Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2020 г. N Ф08-6402/20 по делу N А53-39386/2019

г. Краснодар

02 сентября 2020 г.

Дело N А53-39386/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Павлова Олега Витальевича (ИНН 615427824604, ОГРНИП 308611134700019) - Рахманиной Ю.С. (доверенность от 18.09.2017), от ответчика - акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) - Романец А.С. (доверенность от 01.09.2020), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Павлова Олега Витальевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 по делу N А53-39386/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Павлов Олег Витальевич (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к акционерному обществу "Тандер" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просил обязать общество выполнить своими силами и (или) за свой счет строительно-монтажные и другие ремонтные работы на принадлежащих предпринимателю и расположенных по ул. Москатова, 31-11 в г. Таганроге объектах недвижимости: здание с кадастровым номером 61:58:0003477:545, здание с кадастровым номером 61:58:0003477:544, в объеме и на условиях, установленных дополнительным соглашением от 18.09.2018 N 8 к договору аренды недвижимого имущества от 21.02.2013 N РсФ/1162/13 в соответствии со стандартами общества и согласно перечню работ, приведенному в примерной смете, приложенной к экспертному исследованию Овчарова П.П. от 28.12.2019 N 093-19 на общую сумму (с учетом стоимости материалов и комплектующих) не менее 12 млн. рублей (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск основан на положениях статей 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условиях дополнительного соглашения от 18.09.2018 N 8 к договору аренды недвижимого имущества от 21.02.2013 N РсФ/1162/13. Требования мотивированы неисполнением обществом обязательства о производстве редизайна (комплекса ремонтных, дизайнерских мероприятий) на сумму не менее 12 млн. рублей в принадлежащих предпринимателю объектах недвижимости (нежилых зданиях).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 21.02.2013 N РсФ/162/13, согласно которому арендатору передаются два нежилых здания торгового назначения по ул. Москатова, 31-11 в г. Таганроге общей площадью 2182,2 кв. м сроком на 15 лет. Пунктом 7.7 договора предусмотрено, что в целях приведения объекта в соответствие с корпоративными стандартами арендатора, требованиями нормативных документов, регламентирующих торговую деятельность, и в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, арендатор обязуется после приемки-передачи объекта самостоятельно и за свой счет осуществить текущий ремонт, перепланировку и переустройство (а в случае необходимости - реконструкцию) объекта в объеме, определенном сметой, согласованной с арендодателем. Последующая судьба улучшений объекта, произведенных в ходе первичного ремонта в полном объеме, регламентируется разделом 7 договора аренды. В дальнейшем, вопросы капитального ремонта решаются сторонами путем переговоров и оформляются дополнительными соглашениями к договору. При недостижении письменной договоренности капитальный ремонт производится арендатором только случае неотложной необходимости в данном виде ремонта. Стороны заключили к договору аренды ряд дополнительных соглашений, в том числе, дополнительное соглашение от 18.09.2018 N 8, которым изменили размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом. Стороны установили порядок исчисления постоянной части арендной платы, заменив ее на аналогичную по своему целевому назначению и внутреннему содержанию арендную плату, размер которой частично зависит от дохода арендатора, полученного им в результате использования объекта (пункт 1). С 01.10.2018 по 31.08.2019 постоянная часть арендной платы составит 909 090 рублей 91 копейку в месяц (пункт 2). С 01.09.2019 постоянная часть арендной платы составляет 3,5% от торгового оборота за календарный месяц, но не менее 830 тыс. рублей (пункт 3). Арендатор обязуется за счет собственных средств и своими силами произвести в срок до 01.09.2019 редизайн гипермаркета "Магнит", расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Москатова, 31-11 в соответствии с разработанной им новой концепцией и дизайном гипермаркетов "Магнит" формата "Семейный" и открыть гипермаркет для посетителей. В период с 01.10.2018 по 30.08.2019 арендатор обязуется осуществить комплекс мероприятий по редизайну объекта, выполнив соответствующие замеры оборудования и строительно-монтажные работы на сумму не менее 12 млн. рублей. Под редизайном объекта стороны понимают комплекс мероприятий (ремонтных, дизайнерских), направленных на улучшение и обновление расположенного в объекте гипермаркета "Магнит", в том числе замену всех визуальных элементов бренда, размещенных в торговом зале, замену и обновление устаревшего оборудования, стеллажей и витрин, изменение планограммы выкладки товаров (схемы размещения товаров на витринах и стеллажах), обновление фасадных реклам и вывесок. Данный комплекс мероприятий производится с целью повышения привлекательности расположенного в объекте гипермаркета "Магнит" для покупателей (пункт 6). При этом арендодатель вправе отказаться от исполнения соглашения в случае просрочки выполнения арендатором обязательства по редизайну, пересчитав арендную плату (пункт 8.2). Ссылаясь на согласованную сторонами, но невыполненную обществом, обязанность по производству ремонта в арендуемых зданиях на сумму не менее 12 млн. рублей, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 12, 421, 431, 606, 611, 614 Гражданского кодекса. Суды установили, что конкретный перечень работ в дополнительном соглашении от 18.09.2018 N 8 к договору аренды не указан, данное соглашение в части выполнения обществом редизайна носит неконкретный (декларативный) характер. Под редизайном объекта стороны понимали меры, направленные на повышение привлекательности торгового объекта общества для целей увеличения продаж. В качестве видов ремонтных и дизайнерских работ согласованы: замена всех визуальных элементов бренда, размещенных в торговом зале; замена и обновление устаревшего оборудования, стеллажей и витрин; изменение планограммы выкладки товаров (схемы размещения товаров на витринах и стеллажах); обновление фасадных реклам и вывесок. При этом проведение капитального ремонта и улучшение объекта, которые бы включали значительные вмешательства в конструкцию помещения, в том числе, восстановление изношенных конструкций, установку новых инженерных коммуникаций, монтаж дверных и оконных систем, ремонт полов, стен и т.п., стороны не предусмотрели. Доказательств (технический паспорт, заключение эксперта и т.д.) того, что помещение находится в ветхом состоянии и требует капитального ремонта, в том числе, перечисленных видов работ, предприниматель в материалы дела не представил. С учетом действительного волеизъявления сторон, отраженного в дополнительном соглашении N 8 к договору, стороны при его заключении предусмотрели проведение арендатором редизайна гипермаркета "Магнит", а не капитальный ремонт арендуемых им зданий. Ссылки предпринимателя на стандарты общества и перечень работ, приведенный в примерной смете, приложенной к исследованию эксперта Овчарова П.П. от 28.12.2019 N 093-19, отклонены судами, поскольку в данном случае сторонами не согласовывались конкретный перечень работ и смета, а стоимость работ по редизайну определена лишь примерно. Не приняли суды и представленные в материалы дела требования к техническим решениям общества, поскольку в дополнительном соглашении стороны не ссылались на данные технические решения. Кроме того, указанный документ содержит примерные требования и не относится к спорным объектам. В данном документе не отражены ремонтные работы, которые должны быть выполнены обществом в арендуемых им зданиях. Поскольку дополнительное соглашение N 8 в части ремонтных работ сторонами не согласовано, судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения исковых требований. Довод предпринимателя о необходимости применения к отношениям норм статьи 616 Гражданского кодекса судом апелляционной инстанции отклонен. Названная норма, как и положения статьи 614 Гражданского кодекса, не содержат обязательного условия зачета расходов арендатора, понесенных в связи с проведением капитального ремонта в счет арендной платы. При этом, затраты на проведение капитального ремонта могут быть учтены в соглашении сторон, в том числе в счет арендной платы. В данном же случае дополнительным соглашением от 18.09.2018 N 8 стороны не предусмотрели выполнение работ, которые являлись бы капитальными и за счет выполнения которых арендатором самостоятельно был бы снижен размер арендных платежей. Ссылка истца на пункт 6.1 дополнительного соглашения, согласно которому все улучшения объекта, выполненные в рамках редизайна передаются в собственность арендодателя, а затраты арендатора на редизайн объекта не возмещаются, апелляционным судом также не принята, учитывая, что дополнительное соглашение в части перечня и конкретной стоимости ремонтных работ сторонами не согласовано. Судебные инстанции также отметили, что предприниматель вправе взыскать с общества разницу в арендной плате по условиям дополнительного соглашения в связи с невыполнением ответчиком редизайна. Тем более, что ответчик заявил о готовности возместить истцу предоставленную скидку в спорный период. Ввиду прекращения договора (в связи с односторонним отказом арендатора) прекращается и действие дополнительного соглашения N 8, что также исключает возможность удовлетворения иска. Довод предпринимателя о понесенных им убытках, обусловленных невыполнением обществом ремонта, отклонен апелляционным судом, поскольку в соответствии с условиями дополнительного соглашения потери истца возмещаются в полном объеме путем пересчета постоянной части арендной платы за период его действия (пункт 8.2). Не нашел своего подтверждения и довод истца о злоупотреблении правом ответчиком на основании пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В целях сохранения долгосрочных отношений с обществом предприниматель отказался от индексации арендной платы в 2017 и 2018 годах и на будущие периоды и существенно снизил гарантированную часть арендной платы по пяти договорам аренды, заключенным с обществом. В качестве встречного обязательства арендатор согласился продолжить отношения по всем договорам, причем по трем объектам срок аренды был увеличен. Кроме того, общество обязалось осуществить инвестиции в ремонт четырех магазинов на общую сумму не менее 25 293 396 рублей, в том числе не менее 12 млн. рублей планировалось потратить на ремонт (обновление) гипермаркета по ул. Москатова, 31-11. Истец полагает, что все свои договорные обязательства выполнил, а ответчик исполнил их частично, отказавшись в августе 2019 года исполнять соглашение N 8 в части улучшений объекта на 12 млн. рублей, прекратив с 09.02.2020 арендные отношения в целом. Суды применили к соглашению N 8 нормы о договоре подряда и сослались на отсутствие такого существенного условия, как "перечень работ" (смета), в то время как соглашение N 8 (исходя из его предмета) является соглашением об аренде с элементами инвестиционного и иных договоров, но не договора подряда. Исходя из буквального толкования пунктов 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса, арендатор вправе улучшать арендованное имущество даже без согласия арендодателя, в том числе и без согласования сметы. При этом дополнительное соглашение N 8 содержит все существенные условия для проведения обществом таких улучшений. Судом допущена грубая ошибка при квалификации отношений сторон в рамках соглашения N 8, безосновательно признанных подрядными. В целях уклонения от исполнения соглашения N 8 в ранее согласованный срок (до 31.08.2019) общество направило предпринимателю уведомление от 02.08.2019 N 714 об отказе от договора аренды, в котором сообщило о возврате объекта не позднее 09.02.2020. До прекращения договора работы в части улучшений объекта обществом не велось, несмотря на то, что срок их выполнения истек 31.08.2019. Судебные инстанции не учли, что действие соглашения N 8 прекратилось не 04.08.2019, а только 09.02.2020. Следовательно, обязательство действовало, но не исполнялось арендатором, то есть имеет место умышленное и грубое неисполнение обществом договорного обязательства. Признав за ответчиком право на неисполнение обязательства (в том числе и просроченного) в случае расторжения им договора, суд нарушил право истца на получение ожидаемого в случае добросовестного исполнения сторонами своих обязательств. Пункт 8.2 договора представляет собой способ восстановления первоначального положения сторон действующего договора, что недостижимо в случае его расторжения. Более того, по смыслу данного пункта это всего лишь один из возможных способов защиты прав арендодателя, но не единственный и не обязательный, как ошибочно полагают суды. Кроме того, апелляционный суд вышел за рамки предмета иска и рассматриваемой жалобы, поскольку дал правовую оценку доводами и доказательствам, рассматриваемым в настоящее время в деле N А53-13480/2020. Суд апелляционной инстанции, отклоняя довод истца о понесенных им убытках, в частности, безосновательно констатировал, что потери предпринимателя возмещаются в полном объеме путем пересчета постоянной части арендной платы за период действия дополнительного соглашения N 8.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает необоснованными доводы истца о неверной квалификации судами спорных отношений как подрядных и отсутствии необходимости согласования сторонами конкретных работ. Предприниматель неправомерно отождествляет понятия "ремонт" и "редизайн" объекта, которые абсолютно различны. Заявляя о необходимости проведения ремонта, истец обязан обосновать необходимость его проведения и указать конкретный перечень работ, требующихся для восстановления работоспособного или исправного состояния объекта. Суд первой инстанции неоднократно указывал истцу на необходимость конкретизации требований, поскольку принятое в этом случае решение будет неисполнимым. Утверждение предпринимателя о продолжении действия условий дополнительного соглашения N 8 независимо от прекращения договора аренды противоречит нормам гражданского законодательства и разъяснениям, приведенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении". Условиями договора аренды (пункт 6.5) обществу предоставлено право на односторонний немотивированный отказ от него. Соответствующее уведомление арендодателю направляется арендатором за 6 месяцев до предполагаемой даты отказа от исполнения. Вопреки доводам истца такое уведомление направлено ответчиком 02.08.2019, то есть до истечения срока редизайна, зафиксированного в дополнительном соглашении (31.08.2019). Довод истца о несении им убытков необоснован и не подтвержден документально. Предприниматель пытается ввести суд в заблуждение, исказив фактические обстоятельства. Внесение изменений в договор аренды в части размера и порядка исчисления арендной платы и работы по редизайну не являлись следствием друг друга (не "в обмен"), а представляли собой комплекс мер по реанимации убыточной торговой точки, в чем были заинтересованы обе стороны договора аренды. Такие меры являлись неизбежным следствием существенного уменьшения прибыльности магазина, вызванной действиями арендодателя, предоставившего смежные с объектом помещения хозяйствующему субъекту с аналогичным видом деятельности (ООО Светофор"). При этом досрочный отказ общества от договора не повлек каких-либо убытков предпринимателя, который еще до фактического прекращения договорных отношений с обществом заручился с потенциальным арендатором договоренностями о дальнейшей аренде объекта (в настоящее время там функционирует гипермаркет "Маяк"). Ссылаясь на необоснованность выводов судебных инстанций, предприниматель не учитывает, что эти выводы следуют из процессуального поведения истца, который неоднократно менял свою правовую позицию по предмету заявленных требований (от обязания ответчика выполнить капитальный ремонт объекта до утверждений о причинении убытков в размере стоимости работ по редизайну). Именно в этой связи суды посчитали необходимым подробно раскрыть характер спорных правоотношений сторон и их правовые последствия в части отсутствия убытков.

От предпринимателя поступили возражения на отзыв общества. Ссылка судов на отсутствие согласованного сторонами перечня работ не имеет отношения к предмету иска. Истец обращает внимание на то, что три других (аналогичных) соглашения (по иным договорам аренды, заключенным сторонами в отношении других нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю) исполнены обществом в полном объеме и в установленный в них срок. Позиция ответчика относительно даты прекращения действия соглашения (с момента получения истцом уведомления) не соответствует нормам статьи 450.1 Гражданского кодекса и положениям договора в части порядка его расторжения. Требуя от ответчика исполнить обязанность по ремонту здания в натуре, истец имел только одну из форм возмещения убытков, хотя у него имеются и иные потери. Если бы договор аренды не был прекращен 09.02.2020, то за период до истечения его срока общий размер финансовых потерь предпринимателя составил бы около 54 млн. рублей, что в четыре с лишним раза перекрывает согласованную сторонами стоимость ремонта. Попытка ответчика свести редизайн исключительно к смене вывесок и к изменению схем выкладки товаров вступает в противоречие с буквальным содержанием дополнительного соглашения N 8, в котором говорится о строительно-монтажных работах. Довод общества о заинтересованности предпринимателя в реанимации убыточной торговой точки путем снижения платежей абсурден. При этом после заключения названного соглашения ответчик вступил в переговоры с владельцем соседнего объекта, заключив с ним новый договор аренды. Довод ответчика о том, что исполнение им в срок дополнительного соглашения N 8 в любом случае не привело бы к росту стоимости объекта, так как его ремонт якобы не предусматривался, не соответствует фактическим обстоятельствам и буквальному смыслу данного соглашения. Суды фактически признали за обществом право не исполнять дополнительное соглашение N 8, начиная с 08.08.2019, освободив его на будущее от возмещения убытков, причиненных предпринимателю, а также от какой-либо иной ответственности за неисполнение договорных обязательств.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве. Также дал устные пояснения по поступившим в суд округа возражениям предпринимателя на отзыв.

Изучив материалы дела, доводы жалобы отзыва и возражений на отзыв, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 21.02.2013 N РсФ/162/13, согласно которому арендатору передаются два нежилых здания торгового назначения по ул. Москатова, 31-11 в г. Таганроге общей площадью 2182,2 кв. м сроком на 15 лет. Условиями договора (пункт 7.7) предусмотрено, что в целях приведения объекта в соответствие с корпоративными стандартами арендатора, требованиями нормативных документов, регламентирующих торговую деятельность, и в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, арендатор обязуется после приемки-передачи объекта самостоятельно и за свой счет осуществить текущий ремонт, перепланировку и переустройство (а в случае необходимости - реконструкцию) объекта в объеме, определенном сметой, согласованной с арендодателем. Последующая судьба улучшений объекта, произведенных в ходе первичного ремонта в полном объеме, регламентируется разделом 7 договора аренды. В дальнейшем, вопросы капитального ремонта решаются сторонами путем переговоров и оформляются дополнительными соглашениями к договору. При недостижении письменной договоренности капитальный ремонт производится арендатором только случае неотложной необходимости в данном виде ремонта.

Стороны заключили к договору аренды от 21.02.2013 N РсФ/162/13 ряд дополнительных соглашений, в том числе, дополнительное соглашение от 18.09.2018 N 8, которым изменили размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом. Стороны установили порядок исчисления постоянной части арендной платы, заменив ее на аналогичную по своему целевому назначению и внутреннему содержанию арендную плату, размер которой частично зависит от дохода арендатора, полученного им в результате использования объекта (пункт 1). С 01.10.2018 по 31.08.2019 постоянная часть арендной платы составит 909 090 рублей 91 копейку в месяц (пункт 2). С 01.09.2019 постоянная часть арендной платы составляет 3,5% от торгового оборота за календарный месяц, но не менее 830 тыс. рублей (пункт 3). Арендатор обязуется за счет собственных средств и своими силами произвести в срок до 01.09.2019 редизайн гипермаркета "Магнит", расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Москатова, 31-11 в соответствии с разработанной им новой концепцией и дизайном гипермаркетов "Магнит" формата "Семейный" и открыть гипермаркет для посетителей. В период с 01.10.2018 по 30.08.2019 арендатор обязуется осуществить комплекс мероприятий по редизайну объекта, выполнив соответствующие замеры оборудования и строительно-монтажные работы на сумму не менее 12 млн. рублей. Под редизайном объекта стороны понимают комплекс мероприятий (ремонтных, дизайнерских), направленных на улучшение и обновление расположенного в объекте гипермаркета "Магнит", в том числе замену всех визуальных элементов бренда, размещенных в торговом зале, замену и обновление устаревшего оборудования, стеллажей и витрин, изменение планограммы выкладки товаров (схемы размещения товаров на витринах и стеллажах), обновление фасадных реклам и вывесок. Данный комплекс мероприятий производится с целью повышения привлекательности расположенного в объекте гипермаркета "Магнит" для покупателей (пункт 6). При этом арендодатель вправе отказаться от исполнения соглашения в случае просрочки выполнения арендатором обязательства по редизайну, пересчитав арендную плату (пункт 8.2).

Ссылаясь на согласованную сторонами, но невыполненную обществом обязанность по производству ремонтных работ (капитального ремонта) в арендуемых им объектах на сумму не менее 12 млн. рублей, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о понуждении общества к исполнению данной обязанности.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Абзацем седьмым статьи 12 Гражданского кодекса предусмотрена защита гражданских прав путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 396 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 1 статьи 615, пункты 1 и 2 статьи 616 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" приведены следующие разъяснения по применению указанной нормы. Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса условия договора аренды от 21.02.2013 N РсФ/162/13 и дополнительного соглашения от 18.09.2018 N 8, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя. Суды установили, что дополнительное соглашение N 8 не содержит конкретного перечня проводимых на объекте работ, их смету, а также стоимость (определена примерно), поэтому соответствующие условия признаны несогласованными сторонами. В названном соглашении предусмотрено выполнение обществом мер по приведению внешнего облика объекта аренды в соответствие с торговой маркой арендатора (редизайн гипермаркета "Магнит"), под которыми понимаются меры, направленные на повышение привлекательности объекта торговли для целей увеличения продаж. В качестве видов работ в соглашении указаны замена всех визуальных элементов бренда, размещенных в торговом зале, замена и обновление устаревшего оборудования, стеллажей и витрин, изменение планограммы выкладки товаров (схемы размещения товаров на витринах и стеллажах), обновление фасадных реклам и вывесок. При этом проведение капитального ремонта и улучшение объекта, которые включали бы значительные вмешательства в конструкцию помещения, в том числе восстановление изношенных конструкций, установку новых инженерных коммуникаций, монтаж дверных и оконных систем, ремонт полов, стен и т.п., стороны в соглашении не предусмотрели. Доказательства того, что помещение находится в ветхом состоянии и требует капитального ремонта (технический паспорт, заключение эксперта, иные доказательства), в дело не представлены. Таким образом, стороны в дополнительном соглашении от 18.09.2018 N 8 предусмотрели проведение редизайна гипермаркета, но не капитального ремонта арендуемого обществом нежилого объекта. Ссылка предпринимателя на стандарты общества и перечень работ, приведенный в примерной смете, приложенной к экспертному исследованию Овчарова П.П. от 28.12.2019 N 093-19, не принята судами, поскольку не может подтверждать согласование сторонами условий о конкретном перечне подлежащих выполнению работ. Кроме того, в дополнительном соглашении от 18.09.2018 N 8 стороны не ссылались на технические решения общества, а указанный документ содержит примерные требования и не относится к спорному помещению. В нем не отражены ремонтные работы, которые должны быть выполнены в нежилом здании, принадлежащем предпринимателю.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Приведенный в жалобе предпринимателем довод о наличии (доказанности им) оснований для удовлетворения требования об обязании общества выполнить строительно-монтажные и иные ремонтные работы на общую сумму не менее 12 млн. рублей в рамках дополнительного соглашения от 18.09.2018 N 8, проверялся судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора. Отклоняя данный довод, судебные инстанции сослались на нормы гражданского законодательства, а также условия договора аренды (с учетом названного дополнительного соглашения), исключающие удовлетворение иска. Суды предлагали предпринимателю уточнить, какие конкретно работы подлежат выполнению обществом. Задача по конкретизации заявленных требований, определении их предмета и фактических оснований возлагается на истца и относится к объему его процессуальных действий в суде первой инстанции. Однако истец эти работы не конкретизировал, сославшись на стандарты ответчика и перечень работ, приведенный в примерной смете, приложенной к исследованию эксперта Овчарова П.П. от 28.12.2019 N 093-19. Между тем, представленные предпринимателем доказательства обоснованно не приняты во внимание судами, поскольку в дополнительном соглашении сторон отсутствуют какие-либо ссылки на документы, содержащие перечень работ, а также на стандарты общества. Кроме того, в связи с прекращением (ввиду одностороннего отказа арендатора) действия договора аренды от 21.02.2013 N РсФ/162/13, дополнительное соглашение сторон от 18.09.2018 N 8 также прекратило свое действие (пункт 2 статьи 450.1, пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса). Выполнение его условий (в виде осуществления редизайна гипермаркета "Магнит") обществом, отказавшимся от договора аренды, лишено цели, которую стороны преследовали при заключении соглашения (выполнение комплекса мер, направленных на повышение привлекательности расположенного в объекте аренды гипермаркета "Магнит" для привлечения покупателей с целью увеличения продаж). Также по смыслу норм статей 170, 174, 182 Кодекса решение суда, обязывающее ответчика совершить определенные действия, должно быть не только законным, обоснованным, но и исполнимым. Иное означало бы как отсутствие возможности восстановления нарушенных прав истца в объеме, соответствующем объему установленного судом нарушения, так и отсутствие правовой определенности. Между тем, удовлетворение иска предпринимателя, требующего обязать общество осуществить редизайн объекта (выполнить несогласованные сторонами работы) по прекращенному в настоящее время договору аренды (в редакции дополнительного соглашения от 18.09.2018 N 8), не будет соответствовать указанным требованиям к судебному акту.

Довод предпринимателя о том, что апелляционный суд вышел за рамки предмета иска, поскольку дал правовую оценку доводам и доказательствам, рассматриваемым в настоящее время в деле N А53-13480/2020, не принимается судом округа. В рамках названного дела арбитражным судом разрешается спор по иску предпринимателя о взыскании с общества 12 млн. рублей убытков, возникших в связи с односторонним отказом последнего от исполнения дополнительного соглашения от 18.09.2018 N 8 к договору аренды. Возмещение убытков является самостоятельным способом защиты гражданских прав (абзац девятый статьи 12 Гражданского кодекса). Требование истца подлежит разрешению арбитражным судом на основании статей 15 и 393 Гражданского кодекса, чему содержание постановления суда апелляционной инстанции по данному делу не препятствует. Суд округа при этом отмечает, что вопрос об убытках затронут судами в связи с письменными пояснениями самого предпринимателя. При этом апелляционный суд лишь обратил внимание сторон на содержание пункта 8.2 дополнительного соглашения N 8, по условиям которого арендодатель вправе отказаться от исполнения соглашения в случае просрочки выполнения арендатором обязательства по редизайну, пересчитав арендную плату.

Иные доводы кассационной жалобы предпринимателя по существу сводятся к несогласию ее подателя с выводами судов первой и апелляционной инстанций ввиду иного понимания им норм гражданского законодательства, а также иной оценки обстоятельств дела, что не может служить основанием для отмены судебного акта. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 10.07.2020 N 300).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2020 по делу N А53-39386/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова