Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2019 г. N 15АП-15917/19

город Ростов-на-Дону

03 октября 2019 г.

дело N А01-1318/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варавиной Е.Н.,

при участии:

от истца: Коваленко Я.А., по доверенности от 24.07.2019

от третьих лиц: Едыгова О.В., конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖЭУ N 5"

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Малеваной Елене Степановны на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 24.07.2019 по делу N А01-1318/2019 по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" к индивидуальному предпринимателю Малеваной Елене Степановне при участии третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖЭУ N 5" в лице конкурсного управляющего Едыговой Ольги Викторовны;

индивидуального предпринимателя Дзыбов Мурата Мухтаровича о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, принятое судьёй Аутлевой Р.В.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом МО "Город Майкоп" (далее -Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Малеваной Елене Степановне (далее -ИП Малеваная Е.С.) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Дзыбов М.М.

Решением суда от 24.07.2019 иск удовлетворен.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Как указывает ответчик, суд первой инстанции необоснованно отказал в применении сроков исковой давности. Сделка совершена в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. На момент рассмотрения дела, собственником здания стал ИП Дзыбов Мурат Мухтарович. Дзыбов М.М. приобрел в собственность административное здание без земельного участка под ним. Таким образом, приобретение административного здания без земельного участка устраивало Дзыбова М.М., законные права и интересы которого не были нарушены. Решение, на которое сослался суд первой инстанции, преюдициальным для настоящего дела не является.

Представитель истца и третьего лица против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании 27.09.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 17 час. 15 мин., по окончании которого судебное заседание было продолжено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.04.2013 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (продавец) и ООО "УК ЖЭУ N 5" (покупатель) заключён договор купли-продажи муниципального имущества N 318, согласно которому продавец передал покупателю право собственности на административное здание общей площадью 210,8 кв.м, литер А, этажность 1, расположенное по адресу: г. Майкоп, ул. Курганная, д.706 (далее - здание). Указанный договор заключён в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого объекта недвижимости.

В результате заключения договора купли-продажи муниципального имущества N 318 от 15.04.2013 ООО "УК ЖЭУ N 5" приобрело право собственности на здание, расположенное на земельном участке общей площадью 730 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0506056:464, расположенного по адресу: г.Майкоп, ул. Курганная, д. 706а, находящимся в муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, 04.08.2016 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (продавец) и Малеваной Е.С. (покупатель) заключён договор N 9039 купли-продажи земельного участка (далее -договор) общей площадью 730 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0506056:464, расположенного по адресу: г.Майкоп, ул. Курганная, д. 706а (далее - земельный участок).

По мнению истца в результате заключения договора купли-продажи земельного участка оказалось нарушенным исключительное право ООО "УК ЖЭУ N 5" на приобретение права собственности на земельный участок и его использование. В связи с тем, что ООО "УК ЖЭУ N 5" не является собственником земельного участка, оно лишено возможности на полноценную эксплуатацию принадлежащего ему здания. Истец полагает, что договор купли-продажи земельного участка N 9039 от 04.08.2016 также является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования закона (статьи 36.20 Земельного кодекса Российской Федерации) и посягает на права и охраняемые законом интересы ООО "УК ЖЭУ N 5", не являющегося стороной сделки.

Комитет направил Малеваной Е.С. письмо с требованием явиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Между тем ответчик оставил претензионное письмо без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Оспариваемый договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, ввиду чего в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ" в силу его пункта 6 статьи 3 и данного в пункте 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъяснения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

01.07.2013 между ООО "УК ЖЭУ N 5" (продавец) и ИП Малеваной Е.С. (покупатель) заключён договор N 1 купли-продажи административного здания, площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Курганная, 706.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "УК ЖЭУ N 5" в Арбитражный суд Республики Адыгея обратился конкурсный управляющий должника с заявлением к ИП Малеваной Е.С. о признании недействительным договора купли-продажи N 1, административного здания, площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Курганная, 706, от 01.07.2013, заключенного между должником и ИП Малеваной Е.С. и применении последствий недействительности данной сделки в виде возврата в конкурсную массу указанного имущества. В данном деле в качестве соистца принимало участие акционерное общество "Автономная теплоэнергетическая компания".

Определением суда от 16.03.2018 в удовлетворении заявлений конкурсного управляющего ООО "ЖЭУ N 5" Едыговой Ольги Викторовны и акционерного общества "Автономная теплоэнергетическая компания" в лице филиала "Майкопские тепловые сети" к ИП Малеваной Е.С. о признании договора купли-продажи N 1 от 01.07.2013 недействительным и применении последствий его недействительности отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018 определение арбитражного суда первой инстанции отменено, заявления конкурсного управляющего Едыговой О.В., АО "АТЭК" удовлетворены, признан недействительной сделкой договор от 01.07.2013 N 1 купли-продажи административного здания площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Курганная, 706, заключенный между ООО "УК ЖЭУ N 5" и ИП Малеваной Еленой Степановной, применены последствия недействительности сделки: обязать Малеваную Елену Степановну возвратить в конкурсную массу ООО "УК ЖЭУ N 5" административное здание площадью 210,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Курганная, 706а. и восстановлено право требования Малеваной Елены Степановны к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖЭУ N 5" на сумму 4 032 000 рублей.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.09.2018 постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.07.2018 оставлено без изменения.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.09.2018 обжалованы Малеваной Е.С. в кассационном порядке в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В. в передаче кассационной жалобы Малеваной Е.С. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Признавая договор купли-продажи административного здания, площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Курганная, 706 N 1 от 01.07.2013 недействительной сделкой на основании статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статей 10, 168 ГК РФ, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что указанный договор является для должника экономически нецелесообразным и убыточным. Данная сделка совершена исключительно с целью выведения здания из активов ООО "УК ЖЭУ N3" в преддверии банкротства, что свидетельствует о причинении ущерба имущественным интересам должника и кредиторов, а также злоупотреблении гражданскими правами как продавцом в лице генерального директора Малеваного А.В., так и покупателем Малеваной Е.С.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу А40-152245/2014 для суда, рассматривающего дело в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда.

Как следует из материалов дела, право собственности на земельный участок площадью 730 кв.м., на котором расположено вышеуказанное административное здание ИП Малеваная Е.С. приобрела на основании договора купли-продажи N 9039 от 04.08.2016.

Согласно кадастровому паспорту, разрешённое использование данного земельного участка - для размещения административного здания.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешённое использование земельного участка - это установленное нормативным актом разрешение на определённый вид использования земельного участка в пределах его целевого назначения в соответствии с территориальным зонированием.

Таким образом, право собственности на земельный участок было приобретено Малеваной Е.С. исключительно в силу принадлежности ей на праве собственности административного здания, расположенного на указанном земельном участке.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основных принципов земельного законодательства, а именно принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Статья 168 ГК РФ определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 - 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" содержатся следующие разъяснения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, поскольку право собственности на здание было приобретено Малеваной Е.С. на основании ничтожной сделки, нарушающей требования статей 10, 168 ГК РФ, приобретение ею права собственности на земельный участок также является неправомерным, в силу положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО "УК ЖЭУ N 5" является собственником административного здания, однако, лишено возможности на полноценную эксплуатацию принадлежащего ему здания ввиду отсутствия закрепления за ним соответствующего вещного права на находящийся под зданием земельный участок.

Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в результате заключения договора купли-продажи Земельного участка N 9039 от 04.08.2016 оказалось нарушенным исключительное право ООО "УК ЖЭУ N 5" на приобретение права собственности на Земельный участок и его использование, что при указанных обстоятельствах является основанием для признания сделки недействительной.

Довод жалобы о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению.

Коллегия соглашается с мотивировкой, приведенной относительного данного довода, судом первой инстанции.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как было указано ранее, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018 признан недействительной сделкой договор от 01.07.2013 N 1 купли-продажи административного здания площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Курганная, 706, заключенный между ООО "УК ЖЭУ N 5" и ИП Малеваной Еленой Степановной.

Таким образом, истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной 06.07.2018. Ранее указанной даты данные обстоятельства не были известны истцу.

Заявление по настоящему делу поступило в арбитражный суд 25.04.2019, то есть до истечения годичного срока исковой давности. Следовательно, в данном случае срок на подачу заявления о признании недействительной сделки не пропущен.

Суд первой инстанции верно применил последствия признания сделки недействительной.

Довод относительно нарушения прав Дзыбова М.М. отклоняется. Каждое лицо вправе самостоятельно обращаться за защитой нарушенных прав. Кроме того, от указанного лица поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он отрицал нарушение его прав и возражал по доводам жалобы.

В целом доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.07.2019 по делу N А01-1318/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Р.Р. Илюшин