Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 сентября 2020 г. N Ф08-8081/19 по делу N А32-26288/2018

г. Краснодар

10 сентября 2020 г.

Дело N А32-26288/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - потребительского жилищно-строительного кооператива "Учитель" в лице арбитражного управляющего Курочкина В.П. - Чепик Н.В. (доверенность от 05.07.2020), в отсутствие истца - администрации города Сочи, ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Югтехинвест" (ИНН 2320182603, ОГРН 1102366003761), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и потребительского жилищно-строительного кооператива "Учитель" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу N А32-26288/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ПЖСК "Учитель" (далее - кооператив) о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая.

Требования истца мотивированы тем, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Определением от 16.10.2018 произведена процессуальная замена ответчика кооператива на ООО "Югтехинвест" (далее - общество) на основании договора о переуступке прав 08.06.2018 по договору аренды от 26.12.2014 N 4900009702, кооператив исключен из числа ответчиков с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 05.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.07.2019, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2019 решение от 05.04.2019 и постановление апелляционного суда от 05.07.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Кассационный суд указал, что судебным инстанциям надлежит учесть переход к новому арендатору (обществу) не только прав по договору от 26.12.2014 N 49000009702, но и обязанностей, поэтому арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора или уплаты долга и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором (кооперативом). Судам также указано оценить на предмет действительности договор аренды от 07.04.2004 N 4900003096, заключенный с ОАО "Сочинский морской торговый порт", и все последующие сделки.

Решением от 23.03.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.06.2020, в удовлетворении иска отказано. Суды оценили договор аренды от 07.04.2004 N 4900003096 и все последующие сделки как ничтожные, так как земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24, из которого образован земельный участком с кадастровым номером 23:49:0203005:112 (передан обществу по договору от 26.12.2014 N 49000009702), относится к курортам федерального значения и является особо охраняемой природной территорией федерального значения.

В свою очередь органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче ОАО "Сочинский морской торговый порт" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в аренду. Администрация не имела права на предоставление данного участка в аренду. Кроме того, решением Центрального районного суда города Сочи от 24.10.2019 по делу N 2-4228/2019 установлено, что администрация распорядилась названным участком, не обладая полномочиями на распоряжение федеральным имуществом. Таким образом, договор аренды от 07.04.2004 N 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой. Суды подтвердили истечение срока исковой давности по требованию о признании ничтожным договора аренды от 07.04.2004 N 4900003096 и последующих сделок со спорным земельным участком, о применении последствий недействительности ничтожных сделок, однако, отметили, что в настоящем деле рассматриваются требования о расторжении договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702. Суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 07.04.2004 N 4900003096 является недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, все последующие сделки с земельными участками, образованными из участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24, также являются ничтожными, в том числе и договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702. Поскольку ничтожный договор не может быть расторгнут, основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 23.03.2020 и постановление апелляционного суда от 11.06.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование своих доводов, что согласно пункту 5.2.6 договора от 26.12.2014 N 49000009702 при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи. Тем не менее, актом осмотра земельного участка от 15.08.2017, проведенным ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м, расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, находится удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, определить точные границы на местности не представилось возможным. Поскольку все права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к обществу на основании договора переуступки от 08.06.2018, то ответственность за нецелевое использование указанного участка несет именно общество. По мнению администрации имеются все основания для расторжения договора аренды в судебном порядке.

В кассационной жалобе кооператив просит решение от 23.03.2020 и постановление апелляционного суда от 11.06.2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что поскольку Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" вступил в законную силу 19.12.2008, следовательно, на дату заключения договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702 администрация имела право передать кооперативу в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112. Суды неверно установили, что названный участок перешел к ответчику в результате цепочек договоров перенайма земельного участка. Договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702 является самостоятельной сделкой, заключенной на основании соответствующего постановления администрации от 27.09.2012 N 2025, изданного на основании решения Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу N 2-2056/14. Аналогичные обстоятельства установлены в рамках дела N А32-2265/2016. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.10.2014 N 23-23-50/277/2014-637 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи, обременен арендой в пользу кооператива. Решением от 05.05.2017 по делу N А32-2265/2016 подтверждена правомерность и соответствие спорного договора аренды нормам действующего законодательства. Ничтожность договора аренды от 07.04.2004 N 4900003096 не имеет значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку договор от 26.12.2014 N 4900009702 является самостоятельным договором аренды, а не договором перенайма. По мнению кооператива, договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702 не нарушает публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Напротив, расторжение спорного договора аренды приведет к невозможности возврата данного земельного участка в конкурсную массу и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, заявил ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц конкурсных кредиторов кооператива и в этой связи - об отложении судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) кассационный суд рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей по правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса. Правила, установленные Кодексом только для рассмотрения дела в суде первой инстанции, не применяются при рассмотрении дела в арбитражном суде кассационной инстанции, если в главе 35 Кодекса не предусмотрено иное (часть 2 статьи 284 Кодекса).

Согласно части 1 статьи 51 Кодекса третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В силу изложенного положения главы 35 Кодекса не наделяют суды кассационной инстанции полномочиями по привлечению в дело третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В этой связи суд не усматривает оснований для отложения судебного заседания.

Иные лица явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационных жалобах, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, они удовлетворению не подлежат с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 27.09.2012 администрация издала постановление N 2025 "Об образовании земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 с сохранением его в измененных границах, расположенного по ул. Бамбуковой в Центральном районе города Сочи" (далее - постановление от 27.09.2012 N 2025), согласно которому путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 25 202 кв. м, с видом разрешенного использования - "комплексная застройка МЖД с объектами общественного назначения", с сохранением его в измененных границах площадью 11 470 кв. м, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 (площадью 4313 кв. м) и 23:49:0203005:112 (площадью 9425 кв. м). Данным постановлением предписано заключить с кооперативом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м, на департамент имущественных отношений администрации города Сочи возложена обязанность по государственной регистрации права муниципальной собственности на вновь образованные земельные участки.

По делу установлено, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 площадью 28 253 кв. м на основании договора от 07.04.2004 N 4900003096 на праве аренды сроком до 01.04.2052 предоставлен ОАО "Сочинский морской торговый порт". В последующем, в результате заключения ряда сделок перенайма в отношении обособленных частей данного земельного участка, во владение кооператива поступила часть участка площадью 9440 кв. м, а именно: по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 30.05.2007, заключенному с Терзяном Р.К., во владение кооператива передана часть участка площадью 700 кв. м; по договорам о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.05.2007 и 21.03.2007, заключенному с ОАО "СМТП", во владение кооператива переданы части участка общей площадью 7500 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с Апостоловым К.К., во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м; по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 09.12.2011, заключенному с Устьян И.Л., во владение кооператива передана часть участка площадью 620 кв. м. Таким образом, на дату вынесения администрацией постановления от 27.09.2012 N 2025 кооператив владел частью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 общей площадью 9440 кв. м.

Решением Центрального районного суда города Сочи от 15.05.2014 по делу N 2-2056/14 на администрацию возложена обязанность по фактическому исполнению постановления от 27.09.2012 N 2025; на кадастровом учете восстановлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112.

На основании постановления от 27.09.2012 N 2025 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 26.12.2014 N 4900009702, согласно которому арендодатель передал во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:112 общей площадью 9425 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, для комплексной застройки многоквартирными жилыми домами с объектами общественного назначения (пункт 1.1 договора); участок расположен в территориальной зоне Ж-5 (т. 1, л. д. 16 - 22). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.12.2017 N 99/2017/47625937.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия до 01.04.2052.

Согласно пунктам 5.2.6, 5.2.7 договора при эксплуатации земельного участка арендатор обязан строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления города Сочи; использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных в подпунктах 1.1 и 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

В ходе осмотра земельного участка, проведенного ведущим специалистом отдела земельного контроля по Центральному району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203005:112 площадью 9425 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Бамбуковая, расположено удерживающее сооружение (подпорная стена), а также котлован с обустройством арматурного каркаса фундамента. Участок частично огорожен забором, находится в заброшенном состоянии, строительные работы не производятся, межевые знаки отсутствуют, определить точные границы на местности не представляется возможным, о чем составлен акт от 15.08.2017 (т. 1, л. д. 23).

В адрес арендатора направлена претензия от 11.09.2017 N 21847/02-05-16 об устранении нарушений в 30-дневный срок, содержащая предупреждение о намерении расторжения договора в судебном порядке. Поскольку данная претензия оставлена без исполнения, департамент письмом от 14.11.2017 N 27000/02-05-16 предложил арендатору расторгнуть договор аренды и явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения администрации с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъясняется, что при подготовке дела к судебному разбирательству арбитражный суд обязан определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" названные участки находились в собственности Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203005:24 в период заключения договора аренды от 07.04.2004 N 4900003096 входил в состав особо охраняемой природной территории (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения). Администрация в данный период не обладала полномочиями по распоряжению указанным земельным участком. Последующее разделение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203005:24 на участки с кадастровыми номерами 23:49:0203005:111 и 23:49:0203005:112 не является основанием для заключения администрацией и кооперативом договора аренды от 26.12.2014 N 4900009702, поскольку передача первоначального участка совершена в обход законодательных норм.

Оценив договор аренды от 07.04.2004 N 4900003096, а также все последующие сделки, основанные на данном договоре (включая договор от 26.12.2014 N 4900009702), в качестве недействительных (ничтожных), суды пришли к правомерным выводам о невозможности расторжения договора от 26.12.2014 N 4900009702 и удовлетворении исковых требований.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса).

Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайств об отложении судебного заседания и о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц конкурсных кредиторов ПЖСК "Учитель" - отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.03.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу N А32-26288/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин