Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 г. N 15АП-14300/19

город Ростов-на-Дону

11 сентября 2019 г.

дело N А32-52067/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца - представитель Левин Е.А., доверенность от 19.10.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Курортспецстрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2019 по делу N А32-52067/2018

по иску ООО "Курортспецстрой"

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Волошину В.Я.

при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя Тюриной С.А.

о признании предварительного договора основным, обязании произвести государственную регистрацию, обязании принять объекты недвижимости, взыскании задолженности

принятое в составе судьи Язвенко В.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Курортспецстрой" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Волошину Владимиру Яковлевичу о признании заключенного между ООО "Курортспецстрой" и индивидуальным предпринимателем Волошиным В.Я. предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости с условием о задатке от 18.05.2018 основным;

о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Курортспецстрой" к индивидуальному предпринимателю Волошину Владимиру Яковлевичу на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, хутор Воскресенский, Промышленная зона: деревообрабатывающий цех, назначение: нежилое, общей площадью 2 899,9 кв. м, литер Е, кадастровый номер 23:37:0000000:1076; склад готовой продукции, назначение: нежилое, общей площадью 1022,8 кв. м, литер Ж, кадастровый номер:23:37:0000000:932; пилорама, назначение: нежилое, общей площадью 278 кв. м, литер Д, кадастровый номер: 23:37:0000000:898;

об обязании индивидуального предпринимателя Волошина В.Я. в десятидневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу принять у ООО "Курортспецстрой" по акту приема-передачи объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, хутор Воскресенский, Промышленная зона: деревообрабатывающий цех, назначение: нежилое, общей площадью 2 899,9 кв. м, литер Е, кадастровый номер 23:37:0000000:1076; склад готовой продукции, назначение: нежилое, общей площадью 1022,8 кв. м, литер Ж, кадастровый номер:23:37-.0000000:932; пилорама, назначение: нежилое, общей площадью 278 кв. м., литер Д, кадастровый номер: 23:37:0000000:898;

о взыскании задолженности в размере 27000000 рублей (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 2 л.д. 183-184).

Определением от 02.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена индивидуальный предприниматель Тюрина Светлана Александровна.

Решением от 27.06.2019 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что договор купли-продажи от 18.05.2018 является предварительным, в нарушение статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации между сторонами основной договор не заключен, предложение заключить основной договор не направлено, следовательно, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены. Оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. Кроме того, требование о проведении государственной регистрации перехода права не подлежит удовлетворению, поскольку указанная процедура имеет установленный законом административный порядок, носит заявительный характер.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом первой инстанции не дана оценка представленным истцом доказательствам. Электронная переписка велась более года между ответчиком и Волошным В.Я. в лице представителя Тюриной С.А., а также с ООО "Славянский дом". Электронная переписка содержит сведения об аффилированности всех организаций, выразивших желание приобрести имущество истца. ООО "Курортспецстрой" направляло Волошину В.Я. предложение оформить соглашение о прекращении отношений. По мнению заявителя, вывод о злоупотреблении истцом правом необоснован. Тюрина С.А. являлась доверенным лицом и аффилированным лицом к Волошину В.Я., а также к ООО "Славянский дом". Вывод суда первой инстанции об утрате ответчиком интереса в заключении договора купли-продажи не основан на материалах дела. Позиция ответчика противоречива, в деле имеется предложение от 13.03.2019 о заключении сделки. По расписке от 01.06.2018 Волошин В.Я. произвел оплату по договору от 18.05.2018. В свою очередь, истец осуществил действия по снятию обременений со спорных объектов во исполнение условий договора. Договор от 18.05.2018 фактически не является предварительным. Обжалуемое решение противоречит сложившейся судебной практике, позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 от 25.12.2018.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель индивидуального предпринимателя Волошина В.Я. в заседание не явился. Предприниматель о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.

Представитель третьего лица - индивидуального предпринимателя Тюриной С.А. в заседание не явился. Предприниматель о судебном заседании извещен в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ООО "Курортспецстрой" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Волошин В.Я. (покупатель) 18.05.2018 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с условием о задатке, в соответствии с которым продавец и покупатель обязались заключить в срок до 30.06.2018 договор купли-продажи (основной договор), по которому продавец обязался продать, а покупатель обязался купить недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, хутор Воскресенский, Промышленная зона:

- деревообрабатывающий цех, назначение: нежилое, общей площадью 2899, 9 кв. м, литер Е, кадастровый номер: 23:37:0000000:1076;

- склад готовой продукции, назначение: нежилое, общей площадью 1022, 8 кв. м, литер Ж, кадастровый номер: 23:37:0000000:932;

- пилорама, назначение: нежилое, общей площадью 278 кв. м, литер Д, кадастровый номер: 23:37:0000000:898.

Согласно пункту 1.5 договора в отношении недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы следующие обременения:

- N 23-23-26/020/2014-102 от 17.01.2014 (арест);

- N 23-23/026-23/026/005/2016-3976/1 от 28.12.2016 (запрет на отчуждение);

- N 23-23-26/020/2014-100 от 17.01.2014 (арест);

- N 23-23-26/020/2014-101 от 17.01.2014 (арест);

- N 23:37:0110001:131-23/026/2017-5 от 09.10.2017 (арест).

Продавец обязался снять обременения в срок до 30.06.2018 (пункт 1.6 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена недвижимого имущества составляет 30000000 рублей.

В пункте 2.3 договора указано, что покупатель вносит задаток в размере 1000000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 29000000 рублей покупатель обязан уплатить в срок до 30.06.2018 (пункты 2.3- 2.4 договора).

Согласно пункту 4.1 данный договор является предварительным. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи до 30.06.2018.

В соответствии с пунктом 4.7 в период действия предварительного договора купли-продажи продавец обязался не совершать с третьими лицами, не являющимися доверенными или аффилированными лицами покупателя, каких-либо сделок или соглашений, предметом которых будут являться объекты или права в отношении объектов.

В обоснование снятия обременений на спорные объекты в материалы дела представлены постановления от 25.06.2018 об отмене запрета на совершение регистрационных действий, действий в отношении имущества: склад готовой продукции, пилорама, деревообрабатывающий цех; постановления от 25.06.2018 о снятии ареста с имущественного права в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0110001:131; уведомления от 02.07.2018 N 23/026/003/2018-4003, N 23/026/003/2018-4004, N 23/026/003/2018-4005, N 23/026/003/2018-4006, N 23/026/003/2018-4010, от 09.07.2018 N 23/026/003/2018-4220 об отмене обеспечительных мер в отношении следующих объектов недвижимости: подъездные железнодорожные пути N 52, склад готовой продукции, деревообрабатывающий цех, пилорама, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0110001:131 (т. 1 л.д. 15-22).

Согласно расписке директору ООО "Курортспецстрой" Лукоянову А.А. Волошин В.Я. 01.06.2018 передал аванс в размере 3000000 рублей на основании предварительного договора от 18.05.2018 (т. 1 л.д. 84).

Волошин В.Я. 07.08.2018 направил ООО "Курортспецстрой" требование о возврате денежных средств в общей сумме 4000000 рублей, в связи с тем, что в установленный срок (30.06.2018) договор не был заключен (т. 1 л.д. 104-105).

ООО "Курортспецстрой" 23.10.2018 в адрес Волошина В.Я. направлено письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи с приложением его проекта в срок до 05.11.2018.

Договор купли-продажи объектов недвижимости не заключен сторонами.

Полагая, что заключенный между сторонами договор от 18.05.2018 является основным, ООО "Курортспецстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).

В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса, которым предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4.1 спорного договора, договор является предварительным. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи до 30.06.2018.

ООО "Курортспецстрой" 23.10.2018 в адрес Волошина В.Я. направлено письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи с приложением его проекта в срок до 05.11.2018.

Доказательств того, что в срок до 30.06.2018 ООО "Курортспецстрой" направляло Волошину В.Я. для подписания проект основного договора купли-продажи (оферту) не представлено.

Кроме того, до обращения ООО "Курортспецстрой" Волошин В.Я. потребовал возврата уплаченных денежных средств по предварительному договору 07.08.2018.

Поскольку в установленный срок основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, оферта не направлена в адрес Волошина В.Я., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Ссылка заявителя жалобы на то, что договор от 18.05.2018 фактически не является предварительным, не принимается апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что спорное недвижимое имущество передано покупателю, соответствующий акт приема-передачи имущества в деле отсутствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования условий спорного договора, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что договор купли-продажи недвижимости от 18.05.2018 является предварительным.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что по расписке от 01.06.2018 Волошин В.Я. произвел оплату по договору от 18.05.2018, истец осуществил действия по снятию обременений со спорных объектов во исполнение условий договора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора покупатель вносит задаток в размере 1000000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 29000000 рублей покупатель обязан уплатить в срок до 30.06.2018 (пункты 2.3- 2.4 договора).

В материалы дела представлена расписка директора ООО "Курортспецстрой" Лукоянова А.А., из содержания которой следует, что Волошиным В.Я. 01.06.2018 передан аванс в размере 3000000 рублей на основании предварительного договора от 18.05.2018 (т. 1 л.д. 84).

В полном объеме сумма не оплачена.

Уведомления от 02.07.2018 N 23/026/003/2018-4003, N 23/026/003/2018-4004, N 23/026/003/2018-4005, N 23/026/003/2018-4006, N 23/026/003/2018-4010, от 09.07.2018 N 23/026/003/2018-4220 об отмене обеспечительных мер в отношении объектов недвижимости: подъездные железнодорожные пути N 52, склад готовой продукции, деревообрабатывающий цех, пилорама, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0110001:131 свидетельствуют о том, что ООО "Курортспецстрой" также не исполнены условия договора от 18.05.2018.

В рассматриваемом случае, в нарушение статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации между сторонами основной договор не заключен, предложение заключить основной договор не направлено, в связи с чем, в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором от 18.05.2018, прекращены, основания для удовлетворения требования об обязании исполнить спорный договор отсутствуют.

В соответствии с пунктом 4.7 в период действия предварительного договора купли-продажи продавец обязался не совершать с третьими лицами, не являющимися доверенными или аффилированными лицами покупателя, каких-либо сделок или соглашений, предметом которых будут являться объекты или права в отношении объектов.

В материалы дела представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2017, заключенный между ООО "Курортспецстрой" (продавец) и ООО "Славянский дом" (покупатель), согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, хутор Воскресенский, Промышленная зона.

Кроме того, 21.05.2018 между ООО "Курортспецстрой" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Тюриной С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, хутор Воскресенский, Промышленная зона.

Между сторонами 21.05.2018 также заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.03.2017 N 3700007565.

При этом, авансовый платеж от Волошина В.Я. принят ООО "Курортспецстрой" 01.06.2018.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что электронная переписка велась более года между ответчиком и Волошным В.Я. в лице представителя Тюриной С.А., а также с ООО "Славянский дом", электронная переписка содержит сведения об аффилированности всех организаций, выразивших желание приобрести имущество истца, Тюрина С.А. являлась доверенным лицом и аффилированным лицом к Волошину В.Я., ООО "Славянский дом".

В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 21.05.2018, заключенном между ООО "Курортспецстрой" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Тюриной С.А. (покупатель) отсутствует указание на то, что Тюрина С.А. действует в качестве представителя Волошина В.Я.

Кроме того, ООО "Славянский дом" и индивидуальный предприниматель Тюрина С.А. действуют в хозяйственном обороте самостоятельно.

Ссылка заявителя на то, что обжалуемое решение противоречит сложившейся судебной практике, позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 от 25.12.2018, не принимается апелляционным судом, поскольку настоящий спор возник на основании иных фактических обстоятельств.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2019 по делу N А32-52067/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Баранова Ю.И. Шапкин П.В.