Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2019 г. N 15АП-15905/19

город Ростов-на-Дону

03 октября 2019 г.

дело N А53-15821/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

при участии:

от истца: представителя Андрусенко Н.А. по доверенности от 28.08.2019,

от ответчика: представителя Половневой В.С. по доверенности от 24.07.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2019 по делу N А53-15821/2019

по иску департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой"

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Великородовой И.А.,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - общество) о расторжении договора аренды N 35432 от 01.07.2014; обязании в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:156095, расположенный: город Ростов-на-Дону, Первомайский район, улица Белокалитвинская - река Темерник площадью 41 878 кв. м.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендной платы. Неоднократное неисполнение указанной обязанности дает истцу право на расторжение договора аренды в судебном порядке.

Решением суда от 23.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд установил факты заключения договора аренды с Клычевым М.С., факт предоставления спорного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, суд установил факт получения прав по договору ответчиком в порядке перенайма. Суд первой инстанции установил, что требования департамента основаны на неоднократных нарушениях ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы. Суд учел, что по требованию арендодателя арендатор устранил допущенные нарушения, а также то, что истец не доказал существенности нарушения.

С принятым судебным актом не согласился истец, обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом не учтены положения п. 23 постановления Пленума ВАС РФ N 73. из которого следует, что невнесение арендной платы более двух раз подряд является основанием для расторжения договора, при этом, отсутствие задолженности на настоящий момент не является препятствием к такому расторжению. Также судом не учтено, что в рамках дел N А53-34726/2018 и N А53-22151/2018 с арендатора уже была взыскана задолженность и неустойка по договору.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.07.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и Клычевым Мусой Салавдиновичем (арендатор) заключен договор аренды N 35432.

Объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:156095, общей площадью 41878 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный: город Ростов-на-Дону, Первомайский район, улица Белокалитвинская - река Темерник.

Земельный участок передан для комплексного освоения в целях жилищного строительства, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначении и (или) культурного, бытового обслуживания, общеобразовательные учреждении, дошкольные образовательные учреждения (пункт 1.1).

23.08.2013 сторонами подписан акт приема-передачи.

16.12.2016 между Клычевым Мусой Салавдиновичем и обществом с ограниченной ответственностью "Донстрой" заключен договор уступки.

Из положений пункта 3 заключенного договора следует, что общество с ограниченной ответственностью "Донстрой" принимает права и обязанности арендатора, возникшие из договора N 35432 от 01.07.2014.

Согласно пункту 2.1 срок аренды - 7 лет с момента передачи земельного участка.

Размер годовой арендной платы - 6 993 626 руб. (пункт 3.1 договора).

Пунктом 3.2 установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж - до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор.

В силу пункта 4.4.4 арендатор должен вносить плату в размере и на условиях, установленных договором.

Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону указано на ненадлежащем исполнении арендатором условий заключенного договора.

Департаментом заявлено о намерении прекратить арендные правоотношения и расторгнуть договор, предварительно департаментом направлено соответствующее уведомление от 27.02.2019.

Департамент ссылается на неоднократное допущение арендатором нарушений договорного условия в части своевременности и полноты внесения арендной платы, заявляя, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3 договора (пункт 6.2 договора), а также учитывая отказ арендатора от расторжения договора, истец обратился с иском в суд.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса).

В суде первой инстанции истец ссылался на то, что арендатором допущена просрочка в части внесения платежей.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что в целом в субъективном поведении ответчика суд не усмотрел признаков злонамеренной системности.

Доводы жалобы о том, что судом не учтены положения п. 23 постановления Пленума ВАС РФ N 73, из которого следует, что невнесение арендной платы более двух раз подряд является основанием для расторжения договора, при этом, отсутствие задолженности на настоящий момент не является препятствием к такому расторжению; также судом не учтено, что в рамках дел N А53-34726/2018 и N А53-22151/2018 с арендатора уже была взыскана задолженность и неустойка по договору, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснена возможность заявления требования о досрочном расторжении договора аренды в разумный срок после уплаты долга арендатором. Непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, на истце лежит бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о нарушениях сроков внесения арендной платы со стороны арендатора не менее двух раз.

В обоснование указанного истец ссылается на то, что в рамках дел N А53-34726/2018 и N А53-22151/2018 с арендатора уже была взыскана задолженность и неустойка по договору.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках дела N А53-34726/2018 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-наДону обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 2647052,06 руб.; пеней за период с 30.09.2017 по 23.08.2018 в размере 68 705,45 руб.; пеней, начисленных на сумму 2647052,06 руб. за период с 24.08.2018 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа, в рамках заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 15.03.2016 N 36504, по которому департамент (арендодатель) предоставляет, а общество (арендатор) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0000000:884 площадью 51 222 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, 3А-микрорайон Северного жилого района, в целях строительства многоквартирных жилых домов с помещениями общественного назначения и подземными стоянками. Срок аренды установлен до 23.05.2017. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Решением суда от 27.12.2018 исковые требования удовлетворены.

В рамках дела N А53-22151/2018 департамент обратился в суд с иском к обществу о взыскании с ответчика 1 545 542 рубля 32 копейки за период с 01.04.2018 по 30.06.2018, пени за период с 21.09.2017 по 20.09.2018 в размере 325 721 рубля 56 копеек, пени, начисленной на сумму 1 545 542 рубля 32 копейки за период с 21.09.2018 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, а рамках договора по предоставлению земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0000000:156095.

Из указанного следует, что в рамках дела N А53-34726/2018 департамент заявил требовании в отношении земельного участка с иным кадастровым номером и площадью, а, следовательно, не тождественному земельному участка в рамках настоящего дела, в связи с чем суд приходит к выводу о доказанности истцом только однократной неисправности арендатора, тогда как для расторжения договора на основании п.3 статьи 619 ГК РФ необходимо доказать двукратность таких нарушений, что истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказано.

Более того, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

Как следует из пояснений ответчика, земельный участок предоставлялся для целей строительства многоквартирного дома с привлечением средств граждан по договорам долевого участия в строительстве. В настоящее время денежные средства от участников долевого строительства поступили, задолженность по арендной плате отсутствует.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Земельный участок передан для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то есть для целей, требующих, в том числе, больших временных затрат при обеспечении устойчивой правовой связи сторон в интересах, в том числе, и муниципального образования.

Арендатор предпринял зависящие от него меры для соблюдения условий договора, приступил к осуществлению комплексного освоения земельного участка, принимал необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств, использовал земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

На основании указанного судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.07.2019 по делу N А53-15821/2019 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов