Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 января 2020 г. N Ф08-11223/19 по делу N А01-1318/2019

г. Краснодар

22 января 2020 г.

Дело N А01-1318/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072, ОГРН 1020100694063) - Жирновой П.Р. (доверенность от 09.01.2020), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЖЭУ N 5"" - конкурсного управляющего Едыговой О.В. (паспорт) и представителя Литке В.В. (доверенность от 15.01.2020), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Малеваной Елены Степановны (ИНН 010505265911, ОГРНИП 313010516800108) и третьего лица - индивидуального предпринимателя Дзыбова Мурата Мухтаровича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Малеваной Елены Степановны на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 по делу N А01-1318/2019, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Малеваной Е.С. (далее - предприниматель) о признании недействительным договора от 04.08.2016 N 9039 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:08:0506056:464 площадью 730 кв. м, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Курганная, 706а.

Требования основаны на статьях 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы тем, что ответчик приобрел спорный участок на основании статьи 36.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) как собственник находящегося на нем строения; договор купли-продажи указанного объекта недвижимости признан недействительной сделкой, что влечет недействительность последующей приватизации находящегося под ним земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Управляющая компания "ЖЭУ N 5"" (далее - компания) и индивидуальный предприниматель Дзыбов М.М. (далее - Дзыбов М.М.)

Решением от 24.07.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.10.2019, признан недействительным договор от 04.08.2016 N 9039 купли-продажи земельного участка, применены последствия недействительности сделки; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что в деле N А01-1799/2015 о несостоятельности (банкротстве) компании признан недействительным подписанный должником и предпринимателем договор от 01.07.2013 N 1 купли-продажи административного здания, явившийся основанием для возникновения у ответчика права на приватизацию земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимости. Поскольку право собственности предпринимателя на здание возникло на основании недействительной сделки, приобретение им в собственность земельного участка также является неправомерным. Суды пришли к выводу о предъявлении заявленных требований в пределах срока исковой давности, так как комитет не мог знать о нарушении публичных прав ранее признания судом в деле о банкротстве компании недействительным договора купли-продажи административного здания.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, вывод судов о предъявлении требований в пределах срока исковой давности ошибочен. Комитет являлся стороной договора от 04.08.2016 N 9039 купли-продажи земельного участка, поэтому названный срок следует исчислять с момента совершения данной сделки. На момент приватизации земельного участка предприниматель был законным собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Суды не учли, что на момент рассмотрения спора право собственности в отношении спорного административного здания перешло к Дзыбову М.М. Обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А01-1799/2015, не имеют преюдициального значения.

В отзывах на кассационную жалобу компания в лице конкурсного управляющего Едыговой О.В., Дзыбов М.М. и комитет указали на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители комитета и компании возражали против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, комитет (продавец) и компания (покупатель) заключили договор от 15.04.2013 N 318 купли-продажи административного здания площадью 210,8 кв. м (литера А, этажность 1), расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Курганная, 706а. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 01:08:0506056:464 площадью 730 кв. м.

Договор заключен в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого объекта недвижимости.

1 июля 2013 года компания (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали договор N 1 купли-продажи названного административного здания.

4 августа 2016 года комитет (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали договор N 9039 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:08:0506056:464 площадью 730 кв. м, расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Курганная, 706а, разрешенное использование - для размещения административного здания. Основанием для подписания данного соглашения явилась принадлежность покупателю на праве собственности объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке.

В рамках дела N А01-1799/2015 о несостоятельности (банкротстве) компании конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением к предпринимателю о признании недействительным договора от 01.07.2013 N 1 купли-продажи административного здания и применении последствий недействительности данной сделки в виде возврата в конкурсную массу должника указанного имущества. Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.03.2018 в удовлетворении требований отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.09.2018, определение от 16.03.2018 отменено, заявленные требования удовлетворены.

Комитет, ссылаясь на недействительность договора от 04.08.2016 N 9039 купли-продажи земельного участка, обратился с иском в арбитражный суд.

В силу пунктов 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание, что в рамках дела N А01-1799/2015 признан недействительным договор от 01.07.2013 N 1 купли-продажи административного здания, послуживший основанием для возникновения у ответчика права на приватизацию земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимости и подписание с истцом договора от 04.08.2016 N 9039 купли-продажи земельного участка, учитывая отсутствие у предпринимателя титула собственника объекта недвижимости, суды сделали верный вывод о недействительности оспариваемого комитетом соглашения и правомерно удовлетворили его требования.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Течение срока исковой давности по недействительным сделкам регламентировано статьей 181 Гражданского кодекса.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 Гражданского кодекса), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 данного Кодекса).

Как следует из постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018 по делу N А01-1799/2015, договор от 01.07.2013 N 1 купли-продажи административного здания признан судом недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (оспоримое основание), а также по мотиву ее совершения при злоупотреблении правом, которое в силу положений статьи 10, 168 Гражданского кодекса, влечет ничтожность договора.

С учетом изложенного вывод судебных инстанций о предъявлении требований в пределах срока исковой давности является правильным.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 по делу N А01-1318/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин