Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2020 г. N 15АП-4715/20 по делу N А53-39386/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2020 г. N Ф08-6402/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

13 мая 2020 г.

дело N А53-39386/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кладиновой Е.В.,

при участии:

от истца - представитель Рахманина Ю.С. по доверенности от 18.09.2017, паспорт;

от ответчика - представитель Хлыстов П.В. по доверенности от 06.08.2019, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Павлова Олега Витальевича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 10.02.2020 по делу N А53-39386/2019

по иску ИП Павлова Олега Витальевича

к ИП "Тандер"

об обязании произвести ремонт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Павлов Олег Витальевич (далее - предприниматель) обратился в суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" об обязании выполнить своими силами и (или) за свой счет строительно-монтажные и другие ремонтные работы на принадлежащих Павлову О.В. и расположенных по ул. Москатова, 31-11 в г. Таганроге объектах недвижимости: здание с кадастровым номером 61:58:0003477:545, здание с кадастровым номером 61:58:0003477:544, в объеме и на условиях, установленных дополнительным соглашением N 8 от 18.09.2018 к договору аренды недвижимого имущества N РсФ/1162/13 от 21.02.2013 в соответствии с имеющимися стандартами акционерного общества "Тандер" и согласно перечня работ, приведенного в примерной смете, приложенной к экспертному исследованию эксперта Овчарова П.П. от 28.12.2019 N 093-19 на общую сумму (включая стоимость материалов и комплектующих) не менее, чем 12 000 000 рублей. Данный предмет иска рассматривается в редакции уточнений от 09.01.2019 (т. 2 л.д. 94-95).

Решением суда от 10.02.2020 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что поскольку арендатор ограничил действие договора 09.02.2020, а ремонт объекта планировалось завершить до 01.09.2019, законных оснований для неисполнения указанной части соглашения N 8 у ответчика не имелось, в удовлетворении иска судом отказано неправомерно. Соглашением N 8 стороны согласовали не условия договора подряда, а условия редизайна (осовременивания) объекта, составной частью которого являются неотделимые улучшения объекта в форме результатов строительно-монтажных работ на общую сумму не менее 12 000 000 рублей. Заявитель указывает, что в отношении других элементов редизайна на которые ссылается ответчик, ни в соглашении N 8, ни в других соглашениях к договорам аренды эти затраты не названы, поскольку их наличие не влияет на объем прав арендодателя. В случае, если арендодателю было бы известно, что ремонт не будет выполнен в 2019 и ответчик откажется от договора, соглашение N 8 не было бы подписано. При этом, заявитель полагает, что суд искажает содержание пункта 8.2 договора, который представляет собой не санкцию, а всего лишь способ восстановления финансовых потерь арендодателя (без пени и без учета инфляции). В период с октября 2019 г. по август 2019 г. ответчик умышленно не исполнял договорное обязательство, причинив истцу многомиллионные убытки, арендатор сэкономил 5 640 046 рублей и при этом умышленно не исполнил обязательства по ремонту объекта на 12 000 000 рублей, то есть общий ущерб арендодателя составил 17 640 046 рублей.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между акционерным обществом "Тандер" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Павловым О.В. (Арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества N РсФ/162/13 от 21.02.2013, согласно которому акционерному обществу "Тандер" были переданы в аренду сроком на 15 (пятнадцать) лет два здания торгового назначения по ул. Москатова, 31-11 в г. Таганроге общей площадью 2 182,2 кв.

В пункте 7.7 договора предусмотрено, что в целях приведения объекта в соответствие с корпоративными стандартами арендатора, требованиями нормативных документов, регламентирующих торговую деятельность, и в соответствии с достигнутой сторонами договоренностью, арендатор обязуется после приемки-передачи объекта самостоятельно и за свой счет осуществить текущий ремонт, перепланировку и переустройство, (а в случае необходимости - реконструкцию) объекта в объеме, определенном сметой, согласованной с арендодателем. Последующая судьба улучшений объекта, произведенных в ходе первичного ремонта в полном объеме регламентируется разделом 7 договора. В дальнейшем, вопросы капитального ремонта решаются сторонами путем переговоров и оформляются дополнительными соглашениями к договору. При недостижении письменной договоренности капитальный ремонт производится арендатором только случае неотложной необходимости в данном виде ремонта.

Между сторонами 18.09.2018 было заключено дополнительное соглашение N 8 к вышеуказанному договору, которым был изменен размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 соглашения стороны договорились изменить порядок исчисления постоянной части арендной платы, заменив ее на аналогичную по своему целевому назначению и внутреннему содержанию арендную плату, размер которой частично зависит от дохода арендатора, полученного им в результате использования объекта.

В соответствии с пунктом 2 соглашения стороны предусмотрели, что с 01.10.2018 по 31.08.2019 постоянная часть арендной платы составит 909 090 рублей 91 копейку в месяц.

В пункте 3 стороны предусмотрели, что с 01.09.2019 постоянная часть арендной платы составляет 3,5% от торгового оборота за календарный месяц, но не менее, чем 830 000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 соглашения стороны согласовали, что арендатор обязуется за счет собственных средств и своими силами произвести в срок до 01.09.2019 редизайн гипермаркета "Магнит", расположенного по адресу:

г. Таганрог, ул. Москатова, 31-11 в соответствии с разработанной арендатором новой концепцией и дизайном гипермаркетов "Магнит" формата "Семейный", и открыть гипермаркете для посетителей (фактически начать свою деятельность в объекте аренды).

В период с 01.10.2018 по 30.08.2019 арендатор обязуется осуществить комплекс мероприятий по редизайну объекта, выполнив соответствующие замеры оборудования и строительно-монтажные работы на сумму не менее, чем на 12 000 000 рублей.

Под редизайном объекта стороны понимают комплекс мероприятий (ремонтных, дизайнерский), направленных на улучшение и обновление расположенного в объекте гипермаркета "Магнит", в том числе замену всех визуальных элементов бренда, размещенных в торговом зале, замену и обновление устаревшего оборудования, стеллажей и витрин, изменение планограммы выкладки товаров (схемы размещения товаров на витринах и стеллажах), обновление фасадных реклам и вывесок. Данный комплекс мероприятий производится с целью повышения привлекательности расположенного в Объекте гипермаркета "Магнит" для покупателей.

В пункте 8.2 договора стороны предусмотрели право арендодателя отказаться от исполнения соглашения в случае просрочки выполнения арендаторов обязательств по редизайну, пересчитав арендную плату.

Полагая, что ответчик обязан произвести ремонт по спорному договору на сумму, не менее 12 000 000 рублей, истец обратился в суд с настоящим иском.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Абзацем седьмым статьи 12 ГК РФ предусмотрена защита гражданских прав путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с правилами статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как видно из материалов дела, дополнительным соглашением N 8 к договору аренды стороны изменили размер арендной платы, при этом, в пункте 6 указали, что арендатор обязуется за счет собственных средств и своими силами произвести в срок до 01.09.2019 редизайн гипермаркета "Магнит", расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Москатова, 31-11 в соответствии с разработанной арендатором новой концепцией и дизайном гипермаркетов "Магнит" формата "Семейный", и открыть гипермаркете для посетителей (фактически начать свою деятельность в объекте аренды). В период с 01.10.2018 по 30.08.2019 арендатор обязуется осуществить комплекс мероприятий по редизайну объекта, выполнив соответствующие замеры оборудования и строительно-монтажные работы на сумму не менее, чем на 12 000 000 рублей.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Протолковав по правилам нормы статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного сторонами спора договора и соглашения в совокупности, принимая во внимание все вышеперечисленные обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд апелляционной инстанции оценивает пункт 6 соглашения во взаимосвязи с иными условиями договора как согласие арендодателя на выполнение мер по приведению внешнего облика объекта аренды (торгового помещения) в соответствие с торговой маркой арендатора АО "Тандер" (гипермаркет "Магнит").

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что конкретный перечень работ в соглашении не указан, дополнительное соглашение от 18.09.2018 N 8 в части выполнения ответчиком редизайна носит декларативный характер.

Как уже было указано, редизайн объекта представляет комплекс мероприятий (ремонтных, дизайнерский), направленных на улучшение и обновление расположенного в объекте гипермаркета "Магнит", в том числе замену всех визуальных элементов бренда, размещенных в торговом зале, замену и обновление устаревшего оборудования, стеллажей и витрин, изменение планограммы выкладки товаров (схемы размещения товаров на витринах и стеллажах), обновление фасадных реклам и вывесок. Данный комплекс мероприятий производится с целью повышения привлекательности расположенного в объекте гипермаркета "Магнит" для покупателей.

Таким образом, под редизайоном объекта стороны предусмотрели меры, направленные на повышение привлекательности магазина ответчика для целей увеличения продаж, так как в качестве видов ремонтных и дизайнерских работ указаны замена всех визуальных элементов бренда, размещенных в торговом зале, замена и обновление устаревшего оборудования, стеллажей и витрин, изменение планограммы выкладки товаров (схемы размещения товаров на витринах и стеллажах), обновление фасадных реклам и вывесок.

При этом, проведение капитального ремонта и улучшение объекта, которые бы включали значительные вмешательства в конструкцию помещения, в том числе восстановление изношенных конструкций, установку новых инженерных коммуникаций, монтаж дверных и оконных систем, ремонт полов, стен и т.п. сторонами не было предусмотрено. Доказательств того, что помещение находится в ветхом состоянии и требует капительного ремонта, к примеру вышеперечисленных видов работ, истцом в материал дела не представлено (техпаспорт, заключение эксперта и т.д.).

Принимая во внимание изложенное, с учетом действительного волеизъявления сторон, зафиксированного в п. 6 соглашения N 8 к договору, усматривается, что стороны при заключении указанного соглашения предусмотрели проведение арендатором редизайна гипермаркета, а не капитального ремонта здания.

Ссылка заявителя на имеющиеся стандарты акционерного общества "Тандер" и перечень работ, приведенный в примерной смете, приложенной к экспертному исследованию эксперта Овчарова П.П. от 28.12.2019 N 093-19, обоснованно отклонена судом первой инстанции.

В данном случае сторонами не согласован конкретный перечень работ, смета, а стоимость работ определена примерно.

Суд учел, что истец представил в материалы дела требования к техническим решениям акционерного общества "Тандер", однако, в дополнительном соглашении стороны не ссылались на указанные решения. Также, указанный документ содержит примерные требования и не относится к спорному помещению. В данном документе не отражены ремонтные работы, которые должны быть выполнены в спорном помещении.

При таких обстоятельствах, поскольку соглашение в части ремонтных работ сторонами не согласовано, у суда апелляционной инстанции также отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, в иске судом первой инстанции отказано правомерно. Основания для переоценки выводов суда отсутствуют.

Довод заявителя о неприменении судом ст. 616 ГК РФ судом апелляционной инстанции также отклоняется.

Согласно части 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Указанные нормы права не содержит обязательного условия зачета расходов арендатора, понесенных в связи с проведением капитального ремонта в счет арендной платы.

При этом, затраты на проведение капитального ремонта могут быть учтены в соглашении сторон, в том числе в счет арендной платы.

В данном же случае соглашением сторон не было предусмотрено выполнение работ, которые являлись бы капитальными и за счет выполнение которых арендатором самостоятельно был бы снижен размер арендных платежей.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции при разрешении спора обоснованно руководствовался согласованными сторонами условиями соглашения от 18.09.2018 N 8 к договору аренды.

Ссылка заявителя на то, что согласно пункту 6.1 соглашения все улучшения объекта, выполненные в рамках редизайна передаются в собственность арендодателя, а затраты арендатора на редизайн объекта не возмещаются, судом отклоняется, поскольку, как уже было указано, соглашение в части перечня и конкретной стоимости ремонтных работ сторонами не согласовано.

Отклоняя апелляционную жалобу, судебная коллегия также поддерживает выводы суда о том, что истец не лишен права взыскать разницу в арендной плате согласно условиям дополнительного соглашения ввиду невыполнения ответчиком редизайна, учитывая, что сам ответчик заявил о готовности возмещения истцу предоставленной скидки в спорный период и в судебном заседании в заявил об одностороннем отказе от договора аренды. Ввиду прекращения договора аренды также прекращается и действие спорного дополнительного соглашения, что также исключает возможность удовлетворения иска.

Доводы жалобы о понесенных истцом убытках ввиду невыполнения ремонта также подлежат отклонению, поскольку в соответствии с условиями соглашения потери истца возмещаются в полном объеме путем пересчета постоянной части арендной платы за период действия дополнительного соглашения.

Доводы заявителя жалобы о злоупотреблении правом на стороне ответчика в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не нашли своего подтверждения на стадии апелляционного производства.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2020 по делу N А53-39386/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина П.В. Шапкин