Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 марта 2020 г. N Ф08-1403/20 по делу N А32-27248/2019

г. Краснодар

25 марта 2020 г.

Дело N А32-27248/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (ОГРН 1092315006706), заинтересованных лиц (органов, осуществляющих публичные полномочия) - Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2019 по делу N А32-27248/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - общество, ООО "Мегаполис") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - территориальное управление, управление Росимущества), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просило:

- признать незаконными действия территориального управления, выразившиеся в подаче в управление Росреестра заявления и документов о прекращении договора от 10.12.2008 N 232/12-08 аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов общей площадью 5 561 кв. м с кадастровым номером 23:37:1006000:2203, с видом разрешенного использования "для осуществления рекреационной деятельности", местоположением относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Анапский район, Новороссийское лесничество, Анапское участковое лесничество, квартал N 32, часть выдела 31 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:2203, договор аренды от 10.12.2008), и о погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационной записи от 16.02.2009 N 23-23-26/005/2009-289 о регистрации договора аренды от 10.12.2008 и регистрации обременения (ограничения) земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 правом аренды в пользу ООО "Мегаполис",

- признать незаконными действия управления Росреестра, выразившиеся во внесении в ЕГРН записи о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 по договору аренды от 10.12.2008, погашении в ЕГРН регистрационной записи от 16.02.2009 N 23-23-26/005/2009-289 о регистрации договора аренды от 10.12.2008 и регистрации обременения (ограничения) земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 правом аренды в пользу ООО "Мегаполис",

- в порядке восстановления нарушенного права ООО "Мегаполис", исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 по договору аренды от 10.12.2018, восстановить в ЕГРН регистрационную запись от 16.02.2009 N 23-23-26/005/2009-289 о регистрации договора аренды от 10.12.2018 и регистрации обременения (ограничения) земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 правом аренды в пользу ООО "Мегаполис".

Решением от 17.09.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 26.11.2019, ходатайства ООО "Мегаполис" и территориального управления о приобщении удовлетворены. В удовлетворении заявления ООО "Мегаполис" отказано.

Судебное решение мотивировано следующим. Между государственным учреждением Краснодарского края "Комитет по лесу" (далее - ГУ КК "Комитет по лесу", комитет по лесу) и гражданином Капустиным В.А. 10.12.2008 заключен договор N 232/12-08 на аренду лесного участка из состава земель лесного фонда общей площадью 0,5 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новороссийское лесничество, Анапское участковое лесничество, квартал N 32, часть выдела 31, сроком на 10 лет. На основании договора уступки от 21.07.2014 права и обязанности по договору аренды лесного участка от 10.12.2008 перешли к обществу "Мегаполис". В связи с переводом лесного участка из земель лесного фонда в земли населенных пунктов, территориальное управление и общество 29.11.2018 заключили дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка от 10.12.2008 (далее - дополнительное соглашение от 29.11.2018). Письмом от 16.01.2019 территориальное управление направило обществу соглашение о расторжении договора аренды лесного участка от 10.12.2008. Регистрационная запись об аренде лесного участка по договору от 10.12.2008, с учетом соглашения об уступке прав по данному договору, регистрирующим органом погашена 29.04.2019. В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ); государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, с заявлением о государственной регистрации такого договора может обратиться одна из его сторон (часть 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ). Закреплено в статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Установлено пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610), в таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66). Норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", далее - постановление Пленума N 16). Таким образом, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Учитывая, что соглашение от 20.12.2018 о расторжении договора аренды от 10.12.2008, выражающее несогласие арендодателя на продолжение пользования земельным (лесным) участком, получено обществом "Мегаполис" 28.01.2019, отсутствуют основания считать договор аренды от 10.12.2008 возобновленным на неопределенный срок. С заявлением о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) от 16.02.2009 N 23-23-26/005/2009-289 территориальное управление представило в управление Росреестра соглашение от 20.12.2018 о расторжении договора аренды, адресованное арендатору письмо от 16.01.2019, почтовое отправление от 28.01.2019. Государственный регистратор, действуя в рамках своих полномочий, установил наличие законных оснований для погашения указанной регистрационной записи от 16.02.2009 о регистрации договора аренды от 10.12.2008 в отношении участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203. Действия государственных органов правомерны. Суд также учел, что возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, из Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не следует, по истечении установленного срока соответствующий договор прекращает свое действие. В соответствии с пунктом 3 статьи 3, пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса, с 1 марта 2015 года не применяются нормы статьи 621 Гражданского кодекса о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, о возобновлении договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок. Общество "Мегаполис" реализовало право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 без проведения торгов на срок 49 лет (письмо от 07.12.2018; в тексте решения дата письма ошибочно указана как 10.12.2018). Ссылка заявителя на невозможность воспользоваться условием, закрепленным в пункте 5.1.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2018, отклонена, поскольку названное соглашение подписано сторонами.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, дополнительно отметив, что из письма арендодателя от 16.01.2019 и приложенного к нему соглашения от 20.12.2018 о расторжении договора аренды (получены арендатором 28.01.2019), следует однозначный вывод о несогласии названной стороны на продление арендных отношений на новый срок. Оспариваемые действия арендодателя и государственного регистратора соответствуют закону и не нарушают права общества "Мегаполис".

В кассационной жалобе ООО "Мегаполис" просит решение от 17.09.2019 и апелляционное постановление от 26.11.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, письмо территориального управления от 16.01.2019 N 09/452 не может расцениваться как односторонний отказ от договора аренды, предусмотренный положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Данное письмо, подписанное после истечения 10.12.2018 срока аренды, приложением к которому являлось соглашение о расторжении договора, датированное 20.12.2018, по своему содержанию является предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Положения договора аренды (пункт 2.1.) не содержат условий о том, что договор прекращает свое действие по истечении срока аренды, более того, он прямо предусматривает право арендатора на предоставление земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия договора. Договор аренды от 10.12.2008 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку арендодатель до момента окончания срока действия договора аренды 10.12.2018 не направил арендатору возражений относительно продолжения арендных отношений, а арендатор выразил свою волю на их продолжение путем направления соответствующего заявления, что не противоречит нормам действующего законодательства. На момент подачи Росимуществом заявления и документов с целью погашения записи об аренде заявителя в отношении земельного участка, и на момент государственной регистрации погашения записей о сделке (договоре аренды) и об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203, договор аренды расторгнут не был, не прекратил свое действие, а являлся и является продленным на неопределенный срок. В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса). В данном случае первоначальный договор аренды лесного участка от 10.12.2008 заключен комитетом по лесу и гражданином Капустиным В.А. без проведения торгов.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Обществом "Мегаполис" письменно заявлено ходатайство о проведении судебного заседания, назначенного на 18.03.2020, в отсутствие его представителя, которое судом округа рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что согласованный сторонами срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 истек 10.12.2018; арендодатель в письме от 16.01.2019, полученном арендатором 28.01.2019, выразил волю против продолжения использования обществом земельного участка; договор аренды земельного участка от 10.12.2008 N 232/12-08 в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.11.2018 прекращен; оспариваемые действия территориального управления (по обращению 26.04.2019 за внесением в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды в пользу общества) и управления Росреестра (по погашению 29.04.2019 регистрационной записи от 16.02.2009 о регистрации ограничения (обременения) на спорный объект недвижимого имущества) совершены ими в пределах компетенции, не нарушают требований действующего законодательства и прав, законных интересов общества. Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права, суды отказали обществу в удовлетворении заявления.

Доводы жалобы о том, что договор аренды от 10.12.2008 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов, и без проведения таких торгов; арендодатель до момента окончания 10.12.2018 срока действия договора аренды не направил арендатору возражений относительно продолжения арендных отношений, а арендатор выразил свою волю на их продолжение путем направления соответствующего заявления, что не противоречит нормам действующего законодательства, окружным судом не принимаются.

Оспариваемые обществом "Мегаполис" действия территориального управления и управления Росреестра совершены в апреле 2019 года, спустя три месяца после выражения арендодателем в письме от 16.01.2019 возражений против продолжения использования обществом земельного участка на основании договора аренды от 10.12.2008 N 232/12-08, что соответствует полномочиям арендодателя, закрепленным в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса, и полномочиям государственного регистратора, закрепленным в Законе N 218-ФЗ.

При этом из имеющегося в материалах дела заявления общества от 07.12.2018, поданного до истечения 10.12.2018 срока действия договора аренды земельного участка от 10.12.2008 N 232/12-08 (новые реквизиты договора в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2018 - от 29.11.2018 N 01-09/3936), следует воля арендатора на внесение изменений в пункт 2.1 договора (о продлении срока аренды участка по 15.02.2019) и на заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203, а не на продолжение арендных отношений в рамках договора от 10.12.2008 (от 29.11.2018) на неопределенный срок.

Возражения заявителя относительно оценки письма территориального управления от 16.01.2019 и приложенного к нему соглашения от 20.12.2018 о расторжении договора аренды федерального земельного участка от 10.12.2008 N 232/12-08, как предложения о расторжении договора по соглашению сторон, не согласуются с содержанием названных документов, в которых арендодателем указано на истечение срока действия данного договора и прекращение обязательств по нему с 10.12.2018.

Приведенные в жалобе аргументы относительно предусмотренного договором аренды от 10.12.2008 (от 29.11.2018) права арендатора на предоставление ему земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия договора, не свидетельствуют о незаконности обжалуемых судебных актов, принятых по спору, предметом которого не являлась реализация обществом "Мегаполис" названного (иного предусмотренного законом) права в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 17.09.2019 и апелляционного постановления от 26.11.2019 по доводам кассационной жалобы не имеется. Содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2019 по делу N А32-27248/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова