Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 августа 2020 г. N Ф08-5481/20 по делу N А53-23634/2019

г. Краснодар

04 августа 2020 г.

Дело N А53-23634/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Мораки Алины Игоревны (ИНН 616513278950, ОГРНИП 314619636700418) - Гончарова В.П. (доверенность от 15.08.2019), в отсутствие истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - акционерного общества "Донэнерго", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мораки Алины Игоревны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу N А53-23634/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мораки А.И. (далее - предприниматель), в котором просил:

- взыскать с предпринимателя 445 876 рублей 56 копеек долга по арендной плате по договору от 17.12.2015 N 36382 за период с 01.10.2018 по 31.03.2019, 12 204 рубля 67 копеек неустойки с 21.12.2018 по 21.05.2019, а также неустойку по день фактической оплаты основного долга (из расчета 1/300 действующей в период просрочки ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа);

- расторгнуть договор аренды от 17.12.2015 N 36382 и возложить на предпринимателя обязанность в течение 15 дней с момента вступления в законную силу судебного акта освободить земельный участок площадью 1874 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:165639, расположенный по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Портовая (в районе N 31), и возвратить его департаменту по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "Донэнерго".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020, исковое заявление удовлетворено. С предпринимателя в пользу департамента взыскано 445 876 рублей 56 копеек долга по арендной плате, 12 204 рубля 67 копеек неустойки, а также неустойка на сумму 445 876 рублей 56 копеек, начисленная с 22.05.2019 по дату фактической оплаты долга по арендной плате (из расчета 1/300 действующей в период просрочки ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки), договор аренды от 17.12.2015 N 36382 расторгнут, на предпринимателя возложена обязанность в течение пятнадцати дней с момента вступления судебного акта в законную силу освободить и возвратить департаменту по акту приема-передачи земельный участок площадью 1874 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:165639, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Портовая (в районе N 31). Суды пришли к выводу о том, что арендатор ненадлежащим образом исполнил принятые на себя по договору обязательства. Представленный истцом расчет долга и неустойки признан соответствующим условиям договора. Требование о расторжении договора аренды удовлетворено со ссылкой на неиспользование арендатором участка по целевому назначению (строительство объекта на участке не осуществлено). Вступая в договор аренды в 2015 году, арендатор должен был предусмотреть возможность осуществления и завершения строительства в срок, указанный в договоре. Суд апелляционной инстанции также указал, что ответчик не вносит арендную плату (более двух периодов подряд), что также является существенным нарушением условий договора. Данный вывод сделан с учетом обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дел N А53-15725/2017 и N А53-10505/2018, в рамках которых с предпринимателя взыскана задолженность (основной долг и неустойка) по спорному договору аренды за предыдущие периоды использования участка. Доводы ответчика о невозможности строительства на участке в связи с нахождением на нем воздушной линии электропередачи суды отклонили. Из акта осмотра спорного земельного участка следует, что на нем расположен столб их металлоконструкций. Данное обстоятельство не свидетельствует о невозможности использования арендатором земельного участка по целевому назначению. Участок принят арендатором без замечаний, до марта 2018 года ответчик о наличии препятствий в использовании участка не заявлял. Названная опора не является скрытой и должна быть обнаружена арендатором при приемке участка от арендодателя.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок невозможно использовать по назначению, поскольку на нем расположена опора воздушной линии электропередачи ВЛ-0,4 кВ, что подтверждено отказом в подготовке проекта гостиницы и заключением от 20.09.2019 N 124/2019. Суды надлежащим образом не оценили заключение от 20.09.2019 N 124/2019 и акт обследования от 28.01.2020, без установленных процессуальным законодательством оснований отказали в проведении по делу судебной экспертизы. Вывод о том, что находящийся на спорном участке объект не является объектом недвижимости, не соответствует положениям Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи". Суды не привлекли к участию в деле лицо, являющееся собственником земельного участка.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении жалобы настаивал.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 17.12.2015 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 36382 аренды земельного участка площадью 1874 кв. м с кадастровым номером 61:44:0000000:165639, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Портовая (в районе N 31). Земельный участок предоставлен в целях строительства гостиницы на пять лет (пункты 1.1 и 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.01.2016. В договоре указано на обременение части земельного участка (площадью 36 кв. м) охранной зоной инженерных коммуникаций - водопровода, расположенного за границами участка (т. 1, л. д. 20, 110, 111).

Стороны согласовали, что ежегодный размер арендной платы составляет 758 574 рубля (пункт 3). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы один раз в год, не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2).

В соответствии с пунктом 5.5 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку за просрочку внесения арендной платы из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки, от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно актам обследования от 15.05.2018 N 1673 и от 28.01.2020 N 215 на арендуемом предпринимателем участке, расположены металлические контейнеры, автомобили с признаками деформации, складируются блоки тротуарной плитки, строительство не ведется (т. 1, л. д. 16, 17; т. 2, л. д. 66 - 71).

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 18.09.2018 N 59-34-2/28241 в отношении спорного участка разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию капитальных объектов не выдавались (т. 1, л. д. 21, 22).

В порядке досудебного урегулирования спора департамент в адрес предпринимателя направлял письма от 20.03.2019 N 6028/14, от 21.03.2019 N 59-30-1551/13-А, от 24.04.2019 N 59-30-9143/13, от 10.06.2019 N 59.30-12746/13 о необходимости устранения допущенных нарушений в части своевременного внесения арендной платы за пользование земельным участком, а также в части устранения нарушений, выявленных в ходе обследования участка (т. 1, л. д. 11, 23 - 26). Претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Департамент, указывая, что арендатор не приступил к строительству на участке в течение 3-х лет, а также допустил просрочку внесения арендной платы более двух сроков подряд (т. 1, л. д. 46), обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей по договору от 17.12.2015 N 36382. Представленный департаментом расчет основного долга и неустойки судами проверен, признан правильным, соответствующим условиям договора. Требования о взыскании с департамента долга и неустойки суды удовлетворили правильно.

С учетом обстоятельств, установленных в рамках дел N А53-15725/2017 и А53-10505/2018, суды указали, что длительный срок невнесения арендной платы свидетельствует о существенном нарушении ответчиком договорных обязательств. Кроме того, на основании статей 42, 45 и 46 Земельного кодекса и условий договора аренды (пункты 4.1.3 и 6.5) суды заключили, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:165639 по целевому назначению предпринимателем не использовался. Данное обстоятельство подтверждено представленными департаментом актами обследования от 15.05.2018 N 1673 и от 28.01.2020 N 215. Допущенные арендатором нарушения условий договора являются существенными, не устранены на момент разрешения спора судом первой инстанции, что влечет его расторжение в судебном порядке. В связи с расторжением договора ответчик обязан возвратить земельный участок арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса).

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований департамента о расторжении договора аренды и возврате участка арендодателю.

Доводы кассационной жалобы предпринимателя суд округа отклоняет. Право на размещение объекта (гостиницы) на спорном земельном участке предприниматель приобрел по результатам аукциона. Информация о характеристиках участка приводилась в опубликованном информационном сообщении, с указанием на возможность самостоятельного осмотра участка претендентами (т. 1, л. д. 117 - 130). Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А53-10505/2018 установлено, что земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Доказательства, подтверждающие сокрытие организатором аукциона от его участников каких-либо документов, либо предоставление им недостоверной информации, в том числе об имеющихся обременениях земельного участка и ограничениях его использования, равно как и доказательства невозможности возведения на земельном участке объекта соответствующего параметрам разрешенного строительства, в материалах дела отсутствуют. Поскольку аукцион проведен в соответствии с требованиями Земельного кодекса, факт предоставления его организатором заведомо ложной информации о характеристиках участка, исключающих возможность его использования по назначению, не доказан, равно как и факт внесения арендной платы в спорный период, требования департамента являются правомерными.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Нахождение на участке спорной опоры (иной конструкции) должно быть обнаружено арендатором во время осмотра имущества при заключении договора и передачи имущества, поэтому на арендодателя не может быть возложена ответственность за нахождение на участке этого объекта (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса). Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что участок находится во владении арендатора, который до марта 2018 года не заявлял о невозможности его использования по назначению.

При оценке представленного ответчиком заключения специалиста от 20.09.2019 N 124/2019, в котором указано на нахождение на участке опоры воздушной линии электропередачи, не позволяющей осуществлять на нем строительство (т. 1, л. д. 62), суды правомерно указали, что названные обстоятельства не подтверждены иными представленными в дело доказательствами. Соответствующие выводы судебных инстанций основаны на материалах дела, из которых следует, что спорная конструкция не имеет отношения к воздушной линии ВЛ-04 кВ (акт осмотра участка от 28.01.2020 (т. 2, л. д. 65 - 71), информация и техническая документация АО "Донэнерго" (т. 1, л. д. 79, 84 - 107)).

Ошибочное предъявление судами к представленному ответчиком заключению требований, названных в статье 86 Кодекса, не привело к принятию неправильных судебных актов, поскольку содержание названного документа нашло отражение в решении и постановлении.

Ссылаясь на наличие у сооружения на участке признаков линейно-кабельного сооружения связи, подлежащего государственной регистрации, заявитель не приводит соответствующего обоснования с учетом его технических параметров, отсутствуют какие-либо измерения, расчеты исходя из характеристик планируемого к возведению объекта, не указано на невозможность переноса конструкции (что не позволяет признать верным аргумент об отсутствии возможности строительства на участке), отсутствуют сведения о том, что в выдаче разрешительной документации отказано в связи с наличием на участке правомерного сооружения связи, что исключает возможность признания обоснованным данного довода.

Ходатайства ответчика о назначении по делу экспертизы разрешены судами в соответствии с правилами статьи 82 Кодекса, основания для иных выводов у суда округа отсутствуют.

Аргумент ответчика о том, что участок передан его действительным собственником для размещения волоконно-оптической линии связи, носит предположительный характер и не основан на представленных в дело доказательствах. Согласно сведениям ЕГРН спорный участок находится в неразграниченной государственной собственности (т. 2, л. д. 60, 61), распоряжение (предоставление) спорным земельным участком осуществлял (осуществляет) департамент (пункт 10 статьи 3 (до 01.03.2015), статья 3.3 (после 01.03.2015) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Иные доводы, приведенные ответчиком в кассационной жалобе, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, поэтому отклоняются судом округа. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на предпринимателя по правилам статьи 110 Кодекса.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения суда округа от 23.06.2020, следует отменить (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу N А53-23634/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения от 23.06.2020, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Е.Г. Соловьев