Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 марта 2020 г. N Ф08-12209/19 по делу N А32-30570/2018

г. Краснодар

23 марта 2020 г.

Дело N А32-30570/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителя истца - индивидуального предпринимателя Доценко Зинаиды Павловны (ИНН 231708609325, ОГРНИП 312236711500015) - Ажибы А.Г. (доверенность от 03.03.2020), в отсутствие представителя ответчика - администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Доценко Зинаиды Павловны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу N А32-30570/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Доценко З.П. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании незаконным требования о внесении изменений в порядок расчета арендных выплат в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699).

Решением от 21.02.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.09.2019, в удовлетворении исковых требований (в редакции предпринимателя) фактически отказано. Однако, суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, возложил на администрацию обязанность по заключению с предпринимателем дополнительного соглашения от 21.12.2017 к договору аренды от 24.12.1997 N 4900000535 на условиях, согласно которым размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении величины (размера) годовой арендной платы от 06.11.2017 N 35-П/07-1 и составляет 670 071 рубль; исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 6 ноября 2017 года; арендная плата и пеня вносится путем перечисления по приведенным реквизитам. Судебные инстанции сослались на пункт 2.4 договора аренды от 24.12.1997 N 535, указав на возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Поскольку рассматриваемый земельный участок предоставлен первому арендатору по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) без проведения торгов, - применению подлежит подпункт "б" пункта 7 постановления N 1699, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Из представленного администрацией отчета от 06.11.2017 N 35-П/07-1 следует, что рыночная стоимость годовой арендной платы определена специалистом в виде произведения рыночной стоимости земельного участка (77 671 419 рублей 18 копеек) и коэффициента 1,5%, что соответствует приведенным нормативным положениям. Дополнительное соглашение к договору аренды земли содержит информацию о годовом размере арендной платы на 2017 год, определенном в соответствии с действующим нормативным правовым актом, арендная плата в новой редакции составляет 670 071 рубль в год.

В кассационной жалобе, с учетом уточнения, предприниматель просит решение от 21.02.2019 и апелляционное постановление от 19.09.2019 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указав, что размер арендной платы за земельный участок необходимо определять согласно размеру земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, исходя из используемых для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений, и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте. То есть применению подлежит принцип N 7 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582). Судам надлежало применить постановление N 582 наибольшей юридической силы относительно постановления N 1699, а также принять во внимание позицию Верховного Суда Российской Федерации, отраженную в определении от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399. Суды не учли, что предприниматель является собственником объекта недвижимости (магазина), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402012:0650. Решением городского собрания Сочи от 11.12.2007 N 231 ставка налога на землю на территории города Сочи в отношении земельного участка, предоставленного для размещения объектов торговли, установлена в размере 0,85 от кадастровой стоимости. Согласно приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 N 2640 кадастровая стоимость спорного участка составляет 28 064 773 рубля. Следовательно, при расчете с учетом названных положений размер арендной платы равен 238 502 рублям 57 копейкам.

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа от администрации не поступил. В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы. Администрация явку процессуального представителя в суд округа не обеспечила, извещена надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные предпринимателем в кассационной жалобе, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что дело необходимо направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 24.12.1997 Комитет по управлению имуществом города Сочи и ТОО "Светлана" заключили договор N 535 аренды земельного участка площадью 1700 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Голубые дали, 34, занимаемого магазином, сроком действия до 01.01.2047 (т. 1, л. д. 12 - 15).

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 в договор аренды в качестве арендатора вступил предприниматель. Договоры последовательно регистрировались уполномоченным органом.

Письмом от 01.03.2018 администрация сообщила предпринимателю, что в соответствии с постановлением N 1699 местным самоуправлением осуществлена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы арендуемого земельного участка. Арендатору письмом от 25.12.2017 направлено для подписания дополнительное соглашение от 21.12.2017 со ссылкой на отчет об определении величины (размера) годовой арендной платы от 06.11.2017 N 35-П/07-1, согласно которому размер годовой арендной платы составил 670 071 рубль.

Не согласившись с величиной стоимости аренды, указанной в дополнительном соглашении, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 173 Кодекса по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Руководствуясь приведенными нормами материального и процессуального права, суды обеих инстанций для внесения правовой определенности разрешили спор по настоящему делу как преддоговорный, внеся вместе с тем изменения в действующий договор аренды от 24.12.1997 N 4900000535 в части арендной платы, путем заключения дополнительного соглашения от 21.12.2017 на основании представленного администрацией отчета от 06.11.2017 N 35-П/07-1.

Коллегия суда округа полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В то же время, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств, участие в их исследовании, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон (части 2, 3 статьи 8 Кодекса). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса). По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Поскольку договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 24.12.1997 N 535 не прекращен, является действующим (доказательства обратного отсутствуют), разрешение спора по настоящему делу как преддоговорного с применением соответствующих правовых норм (статьи 445, 446 Гражданского кодекса) не может быть признано верным.

По смыслу статьи 49 Кодекса суд не вправе выйти за пределы исковых требований, это является исключительной прерогативой истца. В данном случае суд первой инстанции удовлетворил требования администрации, которые фактически не заявлены.

Вместе с тем согласно позиции предпринимателя (подтверждено представителем в судебном заседании суда кассационной инстанции) арендная плата за пользование земельным участком носит регулируемый характер.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402012:0650 расположен в административных границах муниципального образования город-курорт Сочи, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, то есть, ограничен в обороте. На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие предпринимателю (магазин для торговой деятельности).

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановления N 531, 582); основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: "Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 N 303-ЭС18-26243, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, закреплен правовой подход о том, что если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, закрепленные в постановлении N 582 Основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Таким образом, судам надлежало установить возможность применения к договору от 24.12.1997 N 535 регулируемой арендной платы (с учетом позиции истца по настоящему делу) и при констатации таковой проверить наличие оснований для применения принципа N 7 Основных принципов (постановление N 582, в редакции постановления N 531).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. В связи с неправильным применением к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права, остались невыясненными существенные для дела обстоятельства.

Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, правильно определить предмет спора, дать оценку всем доводам предпринимателя, в том числе относительно применения регулируемой арендной платы к договору аренды и принципа N 7 Основных принципов, после чего разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу N А32-30570/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов