Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 августа 2020 г. N Ф08-4183/20 по делу N А32-24599/2018

г. Краснодар

18 августа 2020 г.

Дело N А32-24599/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кавиар Кубани" (ИНН 2305025028, ОГРН 1072305001075) - Серой Н.А. (доверенность от 15.01.2019), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН 2305011360, ОГРН 1022301070230), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кавиар Кубани" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020 по делу N А32-24599/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Горячий Ключ (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Кавиар Кубани" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просил взыскать:

- 912 393 рубля 56 копеек задолженности по договору аренды от 08.04.2011 N 4100004209 за период с 01.01.2018 по 31.07.2018;

- 187 857 рублей 32 копейки договорной пени за период с 12.07.2016 по 15.05.2018.

Иск основан на положениях статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 08.04.2011 N 4100004209 за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:41:0209001:1977, право государственной собственности на который не разграничено.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020, исковые требования удовлетворены. С общества в пользу администрации взыскано 912 393 рубля 56 копеек задолженности по договору аренды от 08.04.2011 N 4100004209 за период с 01.01.2018 по 31.06.2018 и 187 857 рублей 32 копейки пени за период с 12.07.2016 по 15.05.2018.

Суды установили, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 08.04.2011 N 4100004209 аренды земельного участка площадью 106 900 кв. м с кадастровым номером 23:41:0209001:1977. Участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, относится к землям промышленности и иного специального назначения и предоставлен арендатору для размещения рыборазводного комплекса осетровых пород. По условиям договора (пункт 2.2) размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований. Арендная плата исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок, со дня его передачи, за каждый день использования. Плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора (пункт 2.3). Администрация указывает на неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.07.2018, у которого образовалось 912 393 рубля 56 копейки задолженности. В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 15.03.2018 N 4 с требованием о погашении задолженности, которая не исполнена, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 329, 330, 424, 606, 611, 614, 617 Гражданского кодекса, статей 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса. Также судами учтены разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Общество не представило доказательств полного и своевременного выполнения обязательства по внесению арендной платы за земельный участок в спорный период, равно как и возражений относительно предъявленных к нему требований. Поскольку ответчик документально не опроверг заявленные истцом требования, суды признали установленным факт ненадлежащего исполнения обществом обязательств по договору аренды, а иск администрации о взыскании долга по арендной плате и неустойки - обоснованным. В целях проверки довода общества о завышении рыночной стоимости земельного участка суд апелляционной инстанции определением от 16.07.2019 удовлетворил его ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой поручил НЧЭУ "Межрегиональный центр независимой экспертизы" (эксперт Зверев Константин Игоревич). Согласно заключению эксперта от 04.10.2019 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на январь 2018 года составила 20 013 тыс. рублей. Задолженность по договору рассчитана администрацией в соответствии с отчетом N 117-Н/03/2012 об оценке рыночной стоимости участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977, выполненным ООО "Независимая оценка" по состоянию на 02.03.2012. Данный отчет составлен по заказу управления имущественных и земельных отношений муниципального образования г. Горячий Ключ на основании муниципального контракта от 29.02.2012 N 4. Рыночная стоимость указанного земельного участка на дату проведения оценки составляла 91 201 735 рублей. Между тем, наличие разных отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненных с интервалом в шесть лет (2012 и 2018 годы соответственно), не порочит примененный арендодателем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка 2012 года и не влечет безусловного вывода о недостоверности использованной арендодателем рыночной стоимости земельного участка. В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное. Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены для целей заключения сделки (в рассматриваемом случае - для определения размера арендной платы) отсутствуют. Кроме того, определение судом иного размера арендной платы при наличии вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-14424/2019 (по иску общества о взыскании с администрации переплаты по договору аренды от 08.04.2011 N 4100004209) создавало бы правовую неопределенность в отношениях сторон. Иной подход порождал бы конфликт судебных актов, принятых в связи с начислением арендной платы по одному и тому же договору. С учетом изложенного, требования администрации удовлетворены в заявленном размере. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды при разрешении спора не учли, что размер арендной платы с 01.04.2016 определяется на основании постановления главы администрации Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О Порядке определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление от 21.03.2016 N 121). Расчет арендной платы применительно к отношениям сторон производится исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом ставка арендной платы составляет 1,5% от такой стоимости. Администрация начисляет обществу арендную плату исходя из отчета об оценке, изготовленного до вступления в силу постановления от 21.03.2016 N 121, что недопустимо. Во исполнение данного постановления истец обязан был подготовить новый отчет об оценке (по состоянию на 2016 год), однако он продолжал производить расчет арендной платы, руководствуясь недостоверными сведениями. Суды обязаны были установить рыночную стоимость земельного участка, чтобы установить действительную задолженность по арендной плате за период, заявленный к взысканию. Суд апелляционной инстанции не учел выводы полученного экспертного заключения, не дал ему правовой оценки. В ходе судебного заседания документов, опровергающих выводы экспертов, в материалы дела истцом не представлено, заключение судебной экспертизы является надлежащим доказательством. При рассмотрении дела N А32-14424/2019 судебная экспертиза не проводилась (обществу было отказано в ее назначении), суд не устанавливал рыночную стоимость участка за спорные периоды, основывал свои выводы на отчете об оценке 2012 года. Однако судам не следовало учитывать выводы по делу N А32-14424/2019 при разрешении данного спора, поскольку оно рассматривалось по другим основаниям и с иной доказательственной базой. В отчете N 117-Н/03/2012 не представлена информация, полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки аренды, которую следовало подтвердить соответствующими доказательствами. Таким образом, в указанном отчете об оценке был нарушен принцип обоснованности. В отчете применялся только сравнительный подход, в котором оценщик не обосновал, почему им выбрано малое количество аналогов, при наличии большого сегмента рынка промышленной недвижимости. Таким образом, отчет N 117-Н/03/2012 имеет все признаки недостоверности, а начисление арендной платы с использованием такого отчета является незаконным.

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, расчет задолженности по арендной плате составлен в соответствии с нормативными актами, действовавшими в спорный период, и определявшими порядок расчета арендной платы. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 определена на основании отчета N 117-Н/03/2012 об оценке, выполненным ООО "Независимая оценка" по состоянию на 02.03.2012. Общество фактически просит провести ретроспективную оценку рыночной стоимости за прошедшие периоды действия договора аренды земельного участка, плата за пользование которым обществом уже внесена, что недопустимо. В нарушение норм статьи 65 Кодекса общество не доказало недостоверность отчета об оценке, который администрация использовала в своих расчетах, требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Кроме того, в 2019 году по инициативе администрации независимым оценщиком проведена новая оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977, размер которой составил 72 394 тыс. рублей (отчет от 03.04.2019).

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

От администрации, извещенной о времени и месте судебного заседания, поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 08.04.2011 N 4100004209 аренды земельного участка площадью 106 900 кв. м с кадастровым номером 23:41:0209001:1977. Участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, относится к землям промышленности и иного специального назначения и предоставлен арендатору для размещения рыборазводного комплекса осетровых пород.

По условиям договора (пункт 2.2) размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований. Арендная плата исчисляется от установленного приложением к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок, со дня его передачи, за каждый день использования. Плата вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора (пункт 2.3).

В рамках дела N А32-14424/2019 общество обращалось в арбитражный суд к администрации с иском о взыскании 2 487 352 рублей 02 копеек излишне внесенной арендной платы по договору от 08.04.2011 N 4100004209 и 1 299 824 рубля 85 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество в обоснование требований ссылалось на то, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 рассчитывалась администрацией с применением рыночной стоимости, существенно превышающей размер действительной рыночной стоимости земельного участка, арендуемого обществом. Судебные инстанции при разрешении спора установили, что при расчете арендной платы за пользование арендуемым обществом земельным участком администрация исходила из установленной в спорный период его рыночной стоимости, подтвержденной отчетом об оценке N 117-Н/03/2012, подготовленном ООО "Независимая оценка" (по состоянию на 02.03.2012). Надлежащих доказательств изменения рыночной стоимости земельного участка в этот период материалы дела не содержат. Также отсутствуют основания для вывода о несоответствии отчета об оценке N 117-Н/03/2012 требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. Пользование участком в 2016-2018 годах (период взыскания неосновательного обогащения) состоялось, обществом производилась оплата в соответствующие периоды, то есть обязательства сторон в соответствующей части прекратились встречным исполнением, и производить пересмотр объема встречных исполнений сторон за прошедшие периоды недопустимо. Представление обществом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка за прошедшие периоды действия договора аренды само по себе не означает, что разница в размере рыночной стоимости земельного участка свидетельствует о наличии на стороне администрации неосновательного обогащения и о необходимости возврата арендной платы в качестве переплаты. Отчет об оценке N 117-Н/03/2012, положенный в основу определения администрацией размера арендной платы за земельный участок по договору от 08.04.2011 N 4100004209, не признан в установленном порядке недостоверным (не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности). Поэтому судебные инстанции отказали обществу в удовлетворении иска.

В рамках настоящего дела администрация указывает на неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.07.2018, у которого образовалось 912 393 рубля 56 копейки задолженности.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 15.03.2018 N 4 с требованием о погашении задолженности, которая не исполнена, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 арендуется обществом по договору от 08.04.2011 N 4100004209. Данный участок относится к категории земель промышленности и иного специального назначения, он предоставлен ответчику для размещения рыборазводного комплекса осетровых пород. Арендная плата рассчитана администрацией на основании постановления N 121 исходя из ставки арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость участка подтверждена отчетом об оценке N 117-Н/03/2012, подготовленным ООО "Независимая оценка" (по состоянию на 02.03.2012). Данный отчет составлен по заказу управления имущественных и земельных отношений муниципального образования г. Горячий Ключ на основании муниципального контракта от 29.02.2012 N 4. Рыночная стоимость земельного участка на дату проведения оценки составляла 91 201 735 рублей. С учетом внесенных обществом в период с 01.01.2018 по 31.07.2018 арендных платежей за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:41:0209001:1977, у него образовалась перед администрацией задолженность в размере 912 393 рублей 56 копеек. В связи с наличием задолженности, администрация начислила пени за период с 12.07.2016 по 15.05.2018 в размере 187 857 рублей 32 копеек. Признав требования истца обоснованными, судебные инстанции удовлетворили их в заявленном размере.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы общества о том, что размер рыночной стоимости земельного участка в целях расчета арендной оплаты завышен, что подтверждается заключением эксперта от 04.10.2019 и иными представленными ответчиком доказательствами, проверялись судом апелляционной инстанции при разрешении спора. Отклоняя их, апелляционный суд исходил из того, что наличие разных отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненных с интервалом в шесть лет, само по себе не означает недостоверность использованной арендодателем методики определения арендной платы в отношении спорного земельного участка. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное. Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены для целей заключения сделки (в рассматриваемом случае - для определения размера арендной платы) отсутствуют. Отчет об оценке N 117-Н/03/2012, положенный в основу определения администрацией размера арендной платы за земельный участок по договору от 08.04.2011 N 4100004209, не признан в установленном порядке недостоверным (не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности). Общество в нарушение положений статьи 65 Кодекса не доказало недостоверность отчета об оценке N 117-Н/03/2012. Иной отчет (иное заключение) об оценке, определяющие другую рыночную стоимость арендуемого обществом земельного участка, само по себе не может опровергать достоверность отчета независимого оценщика, в соответствии с которым администрацией определялся в спорный период размер арендной платы по договору. При этом заключение судебного эксперта от 04.10.2019 также не содержит выводов о недостоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977, ранее установленной отчетом об оценке N 117-Н/03/2012.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 20.03.2020).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020 по делу N А32-24599/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин