Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2019 г. N 15АП-12698/19

город Ростов-на-Дону

15 сентября 2019 г.

дело N А32-11219/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Семушин А.В.)

от 5 июня 2019 года по делу N А32-11219/2018

по иску индивидуального предпринимателя Устян Наиры Владимировны

к ответчику: Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации город Сочи,

об обязании внести изменения в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Устян Наира Владимировна (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском заявлением к Администрации города Сочи (далее - ответчик, администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - ответчик, департамент) об обязании внесения изменений в договор аренды от 13.07.2017 N 4900010464, изложив пункт 3.2 в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:93 рассчитывается из произведения рыночной стоимости земельного участка, ставки 1,5% и составляет 109 516 рублей" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требования мотивированы неправомерными действиями в части завышения размера арендной платы в связи с неверно определенной рыночной стоимостью земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2019 исковые требования к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи удовлетворены. В удовлетворении иска к Администрации города Сочи отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Администрация г. Сочи и департамент имущественных отношений администрации г. Сочи считают, что основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды в части, касающейся арендной платы, отсутствуют.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте арбитражного суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием города Сочи и Устян Наирой Владимировной заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.07.2017 N 4900010464.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается оттиском штампа о государственной регистрации.

Так, в соответствии с пунктом 1.1 арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок площадью 800 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205019:93, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, д. 44/5, с видом разрешенного использования - "проектирование выставочного павильона строительных материалов и хозяйственных товаров", категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно пункту 3.2 размер арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.06.2017 N 037-2017 и составляет 731 681 рублей 98 копеек.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3).

В обоснование своих исковых требований истец указывает, что плата по спорному договору вносилась в размере арендной платы (731 681 рубля 98 копеек) установленной отчетом N 037-2017.

Истец считает, что указанный размер арендной платы является неправомерным и явно завышенным, ввиду неприменения формулы расчета арендной платы, установленной законодательством для спорного земельного участка, а именно 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес администрации города Сочи и департамента имущественных отношений были направлена претензии от 30.01.2018 с требованием внесения изменений в договор аренды от 13.07.2017 N 4900010464 в части п. 3.2.

Однако претензии оставлены без ответа.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

При принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции полагает законным и обоснованным исходить из следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерациизащита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 1 Земельного Кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

В соответствии с положениями статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Согласно пункту 3 стать 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм Земельного Кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма арендной платы подлежит определению по формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

Спорный земельный участок расположен на территории города - курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

Как верно указано судом первой инстанции, к спорным отношениям подлежит применению постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, вступившее в силу с 02.08.2016.

Так, размер арендной платы за земельные участки города - курорта Сочи, определяется в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".

Согласно пункту 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016 (далее - постановление N 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в п. п. 1 - 5 Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Сочи, предоставленные без проведения торгов, установленного постановлением N 1699, приведены случаи расчета арендной платы (на основании кадастровой стоимости, по ставкам арендной платы, методическими указаниями, на основании земельного налога) применительно к отдельным категориям участков.

Для всех иных земельных участков п. 7 постановления N 1699 установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку данный земельный участок к упомянутым в п. п. 1 - 5 Порядка, установленного постановлением N 1699, категориям не относится, то арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка.

Пункт 10 постановления N 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, суд пришел к выводу, что размер годовой арендной платы за спорный земельный участок подлежит расчету исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка на весь спорный период.

Исследовав отчет об оценке от 16.06.2017 N 037-2017 суд установил, что в нем определена не только рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:93 (48 778 799 рублей), но и стоимость годовой арендной платы (731 681 рубль 98 копеек).

Однако включение в договор размера годовой арендной платы, рассчитанного оценщиком, не соответствует вышеуказанным нормам постановления N 1699.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2017 по делу N А32-42560/2015.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводу, что определение арендной платы, установленное в п. 3.2 договора от 13.07.2017 N 4900010464 не соответствует положениям вышеуказанных нормативных актов.

В обосновании своих исковых требований истец также указал, что не согласен с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, считает рыночную стоимость земельного участка чрезмерно завышенной.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2018 назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой было поручено Телегину И.А. ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России (350051, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Лузана, д. 38).

На разрешение эксперта судом были поставлены следующие вопросы:

Соответствует ли отчет N 037-2017 "Об определении величины (размера) годовой арендной платы в отношении объекта недвижимости (земельного участка кадастровый номер 23:49:0205019:93, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР), находящегося в собственности муниципального образования г. Сочи, по состоянию на 16.06.2017, составленный ООО "Сочинская Оценочная Компания", требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов, других нормативных актов, стандартам и правилам оценочной деятельности?

Если не соответствует, то определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 16.07.2017 и на дату проведения оценки.

В материалы дела поступило экспертное заключение от 29.03.2019 N 06425/9-3/16.1.

Экспертом в заключении установлено следующее:

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:93, площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. конституции СССР, д. 44/5 по состоянию на 16.07.2017 составляет 7 301 040 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205019:93, площадью 800 кв. м, г. Сочи, Центральный район, ул. Конституции СССР, д. 44/5, по состоянию на момент проведения исследования (март 2019 года) составляет 8 615 200 рублей.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и устанавливает имеющие значение для дела обстоятельства на основании оценки всех доказательств в совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, а заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением эксперта Телегина И.А. ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России не представлено.

Эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает обоснованными требования истца о внесении изменений в договор аренды от 13.07.2017 N 4900010464, изложив п. 3.2. в следующей редакции:

"Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205019:93 рассчитывается из произведения рыночной стоимости земельного участка, ставки 1,5% и составляет 109 516 руб.".

Как следует из материалов дела, исковые требования по настоящему делу предъявлены к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи и к Администрации города Сочи.

Как следует из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, Администрация города Сочи (ОГРН 1022302934367) и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374) являются самостоятельными юридическими лицами.

В соответствии с пунктом 1 постановления главы города Сочи N 626 от 08.05.2007 "О делегировании полномочий комитету по управлению имуществом администрации города Сочи на право подписания договоров аренды и купли-продажи" директору Департамента имущественных отношений администрации города Сочи делегированы полномочия подписания от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоров аренды земельных участков, договоров безвозмездного срочного пользования земельными участками, договоров аренды нежилых помещений, зданий, строений или сооружений, а также договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключаемых администрацией города Сочи.

Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Таким образом, у Департамента имущественных отношений администрации города Сочи имеются соответствующие полномочия на заключение (подписание), изменение, расторжение договор аренды земельных участков от имени муниципального образования.

Таким образом, требования истца к Администрации города Сочи следует удовлетворить.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 июня 2019 года по делу N А32-11219/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Р.А. Абраменко М.Н. Малыхина