Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 декабря 2019 г. N Ф08-10048/19 по делу N А32-52067/2018

г. Краснодар

09 декабря 2019 г.

Дело N А32-52067/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Курортспецстрой" (ИНН 2301051161, ОГРН 1042300006803) - Пашкиной Т.А. (доверенность от 03.12.2019) и Левина Е.А. (доверенность от 19.10.2018), от ответчика - индивидуального предпринимателя Волошина Владимира Яковлевича (ИНН 230108847598, ОГРНИП 305230129000085) - Тюриной С.А. (доверенность от 20.04.2017), третьего лица - индивидуального предпринимателя Тюриной Светланы Александровны, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курортспецстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 по делу N А32-52067/2018, установил следующее.

ООО "Курортспецстрой" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Волошину В.Я. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- признать заключенный обществом и предпринимателем предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости с условием о задатке от 18.05.2018 основным;

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества к предпринимателю на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, хутор Воскресенский, Промышленная зона: деревообрабатывающий цех общей площадью 2899,9 кв. м (назначение - нежилое, литера Е, кадастровый номер 23:37:0000000:1076); склад готовой продукции общей площадью 1022,8 кв. м (назначение - нежилое, литера Ж, кадастровый номер 23:37:0000000:932); пилорама общей площадью 278 кв. м (назначение - нежилое, литера Д, кадастровый номер 23:37:0000000:898);

- возложить на предпринимателя обязанность в десятидневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу принять у общества по акту приема-передачи указанные объекты;

- взыскать с предпринимателя 27 млн рублей задолженности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Тюрина С.А.

Решением от 27.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.09.2019, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды не учли, что оплата аванса является исполнением сделки, в связи с чем необоснованно не применили разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49); сделали ошибочный вывод о том, что отсутствие акта приема-передачи является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю на основании договора купли-продажи; оставили без внимания довод заявителя об аффилированности предпринимателя и Тюриной С.А.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители сторон высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы (с дополнениями к ней) и отзыва, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Суды установили и из материалов дела следует, что 18.05.2018 общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке, в соответствии с которым на продавца и покупателя возложена обязанность до 30.06.2018 заключить договор купли-продажи (основной договор) объектов недвижимости.

В пункте 1.5 предварительного договора отражено, что в отношении недвижимого имущества в ЕГРН зарегистрированы следующие обременения: от 17.01.2014 N 23-23-26/020/2014-102 (арест); от 28.12.2016 N 23-23/026-23/026/005/2016-3976/1 (запрет на отчуждение); от 17.01.2014 N 23-23-26/020/2014-100 (арест); от 17.01.2014 N 23-23-26/020/2014-101 (арест); от 09.10.2017 N 23:37:0110001:131-23/026/2017-5 (арест). На продавца возложена обязанность снять обременения до 30.06.2018 (пункт 1.6 предварительного договора).

Цена недвижимого имущества составляет 30 млн рублей. Покупатель вносит задаток в размере 1 млн рублей, оставшуюся сумму в размере 29 млн рублей он обязан уплатить до 30.06.2018 (пункты 2.1, 2.3 и 2.4 договора).

Согласно пункту 4.1 названный договор является предварительным. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи до 30.06.2018.

В период действия предварительного договора купли-продажи на продавца возложена обязанность не совершать с третьими лицами, не являющимися доверенными или аффилированными лицами покупателя, каких-либо сделок или соглашений, предметом которых будут являться объекты недвижимости, указанные в договоре (пункт 4.7 договора).

В обоснование снятия обременений общество представило в материалы дела постановления от 25.06.2018 об отмене запрета на совершение регистрационных действий, действий в отношении спорных объектов; постановления от 25.06.2018 о снятии ареста с имущественного права в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:131; уведомления регистрационной службы об отмене обеспечительных мер в отношении подъездного железнодорожного пути N 52, склада готовой продукции, деревообрабатывающего цеха, пилорамы и земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:131 (от 02.07.2018 N 23/026/003/2018-4003, 23/026/003/2018-4004, 23/026/003/2018-4005, 23/026/003/2018-4006, 23/026/003/2018-4010 и от 09.07.2018 N 23/026/003/2018-4220).

Согласно расписке от 01.06.2018 Волошин В.Я. передал директору общества Лукоянову А.А. 3 млн рублей аванса на основании предварительного договора от 18.05.2018.

07 августа 2018 года Волошин В.Я. направил обществу требование о возврате 4 млн рублей, поскольку в установленный в предварительном договоре срок (30.06.2018) основной договор не заключен.

23 октября 2018 года общество направило в адрес Волошина В.Я. письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи (с приложением проекта договора) в срок до 05.11.2018.

Договор купли-продажи объектов недвижимости на предложенных в проекте условиях стороны не заключили.

Полагая, что предварительный договор от 18.05.2018 является основным, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В пункте 1 статьи 429 Гражданского кодекса указано, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса), в том числе срок его заключения.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса).

На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

По смыслу пункта 5 названной статьи, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь указанными нормами права, суды отказали в удовлетворении иска, правомерно исходя из следующего.

Суды установили, что в соответствии условиями договора от 18.05.2018 стороны приняли обязательства заключить основной договор купли-продажи до 30.06.2018. Однако общество только 23.10.2018 направило в адрес предпринимателя письмо с предложением о заключении до 05.11.2018 основного договора купли-продажи.

Доказательства того, что до 30.06.2018 общество направляло предпринимателю для подписания проект основного договора купли-продажи (оферту) и выполнило условия предварительного договора о снятии в ЕГРН всех обременений, не представлены, поэтому обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены; при этом основания квалифицировать в соответствии разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 23 постановления N 49, поименованный сторонами предварительный договор купли-продажи как основной договор отсутствуют.

Установленные судами обстоятельства и сделанные выводы соответствуют действующему законодательству и имеющимся в деле доказательствам.

Суды правильно квалифицировали спорный договор как предварительный.

Ссылка заявителя жалобы на неправильное применение судами разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 23 постановления N 49, не обоснована, поскольку, как верно указали суды, рассматриваемый спор возник на основании иных фактических обстоятельств; в предварительном договоре отсутствует условие, которое в обязательном порядке возлагает на приобретателя имущества именно до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть.

Действия сторон также не свидетельствуют о том, что их воля была направлена на заключение основного договора. Передача имущества со стороны общества (продавца) не осуществлялась, предприниматель (приобретатель) не уплатил всю цену имущества или ее существенную часть. Кроме того, 23.10.2018 общество направило предпринимателю предложение заключить основной договор, следовательно, признавало договор от 18.05.2018 предварительным.

Суды полно и всесторонне исследовали материалы дела, выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы общества направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств.

Основания для отмены либо изменения судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 по делу N А32-52067/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

В.В. Аваряскин Е.Л. Коржинек