01.2019), от комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - Зафировой А.Б. (доверенность от 09.01.2019), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.04.2019 по делу N А63-12426/2018 (судья В.Л. Карпель),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Автодом" (далее - заявитель, ООО "Автодом", общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет, КУМИ г. Ставрополя), администрации города Ставрополя (далее - администрация, уполномоченный орган), в котором согласно уточненным требованиям просило:

-признать незаконным отказа комитета от 05.04.2018 N 08/14-3230с в предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенного по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а, в квартале 613;

-обязать администрацию заключить с ООО "Автодом" договор аренды земельного участка площадью 25 000 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенного по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а, в квартале 613, без проведения торгов, на новый срок для целей завершения строительства капитального объекта с кадастровым номером 26:12:020104:296, площадью 1410,6 кв.м, имеющего степень готовности - 11 %.

Также по делу N А63-17428/2018 КУМИ города Ставрополя обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО "Автодом" в котором просило изъять из ведения общества объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296, площадью 1 410,6 кв.м, степень готовности - 11%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а в квартале 613.

К участию в деле N А63-17428/2018 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "СБК Геофизика", администрация, МУП "Водоканал" города Ставрополя.

Определением от 03.12.2018 судом на основании части 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворено ходатайство общества по настоящему делу, дела N А63-12426/2018 и N А63-17428/2018 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А63-12426/2018.

Решением суда от 16.04.2019 в иске комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь отказано, а так же, признан незаконным отказ от 05.04.2018 N 08/14-3230с в предоставлении ООО "Автодом", г. Ставрополь в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенного по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а, в квартале 613.

Суд обязал администрацию города Ставрополя заключить с ООО "Автодом", г. Ставрополь договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенного по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а, в квартале 613 без проведения торгов.

В апелляционных жалобах комитет и администрация просили отменить решение суда от 16.04.2019 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленныхкомитетомтребований.

В отзывах на апелляционные жалобыобществопросило оставить решение суда от 16.04.2019 без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представители комитета и администрации в судебном заседании поддержали апелляционные жалобы, по доводам, изложенным в них.

В судебном заседании представитель общества просил оставить решение суда от 16.04.2019 без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности материалы дела, находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а апелляционные жалобы - подлежащие удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается.

Постановлением главы города Ставрополя от 04.05.2007 N 1137 утвержден акт выбора земельного участка, ООО "Автодом" согласовано место размещения объектов производственного назначения по ул. Северный обход в квартале 613 на земельном участке площадью 25 000 кв. м, который предоставлен обществу на 3 года для проектирования и строительства объектов производственного назначения.

На основании постановления N 1137 КУМИ г. Ставрополя и ООО "Автодом" заключили договор аренды от 13.08.2007 N 5934 земельного участка площадью 25 000 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020104:49, расположенного по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а, в квартале 613, сроком по 03.05.2010. Договор зарегистрирован в ЕГРН 25.10.2007 за номером 26-26-12/097/2007-033.

Постановлением главы города Ставрополя от 27.01.2011 N 199 обществу в аренду на новый срок (3 года) предоставлен земельный участок площадью 25 000 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020104:49, для продолжения строительства объектов производственного назначения по улице Северный обход, 1 -а, в квартале 613.

На основании данного постановления КУМИ г. Ставрополя и общество заключили договор от 09.02.2011 N 8805 аренды указанного земельного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения сроком по 26.01.2014. Договор зарегистрирован в ЕГРН 15.03.2011 за номером 26-26-01/005/2011-267.

По обращению от 20.03.2012 комитетом градостроительства администрации города обществу выдан градостроительный план земельного участка RU 26309000-215, с приложением чертежа градостроительного плана земельного участка, разработанного 04.04.2012.

22 октября 2013 года комитетом градостроительства администрации города обществу выдано разрешение RU 26309000-"1004-с" на строительство объекта капитального строительства - цеха по производству металлоконструкций поз. 1 по ГП (общая площадь - 1 410, 65 кв.м, количество этажей - 1 ед., площадь земельного участка - 25 000 кв.м, строительный объем - 9 199, 8 куб.м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1а, в квартале 613; срок действия разрешения установлен до 30.09.2015.

19 декабря 2013 года ООО "Автодом" обратилось в администрацию с заявлением N 59913, в котором просило предоставить земельный участок площадью 25 000 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020104:49 для продолжения строительства объектов производственного назначения.

Постановлением от 20.02.2014 N 660 земельный участок площадью 25 000 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020104:49 предоставлен обществу в аренду на новый срок 364 дня для продолжения строительства объектов производственного назначения по улице Северный обход, 1 -а, в квартале 613.

На основании постановления от 20.02.2014 N 660 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 21.03.2014 N 3386 аренды земельного участка площадью 25 000 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020104:49 на новый срок 364 дня, с 20.02.2014 по 18.02.2015, для продолжения строительства объектов производственного назначения по улице Северный обход, 1 -а, в квартале 613. Государственная регистрация договор от 21.03.2014 N 3386 не производилась, так как договор заключен на срок менее года.

19 марта 2015 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен новый договор аренды N 4661 этого же земельного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения, на срок с 19.03.2015 по 18.03.2018.

В пункте 2.1 договора аренды N 4661 стороны установили, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 19.02.2015.

Согласно пункту 1.2 договора аренды N 4661 на участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору (запись в ЕГРН от 05.12.2014 N 26-26-01/109/2014-978). Договор аренды N 4661 зарегистрирован в ЕГРН 16.06.2015 за номером 26-26/001-26/001-26/203/2015-3877/1.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 08.12.2014 N 26 АК 037804, принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер 26:12:020104:296, общей площадью застройки 1 206 кв.м, степенью готовности - 11 %, имеет адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1 -а, в квартале 613.

19 февраля 2018 года ООО "Автодом" обратилось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:020104:49 для завершения строительства без проведения торгов. Администрацией принято решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги, о чем комитет сообщил заявителю в уведомлении от 05.04.2018 N 08/14-3230/с. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся обществу в аренду для завершения строительства, повторное предоставление противоречит нормам статьи 39.6 Земельного кодекса. Также уполномоченный орган указал, что площадь испрашиваемого участка не соответствует критериям его использования для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.

Полагая, что отказ органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок противоречит нормам земельного законодательства и нарушает его права (интересы) в имущественной сфере, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

При этом, КУМИ г. Ставрополя в исковом заявлении от 14.09.2018 N 08/06-7573с на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса просил изъять у общества объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296 площадью 1 410, 6 кв.м, степенью готовности - 11%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1 -а путем продажи с публичных торгов, так как договор аренды N 4661 был заключен с обществом после 01.03.2015, т.е. право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства ООО "Автодом" реализовано.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества и отказывая в удовлетворении требований КУМИ г. Ставрополя, руководствовался следующим.

Так, процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Указанные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такойучасток не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, на основании прежней редакции пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт "в" пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Таким образом, согласно редакции пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующей после 01.03.2015 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса.

При этом, право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 05.12.2014, то есть до 01.03.2015.

Также договор N 4661 был заключен по заявлению общества, поступившему в уполномоченный орган 19.12.2013 (иных обращений суду не представлено), то есть до 01.03.2015.

Общество в заявлении N 59913 просило предоставить земельный участок для целей продолжения строительства, но не его завершения (окончания).

Согласно, пункту 2.1 договора аренды N 4661 стороны предусмотрели возможность применения условий договора к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 19.02.2015, поэтому суд первой инстанции сделал вывод, что не имеется оснований считать, что заключив договор аренды N 4661, общество реализовало право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства, возникшее после 01.03.2015.

Суд первой инстанции, указал, что по договору аренды N 4661, заключенному по заявлению N 59913, спорный участок не мог быть предоставлен обществу в аренду для завершения строительства объекта, соответственно общество не утратило право однократного приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен незавершенный строительством объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Кроме того, суд первой инстанции указал на несостоятельность положенных в основание оспариваемого отказа доводов уполномоченного органа о значительном превышении площади участка, испрашиваемого ООО "Автодом", над площадью принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Спорный участок испрашивается обществом для целей окончания строительства, которое в настоящее время не завершено. Вместе с тем площадь и конфигурация участка изначально были определены при его предоставлении для целей строительства и принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнении в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществлении его государственного кадастрового учета.

Таким образом, суд первой инстанции сделал вывод, что общество вправе требовать заключения с ним однократно на срок три года договор аренды на спорный земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Кроме того, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельства, основанных на статье 239.1 Гражданского кодекса, оставил без удовлетворения требования КУМИ г. г. Ставрополя о продаже объекта незавершенного строительства.

При этом судом первой инстанции не учтены в полной мере следующие обстоятельства.

Так, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Кодекса и переходными положениями,установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент подачи заявителем заявления и получения отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства и случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка.находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Так, спорный земельный участок предоставлялся обществу для завершения строительства производственной базы: сначала в 2011 году, 2014 году, затем в 2015 году, то есть на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 171-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Довод общества, о том, что площадь и конфигурация участка изначально были определены для целей строительства принятии решения; о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнении в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществлении его государственного кадастрового учета, в связи с чем обществу необходимвесь участок для завершения строительства, несостоятелен ввиду следующего.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 3 статьи 21 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, строительство которого уже начато.

На основании постановления N 1137 комитет и ООО "Автодом" заключили договор аренды от 13.08.2007 N 5934 земельного участка площадью 25 000 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020104:49. расположенного по адресу: г. Ставрополь, улица Северный обход, 1а, в квартале 613, сроком по 03.05.2010. Постановлением главы города Ставрополя от 27.01.2011 N 199 обществу в аренду на новый срок (3 года) предоставлен земельный участок площадью 25 000 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020104:49, для продолжения строительства объектов производственного назначения по улице Северный обход, 1-а, в квартале 613.

На основании данного постановления комитет и общество заключили договор от 09.02.2011 N 8805 аренды указанного земельного участка для продолжения строительства объектов производственного назначения сроком по 26.01.2014.

22 октября 2013 года комитетом градостроительства администрации города обществу выдано разрешение RU 26309000-"1004-с" на строительство объекта капитального строительства - цеха по производству металлоконструкций поз. 1 по ГП (общая площадь - 1 410, 65 кв.м, количество этажей - 1 ед., площадь земельного участка - 25 000 кв.м. строительный объем - 9 199, 8 куб.м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход. 1а. в квартале 613; срок действия разрешения установлен до 30.09.2015.

На основании договора аренды N 4661 от 19.03.2015 обществу предоставлен в аренду на три года спорный земельный участок (для завершения) для строительства объектов производственного назначения.

Согласно проекторной документации обществом планируется построить комплекс сооружений - цеха по производству металлоконструкций в виде пяти одноэтажных зданий, со стоянками для автомобилей.

Вместе с тем, что строительство (вторая очередь строительства) поз. 2 не проектировалось, разрешение на его строительство не выдавалось и его возведение па земельном участке не начиналось.

Следовательно, общество вправе претендовать только на земельный участок, необходимый и достаточный для завершения строительства цеха по производству металлоконструкций (поз. 1 по ГП).

При этом, согласно технического плана объекта незавершенного строительства от 11.12.2013 расположен на земельном участке таким образом, что территория, необходимая для его строительства составляет лишь часть общей площади земельного участка.

Таким образом, значительная часть первоначально отведенного под строительство участка не является необходимой для завершения строительства принадлежащего заявителю объекта незавершенного строительства.

Не задействованная в строительстве часть спорного земельного участка имеет практически прямоугольную конфигурацию и может быть выделена в отдельный земельный участок, предоставление которого обществу возможно только на общих основаниях (путем проведения торгов).

Таким образом, для завершения строительства заявителю необходим и достаточен меньший земельный участок (часть территории существующего земельного участка).

Поскольку судом первом инстанции было установлено, что отказ в предоставлении незаконным в аренду земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства в аренду является незаконным, то и отказано в иске комитету об изъятии указанного объекта путем продажи с публичных торгов.

Однако, поскольку договор аренды от 19.03.2015.N 4661 был заключен с ответчиком после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, обществом использовано.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника но решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Кодекса).

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно пункту 3 ст. 239.1 требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Так, обществом не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка 19.03.2015 N 4661, не завершено и доказательств наличия нарушения срока строительства не связано с действиями органов местного самоуправления. При этом, земельный участок уже предоставлялся обществу для завершения строительства объекта недвижимости.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, договор аренды земельного участка заключен 19.03.2015 и на момент обращения комитета с настоящим иском прекращен (срок действия истек), в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ, следовательно, требования комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296, площадью 1410,6 кв.м., степенью готовности 11%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1-А путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено правилами N 1299.

В силу предписаний статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности (оценщиками) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями данного Закона.

Учитывая изложенную норму права, комитет не является субъектом оценочной деятельности, но в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства комитет может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанциинаходит доводы апелляционных жалоб убедительными иприходит к выводу о правомерности требований администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя об изъятии у общества с ограниченной ответственностью "Автодом" объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296, площадью 1410,6 кв.м., степенью готовности 11%, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Северныйобход, 1-А.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить. Принять новый судебный акт об удовлетворении требований КУМИ города Ставрополя.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.04.2019 по делу N А63-12426/2018 отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Принять новый судебный акт. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Автодом" отказать.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью "Автодом" объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020104:296, площадью 1410,6 кв.м., степенью готовности 11%, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 1-А, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации N 1299 от 03.12.2014 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Д.А. Белов

Судьи

М.У. Семенов О.В. Марченко