Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 января 2020 г. N Ф08-12483/19 по делу N А53-15821/2019

г. Краснодар

28 января 2020 г.

Дело N А53-15821/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398 ОГРН 1026103305304) - Саркисовой С. (доверенность от 27.11.2019), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ИНН 6165197180 ОГРН 1156196068940) - Стадниковой В.С. (доверенность от 06.08.2018), Ноза Е.В. (доверенность от 06.08.2018), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 по делу N А53-15821/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - общество) о расторжении договора от 01.07.2014 N 35432 аренды земельного участка площадью 41 878 рублей с кадастровым номером 61:44:0000000:156095, расположенного по адресу (местоположение): город Ростов-на-Дону, Первомайский район, улица Белокалитвинская - река Темерник, относящегося к категории земель населенных пунктов (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Общество в разумный срок устранило нарушения условий договора аренды, погасило задолженность по арендной плате. Общество осуществляло комплексное освоение земельного участка, принимало необходимые меры для надлежащего исполнения договорных обязательств, использовало земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Основания для квалификации допущенной арендатором земельного участка просрочки как существенного нарушения условий договора и основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2018 по делу N А53-34726/2018 с общества в пользу департамента взыскана задолженность и пеня по договору аренды в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанностей по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Департамент направлял обществу претензию с предупреждением о необходимости погашения задолженности по арендной плате и предложением о расторжении договора. Отсутствие задолженности по арендной плате не имеет существенного значения, поскольку после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить требование о расторжении договора аренды. В ином случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать обязательства в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что департамент (арендодатель) и Клычев Муса Салавдинович (арендатор) договор от 01.07.2014 N 35432 аренды земельного участка с разрешенным использованием под многоквартирными жилыми домами, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначении и (или) культурного, бытового обслуживания, общеобразовательных учреждений, дошкольных образовательных учреждений, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.1). Срок договора аренды - 7 лет с момента передачи земельного участка. Размер годовой арендной платы - 6 993 626 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж - до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. Арендатор должен вносить плату в размере и на условиях, установленных договором (пункт 2.1, 3.1, 3.2, 4.4.4).

По акту приема-передачи 23.08.2013 земельный участок передан арендатору. По договору от 16.12.2016 права и обязанности арендатора земельного участка переданы обществу.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.12.2018 по делу N А53-34726/2018 с общества в пользу департамента взыскано 1 674 283 рубля 20 копеек задолженности, 42 474 рубля 11 копеек пени, а также пеня на общую сумму задолженности с 24.08.2018 по день фактической оплаты с применением 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа. Судебный акт мотивирован наличием у общества задолженности по арендной плате в спорный период. Арендная плата подлежит начислению исходя из площади земельного участка 15 995 кв. м с исключением площади 6017 кв.м - четвертого этапа строительства многоквартирного жилого дома с 26.12.2017.

Департамент направил обществу претензию от 27.02.2019 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка в связи с невыполнением требования о погашении задолженности и пени по арендной плате в установленный срок.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор, в силу статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Земельный участок предоставлен в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Арендатор приступил к осуществлению комплексного освоения земельного участка и использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением. В настоящее время задолженность по арендной плате обществом погашена. Департамент не доказал существенный характер допущенного арендатором нарушения. Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 по делу N А53-15821/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин