Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 января 2020 г. N Ф08-10817/19 по делу N А15-749/2018

г. Краснодар

29 января 2020 г.

Дело N А15-749/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Д. и Садовникова А.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" (ИНН 0562042520, ОГРН 1020502625219), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Центр моды и дизайна" (ИНН 0562053650, ОГРН 1020502624944), Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы (ИНН 0541002220, ОГРН 1020502626759,) извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2019 по делу N А15-749/2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019 по делу N А15-749/2018, установил следующее.

Администрация городского округа с внутригородским делением "город Махачкала" (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Центр моды и дизайна" (далее - общество) и комитету по управлению имуществом г. Махачкалы (далее - комитет) о признании договора купли-продажи от 09.03.2016 N 9-ВА муниципального имущества общей площадью 362,5 кв. м, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Набережная, д. 1, недействительным и применении последствий недействительности указанной сделки в виде возврата в муниципальную собственность нежилых помещений.

Решением от 14.02.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.08.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. По мнению заявителя, суды не учли, что на момент заключения договора купли-продажи у общества существовала задолженность по арендной плате, не применили положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), согласно которой заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат.

Из материалов дела следует и установили суды, что 09.03.2016 комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель - принимает и оплачивает приобретаемые в процессе приватизации нежилые помещения.

Согласно пункту 3.1 договора покупатель приобретает помещение по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Общая стоимость помещения составляет 7 472 991 рубль, является окончательной и изменению не подлежит. Оплата производится в рассрочку. Передача помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по двухстороннему акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. Право собственности на помещение переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

20 мая 2016 года Управление Росреестра по Республике Дагестан на основании договора зарегистрировало переход права собственности на спорное имущество к обществу (номер государственной регистрации 05-405/001-05/140/012/2016-13214/2).

09 февраля 2018 года прокуратура г. Махачкалы внесла представление об устранении нарушений федерального законодательства, в котором указала, что договор купли-продажи заключен без проведения торгов на основании недействительных договоров аренды, заключенных ранее с нарушением части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Изложенное послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом N 159-ФЗ, ничтожны (пункт 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных названным Законом. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2017 N 305-КГ17-2739 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, указано следующе.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, то есть по результатам конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.

Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Рассматривая заявленные требования, суды установили, что общество ранее 2008 года, в том числе и на основании заключенного с комитетом договора аренды от 09.01.2008, владело и пользовалось нежилыми помещениями, расположенными по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Набережная, д. 1, поэтому оно вправе было заключать договоры аренды после 2008 года без проведения торгов на основании часть 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ.

Часть 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ предусматривала возможность заключения без торгов договоров аренды, заключенных до 01.07.2013, на срок не более чем до 01.07.2015.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского Кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Поскольку суды установили, стороны подтвердили и не оспаривают факт непрерывного нахождения нежилых помещений у общества в аренде с 2008 года (до вступления в силу Закона N 135-ФЗ), с возобновлением арендных отношений на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса по договору от 09.01.2013, но позднее чем до 01.07.2015 (в соответствии с пунктом 1 постановления N 73), с заявлением о выкупе арендуемых помещений общество обратилось 19.11.2014, вывод судов о наличии у общества преимущественного права на выкуп арендуемого с 2008 года имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, обоснован.

Довод заявителя о том, что на момент заключения договора у общества существовала задолженность по арендной плате, не подтвержден материалами дела. Напротив, суды установили, что общество на основании договора аренды за от 11.01.2015 N 91/01, заключенного до 30.11.2015, как арендатор выплатило всю сумму, составляющую арендную плату за весь период его действия; данный факт подтвержден копиями платежных поручений с 2013 по 2016 годы.

Вместе с тем, разрешая спор, суды не учли, что согласно положениям Закона N 159-ФЗ общество вправе реализовать преимущественное право на выкуп только арендуемого им имущества, а отчуждение ему иного имущества влечет недействительность (ничтожность) сделки в соответствующей части в силу статьи 168 Гражданского кодекса.

В то же время согласно представленным в материалы дела договорам аренды в аренде у общества находились нежилые помещения площадью 301,8 кв. м (договор аренды от 09.01.2008), а затем площадью 325 кв. м (договоры аренды от 11.02.2010, от 11.01.2011, от 10.01.2012, от 09.01.2013, от 09.01.2014 и от 09.01.2015).

В заявлении о выкупе арендуемого имущество общество указало, что является арендатором муниципального имущества площадью 325, 1 кв. м (т. 1, л. д. 34).

Однако согласно оспариваемому договору купли-продажи в собственность общества передано муниципальное имущество большей площадью (362, 5 кв. м). Суды данное противоречие не устранили и не установили, какой общей площадью и какие конкретно нежилые помещения (номера в техническом паспорте, площадь каждого помещения) находилось в аренде у общества с 2008 года и на момент обращения с заявлением о выкупе (площадь арендуемых обществом нежилых помещений в судебных актах не указана, технический паспорт объекта в деле отсутствует).

Кроме того, из договора купли-продажи видно, что обществу переданы в собственность помещения подвала, при этом суды не проверили, не расположены ли в них коммуникации водоснабжения и водоотведения (имущество, находящее в общей долевой собственности всех собственников здания).

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты по неполно выясненным существенным обстоятельствам дела, они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить, какие помещения и какой площадью находились в аренде у общества с 2008 года и на момент обращения с заявлением о выкупе, с учетом установленных обстоятельств принять законное и мотивированное судебное решение.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.02.2019 по делу N А15-749/2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2019 по делу N А15-749/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

Е.Л. Коржинек А.В. Садовников