Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2019 г. N 15АП-13905/19

город Ростов-на-Дону

17 октября 2019 г.

дело N А32-27377/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от ответчика - представитель Хамидуллин К.Ш., доверенность от 15.10.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РУСЬ-2" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2019 по делу N А32-27377/2018

по иску администрации города Сочи

к ответчику - ООО "РУСЬ-2"

о расторжении договора

принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русь-2" о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900007237 от 14.12.2011.

Решением от 03.07.2019 иск удовлетворен, договор аренды от 14.12.2011 N 4900007237 расторгнут.

Решение мотивировано тем, что на арендуемом участке в нарушение действующего законодательства и условий договора ответчиком возведено самовольное строение. Осуществление строительства с нарушением требований закона и договора является существенным нарушением условий предоставления земельного участка в пользование. Исковая давность не может быть применена к заявленному требованию, так как обязанность арендатора использовать земельный участок по его целевому назначению сохраняется в течение всего срока аренды.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что существенные условия спорного договора определены решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2011 по делу N А32-36206/2010, следовательно, правоотношения сторон возникли с 29.11.2011. Спорный объект возведен на земельном участке до заключения спорного договора, ответчик не возводил спорный объект. Спорный объект передан ответчику в 1998 году МУП "Сочикапстрой", прошел техническую инвентаризацию в 2005 году, с 2008 года объект состоит на кадастровом учете. Наличие спорного объекта на земельном участке не явилось основанием для предоставления земельного участка в аренду, правомерность которого рассматривалась в рамках дела N А32-36206/2010. Кроме того, судом не учтено, что на земельном участке также находится иной объект недвижимого имущества, принадлежащий ответчику, судьба данного объекта не определена.

По мнению заявителя, истец злоупотребляет своими правами, вывод о том, что срок исковой давности не истек является неправомерным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель администрации г. Сочи в заседание не явился, отзыв не представил. Администрация извещена о рассмотрении дела в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 по делу N А32-36206/2010 удовлетворены исковые требования ООО "Русь-2" к администрации г. Сочи. Суд обязал администрацию муниципального образования город-курорт Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации город-курорт Сочи заключить с ООО "Русь-2" договор аренды земельного участка общей площадью 892 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11, кадастровый N 23:49:0204011:53, сроком на 49 лет.

Во исполнение названного судебного акта, 14.12.2011 между сторонами заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900007237 (т. 1 л.д. 28-33), согласно которому муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (арендодатель) обязалось предоставить во временное владение и пользование, а ООО "Русь-2" (арендатор) принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 892 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204011:53, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11, с видом разрешенного использования - для завершения строительства блока N 5 торговой галереи. Настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору (пункт 1.2).

В пункте 1.3 договора установлено, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 30.09.2060.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора.

В пункте 5.2.9 договора установлена обязанность арендатора использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу. Кроме того, арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункт 5.2.16 договора).

В результате осмотра земельного участка 26.06.2017 установлено, что на земельном участке площадью 892 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204011:53, по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для завершения строительства блока N 5 торговой галереи" расположен одноэтажный хозблок, площадью 155,6 кв.м, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Русь-2" 15.09.2012.

Указанное помещение используется под торговые павильоны, не имеет вспомогательного назначения к основному объекту, возведено в отсутствие соответствующей разрешительной документации.

Полагая, что арендатором нарушены существенные условия названного договора аренды земельного участка, администрация муниципального образования город-курорт Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано выше, в пункте 5.2.9 спорного договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Согласно пункту 5.2.16 договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, по смыслу указанных выше положений самовольное строительство относится к таким нарушениям условий договора, которые влекут право арендодателя заявить иск о досрочном расторжении договора аренды.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 по делу N А32-36206/2010 следует, что спорный земельный участок предоставлен ООО "Русь-2" в аренду как собственнику недвижимого имущества - нежилых помещений N 1-9, 11-18, 16, 16а, 20-29, общей площадью 968 кв.м, литер А4, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11. Право собственности ООО "Русь-2" на указанные объекты подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29.10.2010, полученным на основании решения на ввод в эксплуатацию от 24.11.2008 N RU23309/271.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2011 по делу N А32-36206/2010 на администрацию возложена обязанность по предоставлению спорного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в целях эксплуатации объектов недвижимости - нежилых помещений N 1-9, 11-18, 16, 16а, 20-29, общей площадью 968 кв. м литер А4, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11 (т. 1 л.д. 117-122).

Суд первой инстанции, сославшись на указанный судебный акт, заключил, что на момент подачи ООО "Русь-2" заявления о предоставлении в аренду спорного земельного участка иных объектов недвижимого имущества на участке не имелось.

Однако, право собственности на спорный объект - хозблок площадью 155,6 кв.м зарегистрировано ООО "Русь-2" позже принятия указанного судебного акта 15.09.2012 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 27.09.2018 - т. 1 л.д. 52-54).

Кроме того, установление наличия иных зданий, строений и сооружений на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:53 не входило в предмет указанного спора и не исследовалось судом.

При рассмотрении дела N А32-36206/2010 установлены следующие обстоятельства.

В соответствии с постановлением главы администрации г. Сочи от 15.12.1992 N 821, победителем конкурса на право участия в строительстве 2-й очереди части торгового блока N 5 по ул. Навагинской, общей площадью 1092 кв.м признано малое предприятие "Випак" (т. 1 л.д. 89), которое впоследствии перерегистрировано в ТОО "Русь" (правопредшественник заявителя) на основании постановления главы администрации Темрюкского района Краснодарского края от 15.07.1992 N 1801.

Постановлением администрации г. Сочи от 12.01.1998 N 10/1 функции заказчика переданы от МУП фирма "Сочикапстрой" ООО "Русь" (т. 1 л.д. 90).

Постановлением администрации г. Сочи от 05.06.1998 N 419/1 ТОО "Русь" (правопредшественник заявителя) предоставлен в пользование на период краткосрочной аренды сроком на 5 лет без права передачи, с последующим правом продления землепользования после принятия объекта в эксплуатацию на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет, земельный участок общей площадью 0,089 га, и разрешено на нем завершение строительства торгового блока N 5 по ул. Навагинской в Центральном районе, в зоне центра общественного обслуживания по генплану города в экономико-планировочной зоне "С-1-б" (т. 1 л.д. 91).

На основании указанного постановления между комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ООО "Русь-2" (арендатор) 08.07.1998 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 994, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, площадью 892 кв. м для завершения строительства торгового блока N 5 по ул. Навагинской в Центральном районе г. Сочи (т. 1 л.д. 92-97).

Впоследствии, в связи с истечением срока договора аренды от 08.07.1998 N 994, между администрацией г. Сочи (арендодатель) и ООО "Русь-2" (арендатор) 24.08.2004 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900003220, по условиям которого арендодатель сдал в срок до 01.07.2006 года, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 892 кв. м, для завершения строительства блока N 5 торговой галереи по ул. Навагинской в Центральном районе г. Сочи, с кадастровым N 23:49:02 04011:0053 (т. 1 л.д. 100-103).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

ООО "Русь-2" 24.11.2008 получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - вторая очередь торгового блока N 5 (Лит.А4), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11 (т. 1 л.д. 104-105).

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 24.11.2008 N RU23309/271, объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым N 23:49:02 04011:0053.

ООО "Русь-2" 09.06.2010 обратилось в ДИО администрации г. Сочи с заявлением, в котором просило уполномоченный орган заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым N 23:49:02 04011:0053 (т. 1 л.д. 108).

Впоследствии, на основании решения на ввод в эксплуатацию от 24.11.2008 N RU23309/271 ООО "Русь-2" 29.10.2010 получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества- нежилые помещения N 1-9, 11-18, 16, 16а, 20-29, общей площадью 968 кв.м. литер А4, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Навагинская, 11.

В связи с не предоставлением ООО "Русь-2" в аренду испрашиваемого земельного участка, заявитель повторно 10.11.2010 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым N 23:49:02 04011:0053, расположенного в Центральном районе г. Сочи по ул. Навагинской (т. 1 л.д. 115-116).

Поскольку в предоставлении земельного участка под названным объектов недвижимости отказано, ООО "Русь-2" обратилось в арбитражный суд с иском по делу N А32-36206/2010. Исковые требования удовлетворены Арбитражным судом Краснодарского края от 29.08.2011.

Указанный вывод суда первой инстанции о том, что арендатором в период действия спорного договора аренды земельного участка возведен спорный объект недвижимого имущества, противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

В материалы дела представлен технический паспорт по состоянию на 10.06.2008 (т. 1 л.д. 55-64), согласно которому указанный объект (хозблок) литер Ю, возведен в 2004 году, имеет вспомогательное назначение. Объекту присвоен инвентарный номер 03:426:002:000061200:Ю.

Спорный объект также отражен в техпаспорте на торговый блок - нежилые помещения N 1-9, 11-18, 16, 16а, 20-29, общей площадью 968 кв. м литер А4, по состоянию на 10.06.2008 (т. 1 л.д. 65-88) - литер Ю на ситуационном плане (т. 1 л.д. 67).

Объекту 22.09.2017 присвоен кадастровый номер 23:49:0204011:1513.

Согласно кадастровому паспорту на спорный объект (т. 3 л.д. 33-34), дата ввода объекта в эксплуатацию - 2004 год.

Право собственности ООО "Русь-2" на спорный объект зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимого имущества (т. 2 л.д. 49-49).

В настоящее время объект состоит из следующих объектов недвижимого имущества:

нежилое помещение 1-5 площадью 88 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204011:2803;

нежилое помещение 6 площадью 26,3 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204011:2804;

нежилое помещение 7 площадью 41,3 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204011:2805 (выписки из единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 149-154).

В дело также представлено письмо МУП фирма "Капстрой" от 16.01.1998 (т. 2 л.д. 50), согласно которому в дополнение к постановлению N 10/1 от 12.01.1998 о передаче функций заказчика по незавершенному строительству объекта: торговый блок N 5 по ул. Навагинской в Центральном районе города Сочи (т. 2 л.д. 50), МУП фирма "Капстрой" передает ТОО "Русь" вспомогательные постройки хозяйственного блока, расположенные на строительной площадке в осях 23-26блока N 5 с оборудованием дл дальнейшего использования под размещение склада, столовой, прорабской, общей площадью 150 кв.м.

В обжалуемом решении суд первой инстанции указал на то, что в отсутствие соответствующих разрешительных документов не имеет значение то обстоятельство, что спорный хозблок, литер Ю возведен в 2004 году.

Между тем, в пункте 1.3 спорного договора установлено, что возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора.

В соответствии с пунктом 5.2.16 договора арендатор обязан возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно - гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом в пункте 2.1 определен срок действия договора с момента его государственной регистрации до 2060 года.

По смыслу условий пунктов 1.3 и 5.2.16 спорного договора арендатор обязался не возводить строения на арендуемом земельном участке в период действия договора. Условий, распространяющих действие договора на период до его государственной регистрации, спорный договор не содержит.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В данном случае заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка как последствие нарушения арендатором условия договора о запрете возведения на арендуемом земельном участке сооружений без соответствующих разрешений.

Данная обязанность предусмотрена договором, заключенным 14.12.2011, прошедшим государственную регистрацию 03.03.2012, следовательно, с учетом норм статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет совершения указанных действий как основание для применения договорной ответственности в виде расторжения договора не может распространяться на действия, совершенные до указанного в договоре момента начала его действия для сторон.

При этом в материалы дела представлены доказательства того, что спорный объект, возведение которого вменяется арендатору как существенное нарушение условий договора, произведено до указанной даты.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что объект возведен ООО "Русь-2" либо его правопредшественником. Из названного выше письма МУП "Сочикапстрой" от 16.01.1998 следует, что общество спорный объект не возводило.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о допущении арендатором существенного нарушения условий договора, необоснован, требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий удовлетворению не подлежит.

Ссылка суда первой инстанции на судебные акты по делу N А32-13505/2017, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как указанное дело рассмотрено по иным основаниям и предмету требований (раздел земельного участка). Фактические обстоятельства дела N А32-16307/2016 не схожи с фактическими обстоятельствами по настоящему делу.

Поскольку исковые требования не подлежат удовлетворению по названным выше основаниям, довод апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя на уплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2019 по делу N А32-27377/2018 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) в пользу ООО "Русь-2" (ОГРН 1022302952990, ИНН 2320078730) 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Баранова Ю.И. Величко М.Г.