Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 марта 2020 г. N Ф08-292/20 по делу N А32-54140/2017

г. Краснодар

28 марта 2020 г.

Дело N А32-54140/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе

председательствующего Сидоровой И.В.,

судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е.,

при участии в судебном заседании представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Родина" (ИНН 2320099560, ОГРН 1022302938734) - Коршиковой М.Д. (доверенность от 01.10.2019), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,

рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2019 по делу N А32-54140/2017,

установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Санаторий "Родина"" (далее - общество) о взыскании с общества в пользу администрации 165 973 рублей 17 копеек задолженности за пользование земельным участком площадью 5660 кв. м с кадастровым номером 23:49:020302:1007, расположенным в городе Сочи, Центральном районе, по ул. Виноградной, за период с 03.12.2015 по 31.12.2017; 55 427 рублей 19 копеек пени;

о расторжении договора от 21.07.2015 N 4900009970 о предоставлении в пользование на условиях аренды названного земельного участка.

Решением от 27.06.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.09.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что обязательство по внесению арендной платы у общества возникло с момента заключения договора аренды, то есть с 14.03.2017 (с даты вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-3744/2016). С учетом внесенных на счет администрации платежей на стороне арендодателя образовалась переплата в размере 122 611 рублей 48 копеек по состоянию на окончание 2017 года. Поскольку задолженность по арендной плате погашена в добровольном порядке, ввиду отсутствия иных нарушений договорных обязательств со стороны общества, основания для расторжения договора аренды не установлены.

Постановлением суда кассационной инстанции от 17.12.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию. Суд кассационной инстанции указал, что формирование и передача в арендное пользование санаторию земельного участка площадью 5660 кв. м с видом разрешенного использования "пляж", находящегося в территориальной зоне Р-1 (пляжная зона общего пользования), в прибрежной защитной полосе Черного моря - 50 м, судебной оценки на предмет соответствия законодательству Российской Федерации и посягательства на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статьи 166, 168 Гражданского кодекса), нарушения явно выраженного запрета, установленного пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", не получили; соблюдение при заключении арендной сделки требований пункта 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), гарантирующих обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, не проверили. Судебными актами по делу N А32-3744/2016 установлено, что постановлением администрации от 27.04.2015 N 1398 земельный участок общей площадью 5660 кв. м с кадастровым номером 23:49:020302:1007 предоставлен санаторию в аренду для эксплуатации объекта недвижимости (сетей ливневой канализации), санаторий обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду названного участка для эксплуатации объекта недвижимости в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса. Судебные инстанции не установили и при разрешении настоящего дела не учли, когда, на основании каких документов и обстоятельств у санатория возникло, чем подтверждается право собственности на расположенный на участке объект недвижимости, отвечает ли такой объект признакам недвижимого имущества, возникло ли у санатория право на приобретение испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов (в случае отсутствия иных законодательных препятствий для этого), с какого момента имело место фактическое использование санаторием спорного земельного участка для целей размещения, строительства и (или) эксплуатации находящегося на участке объекта (объектов).

Решением от 09.08.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.11.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 21.07.2015 заключен сторонами на основании решения от 12.08.2016 по делу N А32-3744/2016, все существенные условия сделки рассмотрены в рамках указанного дела. Постановление администрации от 27.04.2015 N 1398, на основании которого заключен договор, а также право ответчика на предоставление земельного участка без проведения торгов, явились предметом исследования в рамках названного дела. Переоценка установленных обстоятельств означала бы пересмотр вступивших в законную силу судебных актов трех судебных инстанций по делу N А32-3744/2016. На основании изложенного суды пришли к выводу о действительности спорного договора, не установив отыскиваемой в рамках настоящего спора задолженности.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 09.08.2019 и апелляционное постановление от 16.11.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность за пользование земельным участком за период с 03.12.2015 по 31.12.2017 в размере 165 973 рублей 17 копеек, ему начислена пеня в размере 55 427 рублей 19 копеек. Если основанием расторжения договора аренды является не исполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Администрацией соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования спора. Даже после погашения задолженности арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Начисленная арендодателем неустойка арендатором не оплачена.

В отзыве общество считает обоснованными выводы обжалуемых судебных актов, просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения. В судебном заседании представитель общества поддержал позицию своего доверителя. Администрация явку процессуального представителя в суд округа не обеспечила, извещена надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 04.03.2020 объявлялся перерыв до 11.03.2020 до 16 часов 10 минут, который продлен до 13.03.2020 до 11 часов 20 минут; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, общество является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 5660 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203028:1007, расположенного в Центральном районе г. Сочи, по ул. Виноградной, в территориальной зоне Р-1, с видом разрешенного использования "пляж", в границах зон с особыми условиями использования территории: в зоне охраны памятников истории и культуры - в границах территории исторического поселения регионального значения, в зоне "ПР" - прибрежная защитная полоса Черного моря - 50 м, в зоне лечебно-оздоровительного объекта (т. 1, л. д. 30 - 35). Договор аренды названного земельного участка датирован 21.07.2015, имеет номер 4900009970, подписан санаторием 14.12.2015 с протоколом разногласий.

В рамках дела N А32-3744/2016 рассмотрен иск санатория к администрации и департаменту имущественных отношений администрации об урегулировании разногласий по проекту договора аренды N 4900009970 земельного участка с кадастровым номером 23649:0203028:1007. Решением от 06.12.2016 требования санатория (в части даты заключения договора, пунктов 2.3, 3.1, 3.2, 3.5, 4.1.1, 5.1.6, 9.1) удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 14.03.2017 решение от 06.12.2016 изменено. С учетом произведенных судом второй инстанции изменений, датой подписания договора определено 03.12.2015; раздел 2 проекта договора дополнен пунктом 2.4 следующего содержания: "Настоящий договор становится обязательным для сторон с момента вступления в законную силу решения суда по делу N 32-3744/2016."; пункты 2.3, 9.1 договора исключены, пункт 3.1 изложен в редакции: "Исчисление арендной платы устанавливается с момента фактической передачи арендатору объекта аренды", пункты 3.2, 3.5, 4.1.1, 5.1.6 изложены в новой редакции. При этом в качестве одного из существенных нарушений условий договора, при которых он может быть расторгнут в судебном порядке, подпунктом "в" пункта 4.1.1 установлено неоднократное нарушение сроков внесения арендной платы в установленный договором срок.

В соответствии с решением от 12.08.2016, апелляционным (от 14.03.2017) и кассационным (от 01.06.2017) постановлениями по делу N А32-3744/2016, 20.06.2017 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 21.07.2015 N 4900009970, с учетом которого договор аренды зарегистрирован 16.08.2017 (т. 1, л. д. 35 - 37).

В пункте 1.2 закреплено, что договор аренды является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, сторонами согласована выплата арендатором арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2).

Ссылаясь на положения пунктов 1.2, 3.1 договора аренды от 21.07.2015 N 4900009970, датой подписания которого является 03.12.2015, указывая, что даже если договор аренды земельного участка не заключался (либо не был зарегистрирован), а фактическое пользование участком осуществлялось, собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате, как неосновательного обогащения пользователя, полагая, что арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность за пользование земельным участком за период с 03.12.2015 по 31.12.2017, в связи с чем, ему начислена пеня, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском к санаторию.

При новом рассмотрении дела суды руководствовались тем, что в рамках дела N А32-3744/2016 установлено, что общество обратилось в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса, в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203028:1007 площадью 5660 кв. м, расположенного по ул. Виноградной в Центральном районе города Сочи, ввиду наличия на запрашиваемом земельном участке объекта недвижимости истца - сетей ливневой канализации.

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на сооружение (линейный объект недвижимости) протяженностью 2446 м с кадастровым номером 23:49:0203028:1026 (т. 2, л. д. 17).

Договор аренды земельного участка от 21.07.2015 N 4900009970 заключен на основании того, что общество является собственником сооружения - сетей ливневой канализации (данный факт установлен в рамках дела N А32-3744/2016, договор заключен в судебном порядке).

В соответствии с пунктами 5.2.6, 5.2.15 договора арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи, не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц.

Ответчик представил согласованный с управлением курортов и рекреационных ресурсов администрации паспорт благоустройства пляжной зоны, который включает организацию доступности (т. 2, л. д. 5 - 16), а также фотографии земельного участка (т. 2, л. д. 21 - 23).

В силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1); в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

В соответствии с частями 6, 8 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) общего пользования (береговая полоса) предназначена для общего пользования.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 2 статьи 262 Гражданского кодекса предусмотрено, что, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе.

Из приведенных норм следует, что собственник недвижимого имущества имеет право на заключение договоров аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы, при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы определяется договором аренды. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, судебные инстанции указали, что договор аренды от 21.07.2015 N 4900009970, заключенный в судебном порядке, одновременно является актом приема-сдачи объекта аренды, обязательство по внесению арендной платы у санатория возникло с момента заключения договора (14.03.2017), задолженность по арендной плате за период с 14.03.2017 по 31.12.2017 у арендатора отсутствует, как и основания для начисления договорной неустойки и расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Поскольку нарушение обществом сроков внесения арендных платежей не подтверждено, суды обоснованно указали на отсутствие оснований для расторжения договора аренды от 21.07.2015 N 4900009970.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2019 по делу N А32-54140/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов В.А. Анциферов