Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 июля 2020 г. N Ф08-4543/20 по делу N А63-7276/2019

г. Краснодар

28 июля 2020 г.

Дело N А63-7276/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - администрации Курского муниципального района Ставропольского края (ИНН 2612018872, ОГРН 1042600393516) - Кобина В.Н. (доверенность от 10.01.2020), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Марухно Валентины Васильевны - Марухно Д.М. (доверенность от 27.05.2019), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН: 2634063830, ОГРН 1042600339737), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А63-7276/2019, установил следующее.

Администрация Курского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), в котором просила:

- признать незаконным отказ управления в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:36:030401:2 площадью 247 743 кв. м (вид разрешенного использования - хранение и переработка сельскохозяйственной продукции), приведенный в письме от 14.06.2016 N 26/999/001/2019-138268;

- возложить на управление обязанность совершить действия по регистрации договора аренды от 19.02.2019 N 03-19, заключенного администрацией и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Марухно В.В. (далее - глава хозяйства).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен глава хозяйства.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов уполномоченный орган установил наличие в отношении спорного участка иного претендента на приобретение права аренды. Оспариваемый отказ, содержащийся в письме от 14.06.2016 N 26/999/001/2019-138268, соответствует нормам земельного законодательства. Суд исходил из отсутствия у государственного регистратора сведений о том, что договор аренды заключен с соблюдением установленной законом публичной процедуры предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Довод администрации о наличии оснований для предоставления предпринимателю спорного участку в аренду без торгов отклонен.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 решение от 02.12.2019 отменено. Принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Апелляционный суд признал незаконным отказ управления, приведенный в сообщении от 14.06.2019 N 26/999/001/2019-138268. На управление возложена обязанность зарегистрировать договор аренды от 19.02.2019 N 03-19, заключенный администрацией и главой хозяйства. Апелляционный суд исходил из того, что глава хозяйства надлежащим образом использовал земельный участок сельскохозяйственного назначения и обратился в администрацию до истечения срока действия договора аренды 18.02.2014. В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) заключение нового договора аренды земельного участка производится вне процедуры торгов. У управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды от 19.02.2019 N 03-19. Апелляционный суд также указал, что в письме от 28.01.2019 N 04-42/304 администрация сообщила иному претенденту об отказе в предоставлении муниципальной услуги, указанный отказ не обжалован в установленном порядке.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить апелляционное постановление, решение от 02.12.2019 оставить в силе. Податель жалобы указывает, что нормами действующего законодательства урегулирован порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, детально регламентированы полномочия органа, осуществляющего государственную регистрацию. При проведении правовой экспертизы представленных заявителем документов у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, поскольку администрация не представила сведения о соблюдении при его заключении установленной законом публичной процедуры предоставления в аренду земельных участков. Управление располагало сведениями о наличии заинтересованности в спорном участке иных лиц. Данные обстоятельства послужили основанием для приостановления и отказа в совершении регистрационных действий. Земельный участок подлежал предоставлению в соответствии с правилами статьи 39.18 Земельного кодекса.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представители администрации и главы хозяйства полагали, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей заявителя и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 18.02.2014 администрация (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор N 22-14 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 286 859 кв. м (кадастровый номер 26:36:030401:2), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка (ориентир х. Новая Деревня, участок находится примерно в 350 м от ориентира по направлению на юго-запад; т. 1, л. д. 34 - 43). Срок действия договора установлен до 18.02.2019 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 39), участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 18.02.2014. На основании дополнительного соглашения от 19.05.2017 площадь земельного участка изменилась и составила 247 743 кв. м (т. 1, л. д. 48, 49).

Стороны в пункте 5.3.3 договора установили, что арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

12 ноября 2018 года глава хозяйства обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:36:030401:2 в аренду без проведения торгов на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

19 февраля 2019 года администрация (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) заключили договор N 03-19 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 247 743 кв. м. с кадастровым номером 26:36:030401:2.

Администрация обратилась в межмуниципальный отдел управления с заявлением N 26/999/001/2019-138268 о государственной регистрации указанного договора аренды.

По результатам правовой экспертизы предоставленных на государственную регистрацию документов управление приняло решение о приостановлении государственной регистрации сделки до 14.06.2019 (уведомление от 14.03.2019 N 26/999/001/2019-138268; т. 1, л. д. 9, 10). Регистрирующий орган указал на отсутствие информации о том, что договор аренды заключен с соблюдением установленной законом публичной процедуры предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку администрация в установленный срок не представила в управление требуемые документы (извещение о предоставлении участка в аренду), управление в сообщении от 14.06.2016 N 26/999/001/2019-138268 уведомило администрацию об отказе в государственной регистрации сделки (т. 1, л. д. 68, 69).

Администрация, полагая, что отказ управления не соответствует закону, обратилась с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица праве обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав должно быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления и (или) отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена в части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Данным законом установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).

Согласно правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

Пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ определяет, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

Согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Исходя из буквального толкования названной нормы данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

В случае предоставления земельного участка в соответствии с правилами подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Правила составления заявления и перечень документов, которые заявителю необходимо приложить к нему, урегулированы статьей 39.17 Земельного кодекса, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает соответствующие действия, предусмотренные названным пунктом.

В данном случае уполномоченный орган, установил, что глава хозяйства имел право на заключение нового договора используемого им земельного участка без торгов ввиду наличия совокупности всех необходимых условий, предусмотренных правилами подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации документы, подтверждающие соблюдение публичной процедуры предоставления, в данном случае не требовались. Наличие конкурирующего заявления иного лица не исключало применения правил подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса при заключении нового договора аренды с субъектом, отвечающим требованиям названной нормы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о незаконности отказа управления в государственной регистрации договора от 19.02.2019 N 03-19 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:36:030401:2, выраженного в сообщении от 14.06.2016 N 26/999/001/2019-138268, в связи с чем удовлетворил требования администрации.

Доводы жалобы управления следует отклонить, поскольку апелляционный суд установил, что спорный участок предоставлен главе хозяйства в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019), добросовестный арендатор земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии с условиями, закрепленными подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорный земельный участок образован по заявлению главы хозяйства в 2013 году (т. 1, л. д. 50 - 52) и предоставлен в аренду по правилам статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (постановление администрации от 14.02.2014 N 111; т. 2, л. д. 67). Судебные акты о признании договора аренды от 18.02.2014 N 22-14 недействительной сделкой в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного основания для отмены постановления от 12.03.2020 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы апелляционного суда, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу N А63-7276/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова