Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2019 г. N 15АП-19766/19

город Ростов-на-Дону

26 ноября 2019 г.

дело N А32-27248/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беляевой И.Н.,

рассмотрев в отсутствие участвующих в деле лиц в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17.09.2019 по делу N А32-27248/2019, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании незаконными действий, об обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - ООО "Мегаполис") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра), Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества) о признании незаконными действий Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, выразившихся в подаче заявления о прекращении договора аренды от 10.12.2008 N 232/12-08, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка по договору аренды от 10.12.2008 N 232/12-08, о восстановлении нарушенного права путем исключения записи из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 по договору аренды от 10.12.2018 N 232/18-08 и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи от 16.02.2009 N 23-23-26/005/2009-289 о регистрации договора аренды от 10.12.2018 N 232/18-08 и регистрации обременения (ограничения) земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203 правом аренды в пользу общества с ограниченной ответственности "Мегаполис".

Решением от 17.09.2019 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Мегаполис" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что по своему содержанию письмо Росимущества в адрес заявителя N 09/452 от "16" января 2019 года является предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, а не предупреждением, сделанным в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и поэтому не может расцениваться как односторонний отказ от договора аренды. Заявитель указал, что учитывая то, что арендодатель до "10" декабря 2018 года (дата окончания срока действия договора аренды) не направил арендатору возражений относительно продолжения арендных отношений, а арендатор в свою очередь выразил свою волю на их продолжение путем направления соответствующего заявления, договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок, что не противоречит нормам действующего законодательства, так как сам договор аренды был заключен без проведения торгов.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд рассматривает дело в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, между государственным учреждением Краснодарского края "Комитет по лесу" и гражданином Капустиным В.А. заключен договор от 10.12.2008 N 232/12-08 аренды лесного участка из состава земель лесного фонда, общей площадью 0,5 Га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новороссийское лесничество, Анапское участковое лесничество, квартал N 32, часть выдела 31, сроком на 10 лет.

На основании договора уступки от 21.07.2014 права и обязанности по договору аренды лесного участка от 10.12.2008 N 232/12-08 перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис".

В связи с переводом лесного участка из земель лесного фонда в земли населенных пунктов между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис" 29.11.2018 заключено дополнительное соглашение к договору аренды лесного участка от 10.12.2008 N 232/12-08.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея письмом от 16.01.2019 N 09/452 направило обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" соглашение о расторжении договора аренды лесного участка от 10.12.2008 N 232/12-08.

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 10.06.2019 N 22-04/2642 на заявление ООО "Мегаполис" от 04.06.2019, регистрационная запись об аренде лесного участка от 10.12.2008 N 232/12-08, соглашение от 18.06.2011 об уступке прав по договору аренды лесного участка от 10.12.2008 N232/12-08, заключенному между Межрегиональным территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис" погашена 29.04.2019 в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считая незаконными действия арендодателя по направлению регистратору заявления о регистрации прекращения обременения лесного участка и действия регистратора, ООО "Мегаполис" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с указанным законом сведений.

В силу части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Частью 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 7 Закона 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 51 Закона 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация арендодателем права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 7.1 срок договора аренды лесного участка от 10.12.2008 N 232/12-08 составляет 10 лет.

В пункте 2.1 дополнительного соглашения от 29.11.2018 к договору аренды участка от 10.12.2018 N 232/12-08 предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается по 10.12.2018.

Общество с ограниченной ответственностью "Мегаполис" направило в адрес Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея письмо от 07.12.2018 N 04/12АР/ОП-М о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203, сроком на 49 лет.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду обращения общества за пределами срока, установленного пунктом 5.1.4 дополнительного соглашения от 29.11.2018, направило в адрес общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" соглашение о расторжении договора аренды от 20.12.2018, выразив несогласие на продолжение пользования земельным участком.

Указанное соглашение получено адресатом 28.01.2019.

Таким образом, при наличии письменного несогласия арендодателя на продолжение пользования обществом с ограниченной ответственностью "Мегаполис" лесным участком из состава земель лесного фонда, общей площадью 0,5 Га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новороссийское лесничество, Анапское участковое лесничество, квартал N 32, часть выдела 31, договор аренды от 10.12.2008 N 232/12-08 не может считаться возобновленным на неопределенный срок.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы общества о том, что по своему содержанию письмо Росимущества в адрес заявителя N 09/452 от "16" января 2019 года является предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, а не предупреждением, сделанным в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и поэтому не может расцениваться как односторонний отказ от договора аренды.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что из письма арендодателя и приложенного к нему соглашения о расторжении договора аренды, следует однозначный вывод о том, что арендодатель выразил свое несогласие на продление арендных отношений на новый срок.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

По истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

С учетом положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

В случае если договор аренды земельного участка был продлен на неопределенный срок в период до 1 марта 2015 года и действует до настоящего времени, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Учитывая обращение общества с письмом о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203, сроком на 49 лет, за пределами срока действия договора аренды от 10.12.2008 N 232/12-08, суд пришел к выводу, что договор аренды был расторгнут в установленном порядке.

В апреле 2019 года Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) от 16.02.2009 N 23-23-26/005/2009-289.

Согласно расписке в получении документов к заявлению приложены следующие документы: соглашение о расторжении договора от 20.12.2018, письмо арендатору от 16.01.2019, почтовое уведомление от 28.01.2019 о вручении письма.

Государственный регистратор установил наличие законных оснований для погашения регистрационной записи от 16.02.2009 N 23-23-26/005/2009-289 о регистрации договора аренды от 10.12.2008 N 232/12-08 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:1006000:2203.

При таких обстоятельствах, оспариваемые действия арендодателя и регистратора соответствуют закону и не нарушают прав общества "Мегаполис", требования которого не подлежат удовлетворению в силу ст.ст. 198-201 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и гражданского законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение от 17.09.2019. Основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2019 по делу N А32-27248/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

М.В. Соловьева С.С. Филимонова