Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2020 г. N Ф08-11472/19 по делу N А32-27377/2018

г. Краснодар

11 февраля 2020 г.

Дело N А32-27377/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Русь-2" (ИНН 2320078730, ОГРН 1022302952990) - Селиванова П.П. (доверенность от 01.06.2017), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 по делу N А32-27377/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Русь-2" (далее - общество) с иском о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 14.12.2011 N 4900007237.

Иск основан на нормах статей 209, 309, 310, 421, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), положениях статьей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивирован нарушением ответчиком договорных обязательств. Администрация полагает, что обществом допущено существенное нарушение условий договора аренды в связи с осуществлением самовольного капитального строительства на арендованном муниципальном земельном участке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2019 исковое заявление удовлетворено, договор аренды от 14.12.2011 N 4900007237 расторгнут.

Суд установил, что во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 по делу N А32-36206/2010 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.12.2011 N 4900007237. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок площадью 892 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204011:53, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11, с видом разрешенного использования - для завершения строительства блока N 5 торговой галереи. Возведение арендатором (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 30.09.2060. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 5.2, 5.3 договора. Так, пунктом 5.2.9 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу. Согласно пункту 5.2.16 договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Актом осмотра от 26.06.2017 выявлено, что на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 892 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204011:53 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, с видом разрешенного использования "для завершения строительства блока N 5 торговой галереи" расположен одноэтажный хозяйственный блок, площадью 155,6 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за обществом 15.09.2012. Данное помещение используется под торговые павильоны, не имеет вспомогательного назначения к основному объекту, возведено в отсутствие соответствующей разрешительной документации. Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) обществу направлена претензия от 04.08.2017 N 18881/02-05-16, которой обществу установлен 30-дневный срок для устранения нарушения существенных условий договора. Претензия вручена арендатору 18.08.2017, который в установленный в ней срок нарушения не устранил. Обществу направлена претензия от 25.09.2017 N 21847/02-05-16 о необходимости явки в департамент для подписания соглашения о расторжении договора в 15-дневный срок со дня получения претензии. Данная претензия вручена ответчику 06.10.2017, который нарушение не устранил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 606, 619 Гражданского кодекса, статьями 22, 46 Земельного кодекса. Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 по делу N А32-36206/2010 следует, что на момент обращения общества в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на испрашиваемом земельном участке были расположены нежилые помещения N 1-9, 11-18, 16, 16а, 20-29, общей площадью 968 кв. м (Литера А4), расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, дом N 11. Право собственности общества на указанные объекты недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29.10.2010, полученным на основании решения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.11.2008 N RU23309/271. В материалы дела не представлены доказательства того, что нежилое здание площадью 155,6 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204011:1513 возведено на основании соответствующего разрешения на строительство, а также с согласия собственника земельного участка (арендодателя). Право собственности на данный объект зарегистрировано за обществом 15.09.2012 на основании декларации от 10.05.2012 и договора аренды от 14.12.2011 N 4900007237. Осуществление строительства с нарушением требований закона и договора является существенным нарушением условий предоставления земельного участка в пользование. Заявление общества об истечении срока исковой давности по заявленному требованию отклонено. Исковая давность не может быть применена, поскольку обязанность арендатора использовать земельный участок по его целевому назначению сохраняется в течение всего срока аренды. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 решение от 03.07.2019 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора исходил из того, что по смыслу пунктов 5.2.9, 5.2.16 договора аренды земельного участка от 14.12.2011 N 4900007237 самовольное возведение арендатором объектов капитального строительства относится к существенным нарушениям условий договора, влекущим право арендодателя заявить иск о досрочном его расторжении. Суд первой инстанции, сославшись на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 по делу N А32-36206/2010, признал, что на момент подачи обществом заявления о предоставлении в аренду земельного участка иных объектов, кроме нежилых помещений N 1-9, 11-18, 16, 16а, 20-29, на участке не имелось. Однако, право собственности на хозяйственный блок площадью 155,6 кв. м зарегистрировано обществом после принятия указанного решения - 15.09.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.09.2018 (далее - ЕГРН). Вывод суда первой инстанции о том, что арендатором в период действия договора аренды земельного участка незаконно возведен объект недвижимого имущества (хозяйственный блок), противоречит представленным в дело доказательствам. Обществом в опровержение доводов администрации представлен технический паспорт объекта по состоянию на 10.06.2008, согласно которому хозяйственный блок, литера Ю, возведен в 2004 году, имеет вспомогательное назначение, ему присвоен инвентарный номер 03:426:002:000061200:Ю. Объект также отражен в техническом паспорте на торговый блок - нежилые помещения N 1-9, 11-18, 16, 16а, 20-29, общей площадью 968 кв. м литера А4, по состоянию на 10.06.2008. Объекту 22.09.2017 присвоен кадастровый номер 23:49:0204011:1513. По сведениям кадастрового паспорта на спорный объект дата ввода его в эксплуатацию - 2004 год. Право собственности общества на хозяйственный блок зарегистрировано в ЕГРН на основании декларации об объекте недвижимого имущества. Суд первой инстанции в решении указал на то, что в отсутствие соответствующих разрешительных документов не имеет значение то обстоятельство, что хозяйственный блок (литера Ю) возведен в 2004 году. Между тем, в пункте 1.3 договора аренды предусмотрено, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. По смыслу пунктов 1.3 и 5.2.16 договора арендатор обязался не возводить строения на арендуемом земельном участке в период действия договора. Условий, распространяющих действие договора на период до его государственной регистрации, договор аренды от 14.12.2011 N 4900007237 не содержит. С учетом положений статьи 8 Гражданского кодекса запрет совершения указанных действий как основание для применения договорной ответственности в виде расторжения договора не может распространяться на действия, совершенные до указанного в договоре момента начала его действия для сторон. При этом в материалы дела представлены доказательства того, что спорный объект, строительство которого вменяется арендатору как существенное нарушение условий договора, возведен до заключения договора аренды. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о существенном нарушении арендатором условий договора необоснован, поэтому требование о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (ввиду незаконного возведения обществом в границах земельного участка здания хозяйственного блока) удовлетворению не подлежит.

Администрация обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В материалы дела не представлены доказательства того, что нежилое здание хозяйственного блока (площадью 155,6 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204011:1513) возведено на основании выданного обществу разрешения на строительство, а также при наличии согласия арендодателя земельного участка. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за обществом 15.09.2012 на основании декларации от 10.05.2012 и договора аренды от 14.12.2011 N 4900007237. В отсутствие разрешительных документов на строительство не имеет значения то обстоятельство, что спорный хозяйственный блок (литера Ю) возведен в 2004 год. Обстоятельства размещения обществом хозяйственного блока в границах испрашиваемого в аренду земельного участка не являлись предметом исследования Арбитражного суда Краснодарского края, принявшего решение от 29.08.2011 по делу N А32-36206/2010. Таким образом, обществом на земельном участке в нарушение требований закона и условий договора возведено самовольное строение. Осуществление строительства с нарушением требований закона и условий договора является существенным нарушением обязательств арендатором, что влечет расторжение договора от 14.12.2011 N 4900007237 в судебном порядке.

От общества отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность постановления апелляционного суда от 17.10.2019. Пояснил, что в период заключения сторонами (во исполнение решения арбитражного суда) договора аренды от 14.12.2011 N 4900007237 хозяйственный блок уже размещался в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:53. Сорный объект не возводился обществом, который в 1998 году передавался ответчику МУП "Сочикапстрой", он прошел техническую инвентаризацию в 2005 году, а с 2008 года состоит на кадастровом учете. Иск о сносе хозяйственного блока (как самовольной постройки), право собственности на который зарегистрировано за обществом в 2012 году, администрацией не заявлялся. Таким образом, оснований для вывода о существенном нарушении обществом договорных обязательств у суда первой инстанции не имелось.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.12.2011 N 4900007237. По условиям договора арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок площадью 892 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204011:53, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11, с видом разрешенного использования - для завершения строительства блока N 5 торговой галереи. Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2). Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается (пункт 1.3). Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 30.09.2060 (пункт 2.1). Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора (пункт 4.1). В пункте 5.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу. Арендатор также обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.16).

Актом осмотра от 26.06.2017 выявлено, что на муниципальном участке из земель населенных пунктов площадью 892 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204011:53 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, с видом разрешенного использования - для завершения строительства блока N 5 торговой галереи, расположен одноэтажный хозяйственный блок, площадью 155,6 кв. м, право собственности на который зарегистрировано за обществом 15.09.2012. Данное помещение используется под торговые павильоны, не имеет вспомогательного назначения к основному объекту, возведено в отсутствие соответствующей разрешительной документации.

Департаментом обществу направлена претензия от 04.08.2017 N 18881/02-05-16, которой арендатору установлен 30-дневный срок для устранения нарушения существенных условий договора. Претензия вручена арендатору 18.08.2017, который в установленный в ней срок нарушения не устранил.

Обществу направлена претензия от 25.09.2017 N 21847/02-05-16 о необходимости явки в департамент для подписания соглашения о расторжении договора в 15-дневный срок со дня получения претензии. Данная претензия вручена ответчику 06.10.2017, который нарушение не устранил, соглашение о расторжении договора аренды не подписал, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, с учетом обстоятельств, ранее установленных в рамках дела N А32-36206/2010, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о документальной неподтвержденности (недоказанности администрацией) факта использования обществом земельного участка с нарушением условий договора аренды. Договор аренды N 4900007237 заключен сторонами 14.12.2011. Из технического паспорта по состоянию на 10.06.2008, ситуационного плана, кадастрового паспорта на хозяйственный блок, технического паспорта на нежилые помещения торгового блока следует, что спорный объект (хозяйственный блок) возведен не позднее 2004 года. По условиям договора аренды (пункты 1.3 и 5.2.16) арендатор обязался не возводить строения на арендуемом земельном участке в период действия договора. Положений, распространяющих действие договора на период до его государственной регистрации, договор аренды не содержит. Поэтому довод администрации о существенном нарушении обществом условий договора, выразившихся в самовольном возведении объекта капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:53 после заключения договора аренды, несостоятелен. Следовательно, иск администрации о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением обществом его условий удовлетворению не подлежит.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы администрации являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанций, они повторяют правовую позицию, изложенную в отмененном апелляционным судом решении. Указанным доводам дана надлежащая правовая оценка. Доводы жалобы не опровергают обоснованность вывода суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды от 14.12.2011 N 4900007237 в связи с недоказанностью администрацией факта существенного нарушения обществом условий договора аренды. Основания для отмены (изменения) постановления апелляционного суда по доводам, приведенным администрацией в кассационной жалобе, отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 по делу N А32-27377/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова