Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 июля 2020 г. N Ф08-3053/20 по делу N А32-6562/2019

г. Краснодар

08 июля 2020 г.

Дело N А32-6562/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 8 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова Е.В. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Эрмитаж констракшн энд менеджмент Сочи" (ИНН 7729690330, ОГРН 1117746698629) - Демехина А.И. (доверенность от 04.03.2019), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 по делу N А32-6562/2019, установил следующее.

ООО "Эрмитаж констракшн энд менеджмент Сочи" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о внесении изменений в пункт 4.1 договора от 30.05.2005 N 4900770041 (N 17-15/41) аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, установив годовой размер арендной платы в сумме 1 181 250 рублей с 14.02.2016 (уточненные требования).

Иск основан на статьях 611, 612 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован невозможностью использования предмета аренды в соответствии с условиями договора (строительство санатория) в связи с изменением градостроительного регламента земельного участка.

Решением от 05.12.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.01.2020, на администрацию возложена обязанность заключить с обществом дополнительное соглашение от 14.11.2018 N 1 к договору аренды, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 1 181 250 рублей; дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.07.2016. Распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что заявленный иск следует квалифицировать как требование об урегулировании разногласий по договору аренды (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса). Отказ в урегулировании разногласий нарушает права и законные интересы общества, поскольку влечет для него обязанность уплаты арендных платежей в большем размере. Величина рыночной стоимости земельного участка определена по результатам судебной экспертизы.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителей, правомерность согласованного в договоре размера арендной платы за спорный участок подвержена отчетом по состоянию на 09.12.2014, который является неотъемлемой частью договора. Истец не привел существенных изменений обстоятельств, в связи с которыми у него возникло право требовать внесения изменений в договор. Суды не приняли во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А40-223980/2015, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела. Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество на основании договора от 30.05.2005 N 17-15/41 (N 4900770041) и договора цессии от 30.11.2012 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302038:0002 площадью 75 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 105, с видом разрешенного использования - строительство санатория (пункт 1.1).

Срок договора - с 01.06.2005 по 01.06.2054 (пункт 2.1).

Размер арендной платы в договоре установлен на 2005 год исходя из рыночной стоимости земельного участка на основании отчета независимого оценщика ООО "БТИ, землеустройство, оценка" от 24.05.2005 N 23 и изначально составлял 8 700 тыс. рублей (пункт 4.1). В соответствии с пунктом 4.4 размер арендной платы пересматривается при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет, а также при переводе земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами (пункт 4.3).

Изменения и (или) дополнения к договору оформляются письменно сторонами путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке (пункт 8.1).

Договоры аренды и цессии зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.03.2019 N 23/019/001/2019-151 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302038:2 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи и аренда в пользу общества.

Общество обратилось в администрацию с требованием об уменьшении арендной платы, направив проект дополнительного соглашения к договору аренды и заключение ООО "ЭКЦ "Эксперт"" от 09.11.2018 N 986/18. В проекте дополнительного соглашения общество предложило администрации установить размер годовой арендной платы в сумме 2 988 789 рублей.

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Спорный участок относится к публичной собственности, поэтому арендная плата за его использование носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 01.03.2015, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015).

В то же время, поскольку размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса), стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Статьей 446 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из положений статей 421 и 422 Гражданского кодекса следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В обоснование иска общество указало на изменение территориальной зоны, в которой расположен арендуемый земельный участок, с зоны "Ж-3" (допускавшей среднеэтажную застройку до 22 метров) на зону "ОЦ-1" (высотность застройки существенно снижена). Кроме того, в результате принятия в 2009 году Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Сочи земельный участок полностью оказался в зоне зеленых насаждений общего пользования.

С целью разъяснения возникших при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил специалисту ООО "Экспертный центр "Регион Консалтинг"" Гамову М.С.

В заключении от 19.07.2019 эксперт установил, что площадь застройки земельного участка с учетом охранных зон и градостроительных ограничений составляет 6825 кв. м из 75 тыс. кв. м. Земельный участок целиком расположен в зоне "ОП" - зеленые насаждения общего пользования. Рыночная стоимость участка с учетом установленных градостроительных регламентов и иных ограничений на дату проведения экспертизы составила 78 750 тыс. рублей, по состоянию на 11.01.2016 - 72 135 тыс. рублей.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив существенное изменение условий использования земельного участка, предусмотренных градостроительным зонированием при заключении спорного договора (в 2009 году генеральным планом города участок отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования; в 2015 году изменено зонирование участка в Правилах землепользования и застройки, участок отнесен к зоне "ОЦ"); принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, а также учитывая, что общество исчерпало возможность защиты своих прав путем оспаривания изменений градостроительного зонирования земельного участка, суды пришли к верному выводу о том, что данные обстоятельства повлекли возникновение у истца права требовать внесения изменений в договор.

Доводы жалобы о том, что суды не учли преюдициальное значение судебных актов по делу N А40-223980/2015, подлежат отклонению. Апелляционный суд верно отметил, что в рамках названного дела рассматривались требования администрации о взыскании с общества платы за пользование земельным участком с 01.01.2015 по 30.06.2015, тогда как спорное дополнительное соглашение распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.07.2016.

Ссылка заявителя на несоблюдение истцом претензионного порядка опровергается представленной обществом претензией и доказательствами ее направления (т. 1, л. д. 28 - 31). Кроме того, досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязанностей без обращения за защитой в суд. Таким образом, оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде. Из материалов дела не усматривается намерение ответчика добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, как после получения уведомления, так и после получения иска, поэтому оставление иска без рассмотрения может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не допускается.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2020 по делу N А32-6562/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова