Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2019 г. N Ф08-10731/19 по делу N А20-1157/2018

г. Краснодар

20 декабря 2019 г.

Дело N А20-1157/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Довмалова Арнольда Рантиковича (ИНН 071602363819, ОГРНИП 307071623400036) - Дикаловой Е.А. (доверенность от 20.10.2017), в отсутствие ответчика - местной администрации городского округа Прохладный (ИНН 0709004615, ОГРН 1020701193336) и третьих лиц: Близнюка Ивана Петровича, местной религиозной организации "Церковь евангелистских христиан-баптистов", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу местной администрации городского округа Прохладный на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019 по делу N А20-1157/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Довмалов А.Р. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики к местной администрации городского округа Прохладный (далее - администрация) с иском, в котором просил:

- признать незаконными действия администрации при организации и проведению торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56, расположенного по адресу: г. Прохладный, ул. Коммунистическая, д. 2 а;

- признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка (лот N 1) и протокол рассмотрения заявок от 21.12.2016 N 76;

- признать недействительным (ничтожным) договор от 09.01.2017 N 1 аренды земельного участка и применить последствия недействительности сделки;

- взыскать с администрации 206 200 рублей задатка, уплаченного для участия в аукционе (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск обоснованы ссылками на положения статей 166 - 169, 178, 449, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Предприниматель подал документы на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56. После подписания с администрацией договора аренды (как с единственным участником аукциона по итогам торгов, признанных несостоявшимися) предприниматель выяснил, что фактическое местоположение участка, выставленного на торги, не соответствует его местоположению, указанному в схеме, согласованной с коммунальными службами и предоставленной истцу до проведения аукциона. Фактически земельный участок, выставлявшийся на торги, расположен по улице Баритенюк, но не между улицами Есипко и Коммунистической, а между улицами Коммунистической и Терской. Проведение аукциона (предоставление) земельного участка, не имеющего установленных на местности границ и не соответствующего условиям его целевого использования, незаконно и нарушает права предпринимателя, лишенного возможности возвести объект капитального строительства на земельном участке, который он действительно предполагал освоить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Близнюк Иван Петрович и местная религиозная организация "Церковь евангелистских христиан-баптистов".

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.12.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд установил, что на основании постановления местной администрации городского округа Прохладный от 03.11.2016 N 1668 объявлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Прохладный, ул. Коммунистическая, 2а. В газете "Вести Прохладного" администрацией от 16.11.2016 N 45 (542) размещено объявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Прохладный, ул. Коммунистическая, д. 2а (Лот N 1). В сети Интернет на сайте городского округа Прохладный и на сайте www.torgi.gov.ru 16.11.2016 опубликовано извещение о проведении торгов N 161116/0965667. В нем указано, что в лот N 1 включен земельный участок площадью 2520 кв. м с кадастровым номером 07:10:0201022:56 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - предпринимательство, начальная цена (размер годовой арендной платы) - 1 031 тыс. рублей. Срок приема заявок установлен с 17.11.2016 по 19.12.2016, время проведения аукциона - 23.12.2016 в 11 часов 00 минут, место приема заявок и проведения аукциона - здание администрации. Извещение содержит сведения о дате, времени и порядка осмотра земельного участка на местности по предварительной записи. На участие в аукционе по данному лоту принята единственная заявка от предпринимателя. В качестве обеспечения администрацией и предпринимателем заключен договор о задатке N 99, которым перечислен задаток для участия в аукционе в размере 206 200 рублей, что подтверждается платежными поручениями, приложенными к заявке на участие в аукционе. Как следует из протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 21.12.2016 N 76, аукцион признан несостоявшимся, так как по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана одна заявка. Поэтому договор аренды заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах. По условиям договора от 09.01.2017 N 1, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 2520 кв. м, с кадастровым номером 07:10:0201022:56. Участок, расположенный по адресу: г. Прохладный, ул. Коммунистическая, д. 2а, из категории земель населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - предпринимательство, предоставлен арендатору на срок с 09.01.2017 по 08.01.2024. Арендатор обязан приступить к использованию земельного участка только после установления границ этого участка в натуре (на местности) и получения документов, удостоверяющих право аренды (пункт 4.3.1). Ссылаясь на то, что кадастровый инженер ООО "Кадастр-ЮФО" Шомахова Карина Владимировна, изготовившая 18.04.2016 межевой план участка для постановки его на государственный кадастровый учет, допустила ошибку и установила границы земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56 по ул. Баритенюк, но не между ул. Есипко и ул. Коммунистической, а между ул. Коммунистической и ул. Терской, предприниматель обратился в администрацию с требованием устранить несоответствие между границами земельного участка, установленными кадастровым инженером и фактическим расположением участка, переданного по договору аренды. Администрация сообщила, что сведения о переданном в аренду земельном участке прошли кадастровый учет и государственную регистрацию в ЕГРН. На основании постановления администрации от 28.08.2017 и по соглашению сторон от 30.08.2017, договор аренды от 09.01.2017 N 1 расторгнут с 14.08.2017. По акту приема-передачи от 28.08.2017 земельный участок возвращен арендодателю, соглашение о расторжении договора зарегистрировано в ЕГРН 22.02.2018. Письмом от 04.09.2017 N 46-7/4884 администрация отказала предпринимателю в возврате задатка и предъявила требования об оплате арендной платы по договору аренды (по состоянию на 14.08.2017) в размере 428 179 рублей, ссылаясь на то, что предприниматель принял в пользование земельный участок с кадастровым номером 07:10:0201022:56. Указывая на незаконность требований администрации, а также предоставление земельного участка без установления его границ на местности в нарушение условий целевого использования, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 178, 179, 181, 195, 196, 200, 203, 447, 449, 606, 611, 614 Гражданского кодекса. Суд указал на отсутствие существенных нарушений при проведении торгов. Материалы дела подтверждают, что предприниматель получил земельный участок, указанный в аукционной документации. Следовательно, истец не доказал свою заинтересованность в оспаривании торгов (их результатов). Кроме того, предпринимателем пропущен годичный срок исковой давности по заявленным требованиям. Оснований для вывода о ничтожности договора аренды также не имеется. Довод истца о том, что он заблуждался относительно фактического расположения земельного участка, судом отклонен в связи с тем, что данный участок поставлен на кадастровый учет до проведения торгов, сведения о нем отражены в публичной кадастровой карте. Извещение об аукционе содержало кадастровый номер земельного участка, его площадь и адрес, следовательно, предприниматель имел реальную возможность осмотреть спорный участок на местности. Доказательства уклонения администрации от показа земельного участка в материалах дела отсутствуют. При проявлении должной степени заботливости и осмотрительности истец имел возможность до проведения аукциона (заключения договора аренды) получить точные сведения о местоположении участка. Заключив договор от 09.01.2017 N 1, приняв без замечаний земельный участок по акту приема-передачи от 09.01.2017, предприниматель реализовал предоставленное ему законом право на заключение договора аренды. Материалы дела не подтверждают, что истец в период действия договора от 09.01.2017 N 1 предпринимал попытки по возврату объекта аренды, указанного в договоре и в акте приема-передачи арендодателю либо инициированию процедуры расторжения договора в связи с невозможностью фактического использования участка. Не установив оснований, достаточных для признания аукциона и договора аренды от 09.01.2017 N 1 недействительными, а также нарушения прав (законных интересов) предпринимателя, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019 решение от 18.12.2018 отменено в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды от 09.01.2017 N 1 и взыскания 206 200 рублей задатка, в указанной части принять новый судебный акт. Признан недействительным договор аренды от 09.01.2017 N 1, с администрации в пользу предпринимателя взысканы 206 200 рублей задатка.

Суд апелляционной инстанции не согласил с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя о признании недействительным договора аренды и возврата суммы задатка. Суд руководствовался положениями статьи 178 Гражданского кодекса, а также разъяснениями, изложенными в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Из материалов дела и пояснений сторон апелляционный суд установил, что участие предпринимателя в торгах и заключение договора от 09.01.2017 обусловлено его волей на приобретение в аренду земельного участка, расположенного по ул. Баритенюк между улиц Есипко и Коммунистической. Именно такое представление о месте расположения земельного участка имел предприниматель после предоставления ему администрацией схемы расположения участка на местности и листа согласования с коммунальными службами, а также информационных сообщений о наличии технических условий для подведения сетей газо-, электро и водоснабжения к земельному участку. Фактически в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по улице Баритенюк между улицами Коммунистической и Терской. Получив от уполномоченного органа сведения о фактическом расположении земельного участка, истец, не являющийся профессиональным участником земельных правоотношений, не имел оснований усомниться в недостоверности предоставленных сведений и перепроверять их. Ни до проведения торгов, ни на дату заключения договора, ни на дату рассмотрения спора, границы земельного участка не определены. В нарушение приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 в графе 15 (особые отметки) кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56 стоит прочерк. Отсутствие границ земельного участка подтверждается и условиями договора аренды, пунктом 4.3.1 которого на арендатора возложена обязанность приступить к использованию участка только после установления его границ в натуре (на местности). Судом апелляционной инстанции назначалась судебная землеустроительная экспертиза. Согласно заключению от 31.07.2019 N 302 экспертом на дату проведения осмотра установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56 не вынесены в натуру, не обозначены межевыми знаками. Эксперт также указал на наличие противоречий между схемой, являющейся приложением к листу согласования и постановлением администрации от 06.04.2016 N 506, межевым планом от 18.04.2016. Согласно постановлению администрации от 06.04.2016 N 506 и межевому плану от 18.04.2016, изготовленному кадастровым инженером Шомаховой К.В., земельный участок с кадастровым номером 07:10:0201022:56 расположен в квартале между улицами Коммунистическая и Терская. По данным схемы, являющейся приложением к листу согласования администрации, участок расположен в квартале между улицами Коммунистической и Есипко. Присвоение участку адресного номера 2а по улице Коммунистической по общепринятым правилам предполагает расположение участка в ряду объектов, имеющих четные номера. При соблюдении этого правила участок должен был располагаться между улицами Коммунистической и Есипко. Однако предоставленный в аренду участок расположен в ряду объектов, имеющих нечетную нумерацию. Исходя из обстоятельств формирования земельного участка, постановки его на кадастровый учет, проведения торгов и заключения договора аренды, апелляционный суд признал обоснованными доводы предпринимателя о совершении сделки под влиянием заблуждения. Срок исковой давности по данному требованию не пропущен. С учетом пункта 4.3.1 договора и пояснений предпринимателя (не оспоренных администрацией), о нарушении прав истец узнал после проведения работ по установлению фактических границ участка, то есть в апреле 2017 года. Иск подан в арбитражный суд 25.03.2018, то есть в пределах срока давности. Доказательств, свидетельствующих о том, что о нарушении прав предприниматель был осведомлен в более ранний период, администрация не представила. По правилам реституции ответчик обязан возвратить истцу задаток в размере 206 200 рублей. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

Администрация обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом апелляционной инстанции норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Апелляционный суд ссылается на пояснения предпринимателя, согласно которым администрация предоставила ему копию схемы расположения земельного участка и лист согласования с коммунальными службами для самостоятельного осмотра. Предпринимателю были предоставлены письма коммунальных служб о наличии технических условий для проведения сетей газо-, электро- и водоснабжения к земельному участку. На основании указанных документов предприниматель имел представление о земельном участке, в отношении которого подал заявление на участие в торгах. Данный вывод не соответствует действительности. Администрация не выдавала предпринимателю документов, на которые он ссылается в исковом заявлении. Суд не учел, что схема земельного участка была утверждена постановлением местной администрации, иных схем земельного участка, оформленных в соответствии с требованиями земельного законодательства, не существует. Доказательств того, что истец обращался в администрацию для выяснения места расположения земельного участка, в дело не представлено. Формирование земельного участка произведено в полном соответствии с требованиями земельного законодательства до организации и проведения аукциона. Судом апелляционной инстанции не учтено, что письма ресурсоснабжающих организаций о согласовании будущего подключения земельного участка к коммунальным сетям опубликованы в сети Интернет на официальном сайте для проведения торгов (в разделе документы). Суд приходит к выводу, что обстоятельства формирования земельного участка, его постановки на кадастровый учет, проведения торгов и заключения договора аренды позволяют признать обоснованными доводы предпринимателя о совершении сделки под вилянием заблуждения. Данный вывод не соответствует материалам дела. Апелляционный суд исходил из того, что предприниматель получил сведения о месте расположения земельного участка из схемы без даты и без номера и из писем ресурсоснабжающих организаций. При этом суд не учел, что письма ресурсоснабжающих организаций содержат информацию о кадастровом номере земельного участка, который является уникальным и присвоен после постановки земельного участка на кадастровый учет. Из указанного следует, предприниматель не смог бы сформировать мнение о месте расположения земельного участка, руководствуясь графической схемой без координат границ земельного участка и письмами, содержащими уникальный кадастровый номер земельного участка, которые не тождественны между собой. Таким образом, выводы суда об отсутствии границ земельного участка и о представлениях предпринимателя о месте расположения земельного участка ошибочны. Вывод суда апелляционной инстанции о присвоенном адресе земельному участку не может служить основанием для удовлетворения требований истца, так как присвоение адресов объектам адресации является исключительной компетенцией органов местного самоуправления. В данном случае присвоение адреса земельному участку произошло одновременно с утверждением схемы расположения земельного участка постановлением N 506, которое не оспорено. В экспертном заключении эксперт указал, что границы земельного участка, обозначенные в схеме, утвержденной постановлением N 506, и межевом плане, идентичны. В системной связи с условиями, указанными в извещении о проведении торгов, данное обстоятельство исключает возможность определения границ земельного участка согласно графической схеме, прилагаемой к листу согласования. Следовательно, позиция истца о том, что при определении местоположения участка он мог руководствоваться схемой, прилагаемой к листу согласования, ошибочна. Предприниматель, имея возможность обратиться к организатору торгов для осмотра земельного участка, таким правом не воспользовался, хотя извещение о проведении торгов содержало необходимые и достаточные сведения для производства соответствующих действий. Из каких источников истцом получена графическая схема земельного участка и лист согласования, ответчику не известно (материалами дела не раскрыто и судом не установлено). Из изложенного следует, что действия местной администрации по формированию земельного участка, по проведению открытого аукциона, по заключению договора аренды земельного участка соответствуют требованиям действующего законодательства. Предпринимателем получен по акту приема-передачи сформированный надлежащим образом земельный участок, кадастровый номер которого был указан в извещении о проведении торгов. С учетом изложенного, оснований для применения к спорным отношениям норм статьи 178 Гражданского кодекса, у суда апелляционной инстанции не имелось.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемого апелляционного постановления. Истец полагает, что выводы суда основаны на законе и соответствуют материалам дела, в том числе заключению землеустроительной экспертизы. Суд выяснил все существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованным выводам. Материалы дела подтверждают, что имело место несоответствие фактического местоположения земельного участка его положению, приведенному в аукционной документации (в договоре аренды). Администрация утверждает о том, что ей неизвестно, из каких источников предпринимателем получена графическая схема земельного участка и лист согласования. Данные документы получены истцом от сотрудника администрации, отвечающего за организацию торгов, они являются единственными документами, подтверждающими возможность подключения земельного участка к коммунальным инженерным сетям. Суждения ответчика, изложенные в кассационной жалобе, носят надуманный характер и направлены на введение суда в заблуждение.

От третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения, ссылался на соответствие выводов суда апелляционной инстанции нормам гражданского и земельного законодательства, а также представленным доказательствам, подтверждающим недействительность договора аренды как сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

От администрации поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления местной администрации городского округа Прохладный от 03.11.2016 N 1668 объявлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Прохладный, ул. Коммунистическая, 2а.

В газете "Вести Прохладного" администрацией от 16.11.2016 N 45 (542) размещено объявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Прохладный, ул. Коммунистическая, д. 2а (Лот N 1).

В сети Интернет на сайте городского округа Прохладный и на сайте www.torgi.gov.ru 16.11.2016 опубликовано извещение о проведении торгов N 161116/0965667. В нем указано, что в лот N 1 включен земельный участок площадью 2520 кв. м с кадастровым номером 07.10.0201022:56 из категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, начальная цена (размер годовой арендной платы) - 1 031 тыс. рублей. Срок приема заявок установлен с 17.11.2016 по 19.12.2016, время проведения аукциона - 23.12.2016 в 11 часов 00 минут, место приема заявок и проведения аукциона - администрация. Извещение содержит сведения о дате, времени и порядка осмотра земельного участка на местности по предварительной записи.

На участие в аукционе по данному лоту принята единственная заявка от предпринимателя.

В качестве обеспечения администрацией и предпринимателем заключен договор о задатке N 99, которым перечислен задаток для участия в аукционе в размере 206 200 рублей, что подтверждается платежными поручениями, приложенными к заявке на участие.

Как следует из протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 21.12.2016 N 76, аукцион признан несостоявшимся, так как по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана одна заявка. Поэтому договор аренды заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.

По условиям договора от 09.01.2017 N 1, зарегистрированного в ЕГРН, предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок несельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, общей площадью 2520 кв. м, с кадастровым номером 07:10:0201022:56. Участок, расположенный по адресу: г. Прохладный, ул. Коммунистическая, д. 2а, из категории земель населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - предпринимательство, предоставлен арендатору на срок с 09.01.2017 по 08.01.2024. Арендатор обязан приступить к использованию земельного участка только после установления границ этого участка в натуре (на местности) и получения документов, удостоверяющих право аренды (пункт 4.3.1).

Ссылаясь на то, что кадастровый инженер ООО "Кадастр-ЮФО" Шомахова Карина Владимировна, изготовившая 18.04.2016 межевой план участка для постановки его на государственный кадастровый учет, допустила ошибку и установила границы земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56 по ул. Баритенюк, но не между ул. Есипко и ул. Коммунистической, а между ул. Коммунистической и ул. Терской, предприниматель обратился в администрацию с требованием устранить несоответствие между границами земельного участка, установленными кадастровым инженером и фактическим расположением участка, переданного по договору аренды.

Администрация сообщила, что сведения о переданном в аренду земельном участке прошли кадастровый учет и государственную регистрацию в ЕГРН.

На основании постановления администрации от 28.08.2017 и по соглашению сторон от 30.08.2017, договор аренды от 09.01.2017 N 1 расторгнут с 14.08.2017.

По акту приема-передачи от 28.08.2017 земельный участок возвращен арендодателю, соглашение о расторжении договора зарегистрировано в ЕГРН 22.02.2018.

Письмом от 04.09.2017 N 46-7/4884 администрация отказала предпринимателю в возврате задатка и предъявила требования об оплате арендной платы по договору аренды (по состоянию на 14.08.2017) в размере 428 179 рублей, ссылаясь на то, что предприниматель принял в пользование земельный участок с кадастровым номером 07:10:0201022:56.

Указывая на незаконность требований администрации, а также предоставление земельного участка без установления его границ на местности в нарушение условий целевого использования, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).

Продажа находящихся в публичной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 39.1 Земельного кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом (пункты 1 и 5 статьи 447 Гражданского кодекса).

Вопросы подготовки и организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, урегулированы положениями статьи 39.11 Земельного кодекса.

Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закреплен в статье 39.12 Земельного кодекса.

По правилам статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункты 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса).

Удовлетворяя иск в части признания договора аренды от 09.01.2017 N 1 недействительной сделкой, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что она совершена предпринимателем под влиянием существенного заблуждения. Суд исходил из того, что участие предпринимателя в торгах и заключение договора обусловлено его волей на приобретение в аренду земельного участка, расположенного в ином месте. Именно такое представление об объекте, выставляемом на аукцион, имел предприниматель после предоставления ему администрацией схемы расположения участка на местности и листа согласования с коммунальными службами. Получив сведения о фактическом расположении земельного участка, истец, не являющийся профессиональным участником земельных правоотношений, не имел оснований усомниться в их недостоверности. При этом ни до проведения торгов, ни на дату заключения договора аренды, границы земельного участка не были определены.

Данный вывод апелляционного суда не основан на законе и не соответствует материалам дела.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, например, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса).

Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса).

Статья 178 Гражданского кодекса, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, направлена на защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2014 N 751-О, от 28.03.2017 N 606-О).

Суд отказывает арендатору в признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки (пункт 5 Обзора практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса, утвержденного Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162).

Как подтверждают материалы дела и установлено судом первой инстанции, аукцион на право заключения договора аренды проводился администрацией в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Прохладный, ул. Коммунистическая, д. 2а. В аукционной документации по лоту N 1 отражены характеристики земельного участка: площадь (2520 кв. м); кадастровый номер (07:10:0201022:56); категория земель (земли населенных пунктов); вид разрешенного использования (предпринимательство). Извещение о проведении торгов содержит сведения о дате, времени и порядка осмотра земельного участка на местности по предварительной записи. Данный участок поставлен на государственный кадастровый учет до проведения торгов, сведения о нем содержатся в ЕГРН и имеются в публичной кадастровой карте. В договоре от 09.01.2017 N 1, оспариваемом предпринимателем, содержатся такие же характеристики объекта аренды. Следовательно, истцу предоставлялся во временное владение и пользование тот земельный участок, который содержится в публичных реестрах и в аукционной документации. Ознакомившись с извещением об аукционе (содержавшем кадастровый номер земельного участка, его площадь и адрес), предприниматель имел реальную возможность осмотреть этот участок на местности. При этом доказательства уклонения администрации от показа истцу земельного участка в деле отсутствуют. Таким образом, истец имел реальную возможность до проведения аукциона определить точное местоположение земельного участка, в отношении которого им подавалась заявка на участие в торгах. При этом фактическое расположение земельного участка должно было определяться истцом не по копии схемы (приложения к листу согласования администрации), а по уникальным характеристикам данного объекта, которые своевременно были доведены до предпринимателя (как участника торгов). В этой связи судебная коллегия признает правильным вывод суда первой инстанции о том, что истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки. Предприниматель, действуя добросовестно и осмотрительно, в данном случае мог и должен был осознавать, какое имущество выставлено на торги (какой земельный участок он приобретает в аренду).

Вместе с тем, при проверке доводов предпринимателя о недействительности аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (лот N 1) и договора аренды от 09.01.2017 N 1, суду необходимо было учесть также следующее.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (пункт 7 статьи 39.11 Земельного кодекса).

Порядок подготовки к аукциону включает в себя, в том числе, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений (подпункта 4 пункта 3 статьи 39.11 Земельного кодекса).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (подпункт 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса).

На основании подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения.

Таким образом, аукцион на право заключения договора аренды может быть оспорен заинтересованным лицом и признан недействительным судом в связи с нарушением требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса (отсутствие сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения).

Из пояснений сторон следует, что аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56 проводился с целью возведения на нем предпринимателем объекта капитального строительства. В обоснование своих требований истец ссылается на копию схемы расположения земельного участка и лист согласования администрации с коммунальными службами о возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Предприниматель полагает, что данные документы учитывались администрацией при последующем утверждении схемы расположения участка на кадастровой карте территории, его межевания, регистрации в ЕГРН и выставления на торги. При этом из заключения эксперта от 31.07.2019 N 302 следует, что имеются противоречия между расположением участка в схеме, являющейся приложением к листу согласования администрации, и межевом плане от 18.04.2016. По мнению истца, это свидетельствует об отсутствии в составе аукционной документации надлежащих сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения применительно к земельному участку с кадастровым номером 07:10:0201022:56. Предприниматель считает, что сведения о технических условиях подключения фактически относятся к земельному участку, расположенному между улицами Коммунистической и Есипко.

Возражая против исковых требований, администрация указывает на то, что аукционная документация в своем составе содержит технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в отношении именно земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56. Уполномоченный орган ссылается на то, что письма ресурсоснабжающих организаций о согласовании будущего подключения объекта к коммунальным сетям надлежаще опубликованы в сети Интернет на официальном сайте для проведения торгов (в разделе документы), что также отражено в аукционной документации.

С учетом предмета заявленных истцом требований, данные обстоятельства подлежат проверке судом апелляционной инстанции. Необходимо установить наличие (отсутствие) в составе аукционной документации сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения применительно к земельному участку с кадастровым номером 07:10:0201022:56. Если будет достоверно установлено, что сведения о технических условиях подключения выставленного на торги объекта относятся к участку, графически изображенному в копии схемы, являющейся приложением к листу согласования администрации, суду при разрешении спора следует руководствоваться положения статьи 39.11 Земельного кодекса.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемый администрацией судебный акт не может быть признан окружным судом законным и обоснованным, принятым на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поэтому апелляционное постановление от 17.09.2019 подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении суду следует проверить аукционную документацию на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 07:10:0201022:56 с учетом содержания настоящего постановления. Необходимо установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам (возражениям) сторон по вопросу о законности организации торгов, учесть также, что администрация заявляла в суде первой инстанции о пропуске предпринимателем срока исковой давности. Спор необходимо разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019 по делу N А20-1157/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова Е.Г. Соловьев