Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 декабря 2019 г. N Ф08-10700/19 по делу N А32-11219/2018

г. Краснодар

09 декабря 2019 г.

Дело N А32-11219/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Устян Наиры Владимировны (ИНН 232000014330, ОГРНИП 316236600061429), ответчиков: департамента имущественных отношений администрации города Сочи, администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2019 по делу N А32-11219/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Устян Н.В. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) об обязании внести изменения в пункт 3.2 договора аренды от 13.07.2017 N 4900010464, изложив его в следующий редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:93 рассчитывается из произведения рыночной стоимости земельного участка, ставки 1,5%, и составляет 109 516 рублей" (требования в уточненной редакции).

Иск обоснован необходимостью определения годовой арендной платы от рыночной стоимости земельного участка (23:49:0205019:93), тогда как пунктом 3.2 договора аренды земельного участка размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.06.2017 N 037-2017 и составляет 731 681 рубль 98 копеек.

Решением от 05.06.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.09.2019, иск к департаменту удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении иска к администрации отказано. Присуждено внести изменения в пункт 3.2 договора аренды от 13.07.2017 N 4900010464 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:93, изложив его в редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитывается из произведения рыночной стоимости земельного участка, ставки 1,5%, и составляет 109 516 рублей". Суды руководствовались положениями постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699), Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), указав, что расчет платы за пользование спорным объектом рассчитывается, исходя из рыночной его стоимости. Отчет об оценке от 16.06.2017 N 037-2017 рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:93 признан судами выполненным неверно. Согласно экспертному заключению от 29.03.2019 N 06425/9-3/16.1 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:93 площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 44/5, по состоянию на 16.07.2017 составляет 7 301 040 рублей, на момент проведения исследования (март 2019 года) - 8 615 200 рублей. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) пункт 3.2 договора аренды от 13.07.2017 N 4900010464 является недействительным (ничтожным). Согласно подпункту б пункта 7 постановления N 1699 в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается, исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. На дату заключения договора аренды от 13.07.2017 N 4900010464 размер годовой арендной платы составлял 109 516 рублей в год; в дальнейшем - подлежит изменению с учетом коэффициента инфляции на очередной год. В целях внесения правовой определенности в обязательственные отношения обеих сторон в пункте 3.2 договора аренды суды привели формулу расчета арендной платы, установленную постановлением N 1699, определив годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:93, исходя из его рыночной стоимости и ставки арендной платы в размере 1,5%. В удовлетворении требований к администрации суды отказали, руководствуясь сведениями Единого государственного реестра юридических лиц, согласно которым администрация и департамент являются самостоятельными юридическими лицами. В соответствии с пунктом 1 постановления главы города Сочи от 08.05.2007 N 626 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи" директору департамента делегированы полномочия подписания от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоров аренды земельных участков, безвозмездного срочного пользования земельными участками, аренды нежилых помещений, зданий, строений или сооружений, а также купли-продажи недвижимого имущества, заключаемых администрацией.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят решение от 05.06.2019 и апелляционное постановление от 15.09.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Со ссылкой на статью 424 Гражданского кодекса, податели жалобы отметили, что стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не вправе применять другой размер арендной платы.

Предприниматель как арендатор согласился на заключение договора с применением пункта 3.2 в первоначальной редакции и определением размера годовой арендной платы в соответствии с отчетом 16.06.2017 N 037-2017. Правовые основания для внесения изменений в договор аренды от 13.07.2017 N 4900010464 в части, касающейся арендной платы (пункт 3.2), отсутствуют.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы, доводы, приведенные в жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 13.07.2017 N 4900010464 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:93 для проектирования выставочного павильона строительных материалов и хозяйственных товаров (т. 1, л. д. 13 - 17).

В соответствии с пунктом 1.1 договора объектом аренды выступил земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:93 площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 44/5.

В силу пункта 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.06.2017 N 037-2017 и составляет 731 681 рубль 98 копеек.

30 января 2018 года предприниматель направил администрации и департаменту претензии с требованием о приведении пункта 3.2 договора в соответствие действующему законодательству (т. 1, л. д. 11, 12). Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления данного иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, закрепленными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 N 132-ФЗ "О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды от 13.07.2017 N 4900010464 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой, определение ее размера необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Согласно пункту 2 постановления N 1699, действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу подпункта б пункта 7 постановления N 1699, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Исследовав отчет об оценке от 16.06.2017 N 037-2017, суды установили, что в нем определена рыночная стоимость земельного участка 23:49:0205019:93 (48 778 799 рублей), а также величина годовой арендной платы (731 681 рубль 98 копеек).

Включение в договор размера годовой арендной платы, рассчитанного оценщиком, не соответствует приведенным положениям постановления N 1699.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России. Экспертным заключением от 29.03.2019 N 06425/9-3/16.1 установлено, что рыночная стоимость земельного участка (кадастровый номер 23:49:0205019:93) площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, 44/5 по состоянию на 16.07.2017 составляет 7 301 040 рублей; на момент проведения исследования (март 2019 года) - 8 615 200 рублей.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Поскольку включение в рассматриваемый договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за земельный участок, суды правомерно указали, что пункт 3.2 договора аренды от 13.07.2017 N 4900010464 является недействительным (ничтожным).

Доводы кассационной жалобы изучены и отклонены коллегией, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. При определении ее размера суды правомерно руководствовались действующими нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, приведенными в экспертном заключении от 29.03.2019 N 06425/9-3/16.1. Положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к спорным правоотношениям неприменимы, исходя из предмета и оснований требований, заявленных и рассмотренных судебными инстанциями. Нарушений норм процессуального права (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявители кассационной жалобы (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за ее подачу (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2019 по делу N А32-11219/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев